3月30日，美凱龍(601828.SH、01528.HK)發(fā)布2025年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收65.82億元。受房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響，美凱龍秉持審慎原則，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行了大幅估值調(diào)整，致使本年度歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損237.22億元。

值得注意的是，剔除非經(jīng)營(yíng)性因素影響后，美凱龍的主營(yíng)業(yè)務(wù)正展現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)韌性與修復(fù)彈性。在新五年戰(zhàn)略引領(lǐng)與建發(fā)股份的深度賦能下，公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有所提升。年報(bào)顯示，全年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額達(dá)到8.16億元，較2024年的2.16億元大幅提升277.34%；核心的家居商業(yè)服務(wù)板塊毛利率增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)至61.9%。

建發(fā)全方位賦能，主營(yíng)業(yè)務(wù)筑底企穩(wěn)

從本次年報(bào)來(lái)看，美凱龍主業(yè)已初步企穩(wěn)。截至2025年12月31日，公司旗下74家自營(yíng)商場(chǎng)和218家委管商場(chǎng)平均出租率均較2024年有所提升。其中，自營(yíng)商場(chǎng)平均出租率增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到85.0%。

同時(shí)，建發(fā)集團(tuán)成熟的國(guó)資管理經(jīng)驗(yàn)助力公司實(shí)現(xiàn)全方位降本增效。2025年，美凱龍營(yíng)業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超過(guò)營(yíng)業(yè)收入降幅，運(yùn)營(yíng)效率得到實(shí)質(zhì)性提升。建發(fā)股份的股東背景所帶來(lái)的融資優(yōu)勢(shì)亦逐步兌現(xiàn)，公司綜合融資成本率從去年的5.1%優(yōu)化至4.4%，帶動(dòng)利息費(fèi)用從25.31億元下降至21.60億元。截至2025年底，美凱龍應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款合計(jì)規(guī)模較上一年底下降43.79%，歷史債務(wù)穩(wěn)步出清。

報(bào)告期內(nèi)，雙方業(yè)務(wù)協(xié)同加速落地。美凱龍與建發(fā)輕工、建發(fā)汽車深化合作，持續(xù)推進(jìn)3+星生態(tài)、人車家等戰(zhàn)略的落地。2025年，美凱龍電器館經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到140.5萬(wàn)平方米，面積占比提升至10.1%；汽車經(jīng)營(yíng)面積從16萬(wàn)平方米翻倍至32萬(wàn)平方米，覆蓋全國(guó)46座城市。

建發(fā)股份同時(shí)還為美凱龍帶來(lái)了新的獲客渠道。一方面，公司聯(lián)動(dòng)鉆石聯(lián)賽、廈門(mén)馬拉松等賽事，實(shí)現(xiàn)了品牌形象的躍升；另一方面，美凱龍通過(guò)建發(fā)/聯(lián)發(fā)的地產(chǎn)生態(tài)，將營(yíng)銷觸角延伸至20城76個(gè)樓盤(pán)，累計(jì)拓展客戶超1.4萬(wàn)組，直接帶動(dòng)轉(zhuǎn)化金額約1.5億元，構(gòu)建起“地產(chǎn)+家居”的流量閉環(huán)。

此外，雙方首個(gè)深度協(xié)同商業(yè)項(xiàng)目成都灣悅城亦于2025年12月20日開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目定位 “城南活力家庭悅聚場(chǎng)”，打破傳統(tǒng)家居商業(yè)邊界，引入運(yùn)動(dòng)戶外、親子娛樂(lè)、特色餐飲等多元高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的煥新升級(jí)與商業(yè)價(jià)值的高效釋放。

投資性地產(chǎn)估值調(diào)整，夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量

由于過(guò)去幾年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨估值調(diào)整的需要。基于對(duì)宏觀環(huán)境與行業(yè)趨勢(shì)的謹(jǐn)慎判斷，美凱龍基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)旗下投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行了全面重估。這一舉措在賬面上形成了約234.42億元的公允價(jià)值變動(dòng)損失，成為2025年公司大幅虧損的核心原因。但另一方面，這一估值調(diào)整夯實(shí)了公司資產(chǎn)質(zhì)量，使資產(chǎn)賬面價(jià)值更貼合當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際。

行業(yè)人士指出，此類會(huì)計(jì)處理并不涉及公司現(xiàn)金流，也不代表公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生實(shí)質(zhì)性惡化。通過(guò)充分的價(jià)值調(diào)整，美凱龍消除了未來(lái)資產(chǎn)持續(xù)貶值的潛在隱患，為公司后續(xù)的戰(zhàn)略布局奠定了更加扎實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

在推動(dòng)資產(chǎn)估值回歸合理商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，美凱龍也在經(jīng)營(yíng)層面主動(dòng)作為。面對(duì)行業(yè)需求收縮、商戶經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際挑戰(zhàn)，公司通過(guò)租金減免等穩(wěn)商扶商舉措，全力保障商戶生存空間，維護(hù)家居產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定。這雖在短期對(duì)收入端構(gòu)成一定壓力，卻也穩(wěn)固了商戶群體，為后續(xù)持續(xù)改善筑牢了基礎(chǔ)。

新五年戰(zhàn)略啟航，錨定高質(zhì)量發(fā)展

自2025年以來(lái)，在“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的頂層定調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一系列政策利好。2025年12月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入試點(diǎn)范圍，助力行業(yè)拓寬多元融資渠道。2026年1月1日起，存量公積金貸款利率全面下調(diào)，其中五年期以上首套房貸款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持續(xù)減輕居民購(gòu)房壓力。2026年3月，上海宣布將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例下調(diào)至不低于30%，降低商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)與投資門(mén)檻。同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)消費(fèi)品以舊換新政策持續(xù)發(fā)力，智能家居產(chǎn)品納入補(bǔ)貼范圍，精準(zhǔn)撬動(dòng)家居消費(fèi)需求釋放。

伴隨政策持續(xù)加碼以及市場(chǎng)自身長(zhǎng)期出清，地產(chǎn)行業(yè)正逐步走出下行周期，止跌企穩(wěn)正在成為各界共識(shí)。中信證券的研報(bào)指出，隨著供給收縮進(jìn)入第六年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整預(yù)計(jì)已接近尾聲。克而瑞集團(tuán)聯(lián)席總裁、普睿數(shù)智科技董事長(zhǎng)丁祖昱從動(dòng)態(tài)供需關(guān)系、庫(kù)存、房?jī)r(jià)調(diào)整幅度等6個(gè)維度分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行底部確認(rèn)，傳遞出止跌企穩(wěn)的信號(hào)。

站在行業(yè)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，美凱龍新五年戰(zhàn)略順勢(shì)啟航。公司以“家居生活新商業(yè)運(yùn)營(yíng)商與家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”的定位錨定高質(zhì)量發(fā)展方向。一方面，美凱龍將聚焦家居主業(yè)升級(jí)，通過(guò)持續(xù)升級(jí)內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)能力，深度挖掘家居商業(yè)空間的價(jià)值，夯實(shí)主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)，公司持續(xù)拓展服務(wù)邊界，賦能產(chǎn)業(yè)鏈上游，覆蓋品牌工廠等核心主體，打造第二增長(zhǎng)曲線。

分析人士認(rèn)為，隨著投資性物業(yè)回歸當(dāng)下商業(yè)價(jià)值以及經(jīng)營(yíng)基本面筑底，未來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖與家居消費(fèi)需求持續(xù)釋放的大背景下，美凱龍有望把握行業(yè)復(fù)蘇紅利，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)改善與長(zhǎng)期價(jià)值回歸。

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