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由上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院創(chuàng)作編輯、同濟(jì)大學(xué)出版社出版的《城市更新：上海的實(shí)踐與創(chuàng)新》一書，從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市、社會、企業(yè)、人文、消費(fèi)和市民的多重維度，分析闡述怎樣的城市更新才是城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需要的；怎樣的項(xiàng)目才是市民所喜歡的；怎樣的投入產(chǎn)出才是可持續(xù)的；城市更新有哪些新案例、新觀點(diǎn)和新趨勢。它怎樣才能既有社會價(jià)值，也有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更有市民的獲得感和可持續(xù)性。這些都是本書的重點(diǎn)和切入點(diǎn)，力求給讀者提供一些觀察、了解城市發(fā)展的新視角、新渠道和新方法，為從事城市更新的同行、機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供一些源于實(shí)踐的理論思考、方法創(chuàng)新和案例借鑒。

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2026年開年，有一座位于新一線城市的商業(yè)體，以一種令人驚嘆的姿態(tài)再次強(qiáng)勢突圍，銷售額蟬聯(lián)全國第一，它就是南京德基廣場，連續(xù)第二年坐穩(wěn)全國單體商場的“店王”王座。

2024年，南京德基廣場以245億元銷售額首次超越常年霸榜的北京SKP；

2025年，它再進(jìn)一步，以262.4億元的成績、7.1%的同比增速，把領(lǐng)先優(yōu)勢持續(xù)擴(kuò)大。

更驚人的是客流數(shù)據(jù)：2025年全年，德基廣場累計(jì)吸引客流6600萬人次。這相當(dāng)于南京940萬常住人口的7倍，平均每天有超18萬人涌入這座商場，每6秒鐘就有一筆交易達(dá)成。這個(gè)銷售額，甚至超過了國內(nèi)不少三四線城市全年的社會消費(fèi)品零售總額。

下表：基于開源信息，依據(jù)主要明星商場年度銷售額指標(biāo)，2025年中國大陸共有17座商場年銷售額過百億（圖源：漢槐論衡）

在實(shí)體商業(yè)普遍面臨客流下滑、空置率高企、增長乏力的當(dāng)下，為什么偏偏是南京德基，能逆勢突圍，屢創(chuàng)奇跡？它到底賣的是什么？是琳瑯滿目的奢侈品嗎？

不，它賣的，是一套別人抄不走的商業(yè)秘笈！

文化深度滲透：把商業(yè)做成城市的精神地標(biāo)

很多人以為，德基的成功，靠的是集齊了全球95%以上一線奢牌的豪華陣容。

但剝開表象看內(nèi)核，德基真正的護(hù)城河，并非僅僅是“賣貨”的能力，而是把文化深度融入商業(yè)，把一座商場，徹底做成了南京的城市精神地標(biāo)。

它沒有把藝術(shù)只是當(dāng)成商業(yè)的點(diǎn)綴，而是拿出了整整一層核心空間，打造了國際知名的德基藝術(shù)博物館。

在這里，你可以穿越千年，通過AR技術(shù)走入宋代《金陵圖》的畫卷里，和533個(gè)古代人物實(shí)時(shí)互動，體驗(yàn)千年前的金陵煙火氣。這個(gè)沉浸式數(shù)字展，累計(jì)接待客流超120萬人次，線上曝光量超2.2億，硬生生打造出了“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級文旅IP。

在這里，你可以一睹莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉等全球藝術(shù)巨匠的真跡，一場高質(zhì)量的藝術(shù)展，單次就能吸引超50萬人次慕名而來。

更難得的是，德基率先把博物館常態(tài)化開到深夜0點(diǎn)。當(dāng)別的商場準(zhǔn)備打烊，這里卻可以成為游客離開南京前的最后一站。

這套打法，直接重構(gòu)了商業(yè)的底層邏輯。

別的高端商場，給消費(fèi)者的理由是“想買奢侈品，就來這里”；而德基給消費(fèi)者的理由，是“來南京，就必須來這里”。數(shù)據(jù)顯示，德基的外地客流占比高達(dá)75%，它早已不是一個(gè)服務(wù)本地人的購物中心，而是一張南京的城市文化名片，一個(gè)全國游客必到的文旅目的地。

文化給了消費(fèi)者一個(gè)非來不可的理由，也給德基筑起了一道別人無法復(fù)制的品牌護(hù)城河。

下圖：德基廣場利用8層一整層空間打造的德基藝術(shù)博物館，已經(jīng)是國際知名的文旅地標(biāo)（圖源：聯(lián)商網(wǎng)）

場景極致重構(gòu)：把每一處細(xì)節(jié)都做成流量引擎

如果說文化是德基吸引客流的“靈魂入口”，那么對空間場景的極致重構(gòu)，就是它把“客流”變成“客留”、讓消費(fèi)者愿意反復(fù)奔赴的核心密碼。

傳統(tǒng)商業(yè)的底層邏輯，是“坪效至上”，恨不得把每一寸空間都用來賣貨。但德基反其道而行之，主動讓渡商業(yè)面積，把功能性的空間，做成了自帶傳播力的社交貨幣。

最出圈的，莫過于被全網(wǎng)熱議的“網(wǎng)紅衛(wèi)生間”。

當(dāng)別的商場還在比拼衛(wèi)生間的潔凈度，德基已經(jīng)把衛(wèi)生間做成了藝術(shù)展廳。不同主題的設(shè)計(jì)，和藝術(shù)市集的主題聯(lián)動更新，把最日常的如廁場景，變成了一場審美體驗(yàn)。2025年上半年，這些藝術(shù)盥洗室的客流就突破了1000萬人次，同比增長42%，成了全國唯一需要排隊(duì)“參觀”的衛(wèi)生間。

很多人專門為了打卡衛(wèi)生間而來，順便就完成了消費(fèi)。用最小的空間，撬動了最大的流量與口碑，這就是德基的場景智慧。

下圖：德基直接把廁所升級成了“解憂所”，把空間美學(xué)和情緒價(jià)值做到了極致，每個(gè)"解憂所"的主題都不一樣，顏值高、氛圍感足，還特別解壓（圖源：聯(lián)商網(wǎng)）

不止于衛(wèi)生間，德基對整個(gè)商業(yè)空間的改造，都充滿了顛覆式的思考。

2025年，它把一期7樓原本的電影院，改造成了“花園餐廳”。沒有標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)動線，沒有刻意的坪效計(jì)算，用綠植、景觀打造了一座藏在城市核心的空中花園，古冬、周舍、滿隴山房等品質(zhì)餐飲隱匿其中，讓吃飯這件事，變成了一場詩意的體驗(yàn)。

它還在二期3-6層，打造了貫通四層的“藝術(shù)商業(yè)市集”。四層空間分別被賦予了“異次元新境”“超現(xiàn)實(shí)海域”“霓幻未來城”“游影卷間集”的主題，藝術(shù)裝置、潮流首店、手作工坊、特色小食無縫融合，讓消費(fèi)者的身份，從“購物者”變成了“探險(xiǎn)者”，大大拉長了停留時(shí)間。

更顛覆的，是“德基24h”模式的推出。

它親手拆掉了傳統(tǒng)商場晚上10點(diǎn)關(guān)門的“時(shí)間壁壘”，不是簡單地延長營業(yè)時(shí)間，而是重構(gòu)了夜間的商業(yè)生態(tài)：當(dāng)奢侈品門店燈光漸暗，藝術(shù)博物館的夜場導(dǎo)覽、主題餐飲、策展式零售空間卻剛剛蘇醒。

這一招，直接讓德基的夜間客流占比從不足5%飆升至30%，把商場從日間的購物地標(biāo)，變成了24小時(shí)不打烊的城市生活樞紐，挖出了一個(gè)全新的增長極。

下圖：在二期3-6層，一個(gè)名為“德基藝術(shù)商業(yè)市集”的奇幻世界被打造出來。這里每一層都是一個(gè)獨(dú)立的主題夢境：3樓的“異次元新境”、4樓的“超現(xiàn)實(shí)海域”、5樓的“霓幻未來城”、6樓的“游影卷間集”。藝術(shù)裝置不再是高高在上的陳列，而是與潮流首店、手作工坊、特色小食無縫交融的背景與主角。顧客在這里的身份，從“消費(fèi)者”變成了“探險(xiǎn)者”和“參與者”（圖源：聯(lián)商網(wǎng)）

首店持續(xù)迭代：用精準(zhǔn)的洞察鎖住全客層的消費(fèi)力

有了非來不可的理由，有了愿意停留的空間，德基還需要解決一個(gè)終極問題：怎么讓消費(fèi)者常逛常新，永遠(yuǎn)保持奔赴的熱情？

答案，就是它把首店經(jīng)濟(jì)玩到極致的運(yùn)營功力。

在“首店經(jīng)濟(jì)”遍地開花的今天，德基沒有簡單的“堆品牌”，而是基于對消費(fèi)趨勢的精準(zhǔn)洞察，打造了一套覆蓋全客層、持續(xù)迭代的首店品牌矩陣。

數(shù)據(jù)顯示：2025年，德基一共引進(jìn)了83家城市級及以上首店，平均每4.4天就有一家新店落地。

這張首店名單的含金量，足以讓全國商業(yè)體側(cè)目：

有Louis Vuitton全球首家獨(dú)立香水美妝精品店，把LV美妝的全球首發(fā)舞臺放在了南京德基；

有M.A.C全球首家藝術(shù)旗艦店，以“解構(gòu)鋼琴”為靈感打造，成了新的潮流打卡地；

還有MINISO SPACE全球首店，精準(zhǔn)切入年輕群體的情感消費(fèi)賽道，開業(yè)就引爆了亞洲潮玩圈。

除了全球首店，還有12家全國首店、8家區(qū)域首店、48家江蘇首店。它沒有把自己困在“高奢”的牢籠里，而是從頂級奢侈品，到網(wǎng)紅潮牌，再到從線上突圍的黑馬品牌，構(gòu)建了一個(gè)全客層的“首店磁力場”。

更難得的是，德基的首店布局，永遠(yuǎn)踩在消費(fèi)趨勢的最前沿。

洞察到年輕群體的情緒價(jià)值消費(fèi)需求，它開出了全球首家MINISO SPACE概念店；

黃金的情感與投資價(jià)值雙重走高，它集中引入老鋪黃金、君佩黃金等品牌；

“重返自然”的戶外風(fēng)潮興起，它快速引入ARC’TERYX等高端戶外品牌；

國潮崛起，它積極引入山下有松、三只小山羊、大疆創(chuàng)新等國產(chǎn)高端品牌，引領(lǐng)中國品牌的高端化趨勢。

這套打法的效果立竿見影：德基每年至少迭代60個(gè)以上的全新品牌，社交媒體上“你永遠(yuǎn)可以相信德基速度”成了熱門話題；2025年新開業(yè)的首店，有效拉動所在區(qū)域的銷售增長超30%。

它用持續(xù)的新鮮感，讓消費(fèi)者永遠(yuǎn)對“下一次來德基會遇到什么”充滿期待。而這種期待，就是最穩(wěn)定、最持久的消費(fèi)驅(qū)動力。

下圖：2025年南京德基廣場引進(jìn)的部分首店品牌表（圖源：聯(lián)商網(wǎng)）

結(jié)語：如今，全國頂流商業(yè)體的競爭早已進(jìn)入白熱化。北京SKP的底蘊(yùn)仍在，上海IFC、恒隆廣場持續(xù)發(fā)力，新的商業(yè)項(xiàng)目前赴后繼，“店王”的爭奪戰(zhàn)只會越來越激烈。

但德基的故事告訴我們，實(shí)體商業(yè)的終極競爭力，不是奢侈品的堆砌，也不是規(guī)模的擴(kuò)張，而是對人與城市需求的深刻理解。它賣的不只是商品，而是一種令人心動的生活方式，一份可觸摸的文化認(rèn)同，一段值得分享的體驗(yàn)旅程。未來的商業(yè)江湖，唯有真正深耕運(yùn)營之道，讀懂消費(fèi)者內(nèi)心的需求，才能在浪潮中站穩(wěn)腳跟，走出屬于自己的路。

（題圖圖源：聯(lián)商網(wǎng)）

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院

誠聘各路英才

因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬向社會誠聘以下崗位人才：

一、兼職咨詢策劃師

崗位職責(zé)：

參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型、城市更新等方面課題的研究，結(jié)合不同情況和特點(diǎn)，為有關(guān)政府、園區(qū)和企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)研究、功能定位、前期策劃等咨詢服務(wù)和相關(guān)方案。

任職要求：

1.本科及以上學(xué)歷，有較強(qiáng)的存量資源盤活、產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；

2.具備良好的溝通、協(xié)調(diào)和執(zhí)行能力，有較強(qiáng)的專業(yè)敏銳度和領(lǐng)悟力；

3.在大型規(guī)劃、咨詢公司擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理以上職位者優(yōu)先；

4.產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，參與過城市更新、各種產(chǎn)業(yè)園類咨詢項(xiàng)目者優(yōu)先；

二、兼職產(chǎn)業(yè)研究員

崗位職責(zé)：

負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型、煥新等方面課題的研究、策劃、組織、協(xié)調(diào)工作，結(jié)合不同情況和特點(diǎn)，為有關(guān)政府、園區(qū)和企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)研究、功能定位、前期策劃等咨詢服務(wù)和相關(guān)方案。

任職要求：

1.本科及以上學(xué)歷，有較強(qiáng)的課題組織協(xié)調(diào)溝通能力、策劃分析能力、項(xiàng)目管理能力和綜合領(lǐng)導(dǎo)能力；

2.具備良好的溝通、協(xié)調(diào)和執(zhí)行能力，有較強(qiáng)的專業(yè)敏銳度和領(lǐng)悟力；

3.在大型咨詢公司擔(dān)任中層以上職位者優(yōu)先；

4.產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域八年以上工作經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立負(fù)責(zé)過城市更新類咨詢項(xiàng)目者優(yōu)先；具有主持重點(diǎn)課題研究能力者優(yōu)先。

三、公眾號兼職編輯

為進(jìn)一步提升新媒體質(zhì)量和影響力，特向社會招聘兼職編輯，具體條件如下:

1.公眾號名稱：“上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”、“上海城市更新”。

2.基本條件：大學(xué)及以上學(xué)歷，具有產(chǎn)業(yè)或城市更新領(lǐng)域研究經(jīng)歷者優(yōu)先；能在廣泛瀏覽中選擇有質(zhì)量、閱讀性強(qiáng)的文章；并能撰寫原創(chuàng)文章；會使用公眾號排版軟件；會應(yīng)用AI技術(shù)、會短視頻剪輯者優(yōu)先。

3.崗位職責(zé)：獨(dú)立選題、改編轉(zhuǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)或城市更新類文章，并排版發(fā)布；撰寫原創(chuàng)文章、采訪、拍攝或剪輯短視頻等。

4.工作方式：在線辦公為主。

四、特約撰稿人

1.條件：在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、結(jié)構(gòu)調(diào)整或城市更新方面具有研究和實(shí)踐造詣、能理論聯(lián)系實(shí)際，撰寫可讀性強(qiáng)原創(chuàng)文章的人士；

2.內(nèi)容：自我選題與定向約稿相結(jié)合，題材不限，包括產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、平臺經(jīng)濟(jì)、城市更新、文旅商體、企業(yè)經(jīng)營、數(shù)據(jù)分析、國內(nèi)外案例分享、城市見聞、科技創(chuàng)新以及與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相關(guān)的題材；

3.要求：字?jǐn)?shù)一般2000-3000字，觀點(diǎn)鮮明，數(shù)據(jù)翔實(shí)，案例鮮活，“以小見大”，可讀性強(qiáng)；刊用均需作者原創(chuàng)，謝絕轉(zhuǎn)發(fā)。

五、短視頻制作者

具有較豐富攝影及短視拍攝經(jīng)驗(yàn)，并有相關(guān)作品積累，尤其在城市更新、商業(yè)觀察、區(qū)域風(fēng)貌、城市街景、建筑特色方面具有獨(dú)特視角和捕捉能力的人士。

六、以上報(bào)酬待遇：均具體面洽。

七、聯(lián)系方式

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