觀點(diǎn)網(wǎng) 年報(bào)發(fā)布前一晚，綠城中國(guó)內(nèi)部管理層先迎來(lái)“換血”。

根據(jù)公告，核心變動(dòng)為行政總裁郭佳峰辭任。

作為公司執(zhí)行董事、環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)成員、行政總裁，郭佳峰已在任職綠城30年之久，辭職原因是退休；同時(shí)，周安橋辭任非執(zhí)行董事；朱玉辰辭任獨(dú)立非執(zhí)行董事、審核委員會(huì)及薪酬委員會(huì)各成員及提名委員會(huì)主席。

接替郭佳峰的是在綠城6年的“中交系”高管耿忠強(qiáng)，獲委任為代理行政總裁職務(wù)；另外陳國(guó)邦獲委任為非執(zhí)行董事；熊良俊獲委任為獨(dú)立非執(zhí)行董事、審核委員會(huì)、提名委員會(huì)及薪酬委員會(huì)各成員；劉成云獲委任為提名委員會(huì)主席。

“綠城投資策略并非一成不變，曾經(jīng)聚焦一二線城市，精準(zhǔn)狙擊，現(xiàn)在他認(rèn)為沒(méi)有絕對(duì)好城市，好板塊，只有好項(xiàng)目。好的項(xiàng)目能做到一年兩熟?！痹诠逊宓念I(lǐng)導(dǎo)思路中，“做一成一”是2021年以來(lái)綠城一直秉持的地產(chǎn)項(xiàng)目拓展態(tài)度。

而在2026年，這份發(fā)展思路是否會(huì)隨著耿忠強(qiáng)的上任有所調(diào)整？觀點(diǎn)新媒體試圖從綠城3月31日舉行的現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)及2025年報(bào)中尋找答案。

綠城業(yè)績(jī)成色

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，綠城管理層提及郭佳峰辭任時(shí)表示，郭佳峰帶領(lǐng)公司穩(wěn)住基本盤(pán)、優(yōu)化投資布局，積蓄了良好發(fā)展動(dòng)能。

“經(jīng)董事會(huì)討論審議，決定由耿忠強(qiáng)先生擔(dān)任代理行政總裁。耿總經(jīng)驗(yàn)豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，公司能實(shí)現(xiàn)有序運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)?！?/p>

年報(bào)顯示，綠城2025年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1549.66億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣0.71億元，較2024年人民幣15.96億元下降95.6%。

提及利潤(rùn)下滑原因，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，且為促進(jìn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，繼續(xù)推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致2025年度收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率以及分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)下降。

“2025年公司利潤(rùn)大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。為保障長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑；同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值49億元，進(jìn)一步影響了利潤(rùn)。”管理層坦言，預(yù)計(jì)2026年利潤(rùn)仍將面臨一定壓力。

銷售方面，綠城集團(tuán)2025年內(nèi)累計(jì)取得總合同銷售面積約1208萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約人民幣2519億元；自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約466萬(wàn)平方米，合同銷售金額約人民幣1534億元；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約人民幣1043億元；代建管理項(xiàng)目累計(jì)取得銷售面積約742萬(wàn)平方米，銷售金額約人民幣985億元。

與2024年相比，綠城集團(tuán)2025年在總銷售額、自投項(xiàng)目銷售額及代建項(xiàng)目銷售額上均出現(xiàn)下降：總合同銷售金額則較2024年下降約9%，總合同銷售面積同比下降14%；此外，自投項(xiàng)目和代建項(xiàng)目銷售金額分別較2024年下降約10%及6%。

但從銷售地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，綠城2025年布局更加聚焦一二線城市，銷售額占比84%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)71%，杭州、蘇州、西安、長(zhǎng)沙等14個(gè)城市均為銷售重點(diǎn)城市。

綠城2025年新增土地儲(chǔ)備區(qū)域分布表

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

年內(nèi)，綠城在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)完成首開(kāi)54個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平均首開(kāi)去化率保持69%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2024年綠城全年自投板塊首開(kāi)項(xiàng)目去化率為82%，維持高位，其中64%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開(kāi)溢價(jià)。

存量去化方面，綠城在年報(bào)中透露，2021年及以前的庫(kù)存去化約328億元，另有降本增效加持，年內(nèi)成交占比達(dá)21.5%，同比提升9.4個(gè)百分點(diǎn)，成交費(fèi)率0.52%，折合節(jié)約中介費(fèi)約人民幣2.7億元。

“截至2025年年底，公司剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項(xiàng)目貨值約占一半，占比逐年下降，整體貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化?！?/p>

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，管理層也表示，2026年將持續(xù)加大庫(kù)存去化力度，強(qiáng)化2021年及以前存量合同等指標(biāo)考核，與年度獎(jiǎng)金掛鉤；針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目，以銷售流速提升為導(dǎo)向給予資源支持等，“我們將推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目老盤(pán)新做，聚焦重點(diǎn)存量項(xiàng)目，設(shè)置專人專崗?fù)苿?dòng)工作落地?！?/p>

增量與化債課題

隨著存量去化進(jìn)一步落地，2025年，綠城新增項(xiàng)目變多了。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比2024年至2025年報(bào)發(fā)現(xiàn)，綠城新增項(xiàng)目從42個(gè)上升至50個(gè)，承擔(dān)成本約511億元，預(yù)計(jì)新增貨值1355億元，較2024年多出近300億元。

與之相反的是，綠城2025年新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比約69%，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)，但這一下降也在意料之中。

“2021年及以前項(xiàng)目減值導(dǎo)致整體利潤(rùn)基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)。盡管2026年利潤(rùn)仍有壓力，但新拓項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)情況良好，權(quán)益比例逐步提升?！惫芾韺诱J(rèn)為，隨著老庫(kù)存逐步去化，綠城規(guī)模凈利潤(rùn)及權(quán)益比等數(shù)據(jù)均將有所改善。

“公司始終將經(jīng)營(yíng)安全、財(cái)務(wù)安全放在首位，堅(jiān)守現(xiàn)金流底線。2025年實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為穿越行業(yè)周期筑牢財(cái)務(wù)安全墊?！惫芾韺颖硎荆瑐鶆?wù)化解方面成果顯著。

從合同負(fù)債數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年12月31日，綠城合同負(fù)債余額為人民幣1090.18億元，較2024年減少379.41億元，下降25.8%，主要系本年度物業(yè)預(yù)售收入減少所致；合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司合同負(fù)債余額328.36億元，較2024年增加65.44億元，同比增長(zhǎng)24.9%。

截至2025年底，綠城總借貸金額為1333.86億元，而2024年為1371.87億元；凈負(fù)債701.48億元，凈資產(chǎn)負(fù)債為66.4%，較2024年12月31日的56.6%上升9.8個(gè)百分點(diǎn)。

年報(bào)顯示，綠城期內(nèi)銀行存款及現(xiàn)金632.38億元，其中銷售監(jiān)管資金為224.03億元。

截至期末，綠城短期債務(wù)壓力有所減輕，一年內(nèi)到期的借貸余額247.44億元，較2024年12月31日的316.63億元減少人民幣69.19億元，占總借貸比例為18.6%，較2024年12月31日23.1%下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

綠城在年報(bào)中特別標(biāo)注，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.6倍，較2024年12月31日的2.3倍增加0.3倍。

“2025年實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，面對(duì)2026年市場(chǎng)，我們預(yù)判整體延續(xù)溫和趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化態(tài)勢(shì)，核心城市改善需求仍有支撐，行業(yè)更看重發(fā)展質(zhì)量和企業(yè)韌性?！睒I(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層坦言，綠城將繼續(xù)在行業(yè)筑底周期中前行。

以下為綠城中國(guó)2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2025年全年拿地金額和新增貨值均在行業(yè)前列，但下半年投資節(jié)奏明顯放緩。管理層對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的整體判斷如何？2026年拿地策略和全年拿地貨值目標(biāo)是什么？

耿忠強(qiáng)：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，整體市場(chǎng)規(guī)模仍面臨一定的下行壓力。與往年同期相比，當(dāng)前土地市場(chǎng)供給端節(jié)奏明顯放緩，供給總量有所下降，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)稀缺，主要受政府做地節(jié)奏、商品房市場(chǎng)去化情況以及開(kāi)發(fā)商拿地資金等多重因素影響。

對(duì)于存貨較多、去化較慢的城市，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)減緩拿地節(jié)奏；而對(duì)于存貨較少、去化較快的城市，開(kāi)發(fā)商的拿地意愿則相對(duì)強(qiáng)烈。當(dāng)前，城市及板塊之間的分化尤為顯著。因此，整體來(lái)看，2026年的投資工作可以說(shuō)是近年來(lái)最具挑戰(zhàn)性的一年。

關(guān)于2026年的投資策略，我們將繼續(xù)以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現(xiàn)金流與利潤(rùn)，不片面追求單一維度的指標(biāo)。我們將做深做透城市及板塊研究，高度重視項(xiàng)目本身的質(zhì)地研判，在深耕核心城市的同時(shí)，積極挖掘非熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)地塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

我們將更加聚焦于項(xiàng)目自身的優(yōu)劣，而非簡(jiǎn)單地以城市能級(jí)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。至于全年的拿地規(guī)模，我們初步定在1000億元左右，具體實(shí)現(xiàn)情況將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層對(duì)2026年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷是什么？公司土儲(chǔ)貨值和可售貨值較上年有所下降，今年的銷售目標(biāo)如何設(shè)定？對(duì)未來(lái)的銷售規(guī)模有何考量？

李駿：2025年，各項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)政策逐步密集落地，從供給側(cè)優(yōu)化到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、需求支持、市場(chǎng)機(jī)制等多維度搭建制度框架，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

從年末表現(xiàn)來(lái)看，2025年全年商品房成交面積規(guī)模同比下降9%，降幅較2024年年末顯著收窄（2024年年末同比降幅為13%）。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，我們認(rèn)為2026年房地產(chǎn)行業(yè)核心任務(wù)仍是推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

預(yù)計(jì)政策端“高質(zhì)量城市更新”和“好房子”將成為兩大關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)，契合行業(yè)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)需求變化，成為拉動(dòng)行業(yè)新增長(zhǎng)的核心來(lái)源。

從銷售端來(lái)看，行業(yè)整體已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代。若穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市有望直接回穩(wěn)。具體表現(xiàn)為：一是2026年商品房銷售加快企穩(wěn)，全年成交規(guī)模（面積和金額）降幅預(yù)計(jì)將進(jìn)一步收窄；二是去庫(kù)存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，多數(shù)城市去化周期仍處于歷史高位；三是年初新開(kāi)工面積雖有降幅，但在減量的同時(shí)供給結(jié)構(gòu)也在優(yōu)化。

關(guān)于年度銷售預(yù)期，2026年期初貨值約2300億元，結(jié)合計(jì)劃新增的1000億元貨值，我們力爭(zhēng)完成1300億元左右的銷售目標(biāo)。未來(lái)銷售規(guī)模將綜合考慮行業(yè)情況、公司經(jīng)營(yíng)狀況和投資規(guī)模，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，確保銷售規(guī)模與經(jīng)營(yíng)安全相匹配，實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2025年歸母凈利潤(rùn)下降較多且未分紅，對(duì)長(zhǎng)期股東回報(bào)政策如何規(guī)劃？

耿忠強(qiáng)：2025年公司利潤(rùn)大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。為保障長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們堅(jiān)決推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑；同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值49億元，進(jìn)一步影響了利潤(rùn)。坦白而言，受同類因素影響，預(yù)計(jì)2026年利潤(rùn)仍將面臨一定壓力。

關(guān)于分紅政策，整體原則保持穩(wěn)定。目前暫無(wú)調(diào)整分紅政策的計(jì)劃，未來(lái)仍將以利潤(rùn)為基礎(chǔ)，在有利潤(rùn)的前提下維持適宜派息比例。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前土儲(chǔ)中2021年及以前的重難點(diǎn)庫(kù)存還有多少？今年是否繼續(xù)加大去化力度？

李駿：截至2025年年底，公司剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項(xiàng)目貨值約占一半，占比逐年下降，整體貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

2026年將持續(xù)加大庫(kù)存去化力度，具體措施包括：一是加強(qiáng)重難點(diǎn)考核，強(qiáng)化2021年及以前存量合同、住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車位尾盤(pán)等指標(biāo)考核，與年度獎(jiǎng)金掛鉤；二是資源向存量?jī)A斜，針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目，以銷售流速提升為導(dǎo)向，在價(jià)格政策、激勵(lì)政策、人員調(diào)配等方面給予資源支持。

三是關(guān)鍵任務(wù)逐項(xiàng)突破，針對(duì)重難點(diǎn)問(wèn)題設(shè)置賦分考核并持續(xù)跟蹤；四是激活低效貨值，通過(guò)整售回購(gòu)、商改住、化解合作糾紛等方式重啟開(kāi)發(fā)；五是重點(diǎn)項(xiàng)目“老盤(pán)新做”，聚焦重點(diǎn)存量項(xiàng)目，協(xié)同營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)聯(lián)合評(píng)審，設(shè)置專人專崗?fù)苿?dòng)工作落地。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2025年凈利潤(rùn)23億元，但歸母凈利潤(rùn)僅0.7億元，比例差距較大，原因是什么？

耿忠強(qiáng)：首先不存在將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移給少數(shù)股東或合作方的情況。

具體原因有三方面：一是2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)的部分高利潤(rùn)項(xiàng)目為合作項(xiàng)目，公司股權(quán)比例不高，導(dǎo)致規(guī)模凈利潤(rùn)占比偏低；二是合聯(lián)營(yíng)公司方面，綠城方2025年承擔(dān)虧損11億元，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合聯(lián)營(yíng)公司虧損僅體現(xiàn)綠城方按股比承擔(dān)部分，未體現(xiàn)合作方虧損，對(duì)凈利潤(rùn)和規(guī)模凈利潤(rùn)影響一致；三是集團(tuán)層面、區(qū)域?qū)用娴绕脚_(tái)的管理費(fèi)用由綠城單方全額承擔(dān)，對(duì)兩者影響金額相同。

核心原因是公司主動(dòng)推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，2021年及以前項(xiàng)目減值導(dǎo)致整體利潤(rùn)基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)。盡管2026年利潤(rùn)仍有壓力，但新拓項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)情況良好，權(quán)益比例逐步提升，隨著老庫(kù)存逐步去化，歸母凈利潤(rùn)將有所改善。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：昨晚公告郭佳峰先生辭任行政總裁，由耿總擔(dān)任代理行政總裁，接下來(lái)管理層對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理如何安排？

周安橋：郭佳峰先生在公司任職30年，為穩(wěn)健發(fā)展做出不可替代的卓越貢獻(xiàn)，帶領(lǐng)公司穩(wěn)住基本盤(pán)、優(yōu)化投資布局，積蓄了良好發(fā)展動(dòng)能。董事會(huì)尊重其退休意愿，衷心感謝他的付出。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司治理結(jié)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)和管理體系已非常成熟，“戰(zhàn)略2030”梳理清晰，當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略明確，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健有序。

經(jīng)董事會(huì)討論審議，決定由耿忠強(qiáng)先生擔(dān)任代理行政總裁，負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理工作。耿總經(jīng)驗(yàn)豐富，在公司重要崗位工作多年，相信在他的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，公司能實(shí)現(xiàn)有序運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。待完成行政總裁人選聘任程序后，將第一時(shí)間通報(bào)。

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