近期，URI城市租住觀察到，上海二手房市場(chǎng)中，總價(jià)較低的老舊小戶型住宅正在掀起一股集中收購(gòu)熱潮。

從個(gè)人投資客的入場(chǎng)，到資管機(jī)構(gòu)的主動(dòng)尋源，再到地方政府的試點(diǎn)收儲(chǔ)，不同主體的資金與行動(dòng)正同時(shí)指向同一類資產(chǎn)——上海核心區(qū)房齡較長(zhǎng)、面積較小、總價(jià)較低的“老破小”。背后的原因到底是什么？本文我們就一起來(lái)分析研究。

01

現(xiàn)象

多方入場(chǎng)“掃貨”上海老破小

市場(chǎng)方面：瑞銀在2026年3月發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告（ChinaandHKProperty：Property/ConsumerTour:Stilladowncycleforresidential）顯示，在上海二手房交易中，總價(jià)200萬(wàn)元以下房源的成交占比已從2024年1月的35%上升至2026年2月的49%，大幅提升了14個(gè)百分點(diǎn)，且在2025年的11月和12月，這一比例甚至達(dá)到50%。

其次，老破小價(jià)格已跌無(wú)可跌，安全邊際高，像虹口楊浦同濟(jì)旁的密云小區(qū)、鞍山八村學(xué)區(qū)房?jī)H100-200萬(wàn)，浦東世紀(jì)大道竹園新村一房更是從500萬(wàn)腰斬至250萬(wàn)，下行空間有限，相比高價(jià)房動(dòng)輒大額虧損，入手低總價(jià)小房子本質(zhì)是樓市消費(fèi)降級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)更可控；同時(shí)購(gòu)房門(mén)檻極低，以竹園新村為例，如今200萬(wàn)總價(jià)首付最低僅幾十萬(wàn)甚至可零首付，利率降至3%，租金基本能覆蓋月供，可當(dāng)作理財(cái)產(chǎn)品博反彈，即便不滿兩年拋售，增值稅也僅四五萬(wàn)，試錯(cuò)成本小，等市場(chǎng)明朗后可隨時(shí)置換。

▲圖：瑞銀：人民幣200萬(wàn)元及以下住宅交易占上海二手房成交比例從2024年1月的35%上升至2026年2月的49%

機(jī)構(gòu)方面，URI在近期走訪中發(fā)現(xiàn)，部分資管機(jī)構(gòu)及銀行亦在市場(chǎng)上積極尋找符合標(biāo)準(zhǔn)的“老破小”資產(chǎn)，且希望能夠整棟收購(gòu)。雖然目前尚未有公開(kāi)落地的交易案例，但這些機(jī)構(gòu)早已有收購(gòu)意向，并一直在市場(chǎng)尋找合適物業(yè)，表明專業(yè)金融機(jī)構(gòu)正在將此類資產(chǎn)納入配置視野。

政府方面，2026年2月上海官宣了浦東、靜安、徐匯三區(qū)將啟動(dòng)試點(diǎn)，收購(gòu)符合條件的小戶型二手住房，改造后用作保障性租賃住房。3月份已有收購(gòu)行動(dòng)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展：徐匯區(qū)已明確將小木橋路13號(hào)和15號(hào)、日暉六村部分樓棟、東安路240弄等建于1990年之前的“老破小”納入首批收購(gòu)名單。

綜上，我們可以確認(rèn)目前的市場(chǎng)現(xiàn)象：從個(gè)人投資客、到資管機(jī)構(gòu)和銀行、再到政府，不同主體的資金正在指向同一類資產(chǎn)標(biāo)的——上海建筑年代較久、總面積小、總價(jià)較低的二手住宅。

02

動(dòng)因一

租金回報(bào)率驅(qū)動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)理性

我們過(guò)去普遍認(rèn)為“老破小”處于二手房住宅市場(chǎng)食物鏈的最底層，為何現(xiàn)在此類資產(chǎn)的成交占比高達(dá)上海市二手房市場(chǎng)的近一半？

URI城市租住認(rèn)為其中原因有二：一是純粹的經(jīng)濟(jì)訴求，二是經(jīng)濟(jì)訴求疊加民生訴求。

從經(jīng)濟(jì)訴求看，人人心中都有一個(gè)“賬本”：隨著二手房?jī)r(jià)格持續(xù)回調(diào)，部分老舊小戶型住宅的總價(jià)已降至相對(duì)低位，租金回報(bào)率隨之顯著抬升，也就是常說(shuō)的“跌出性價(jià)比”：

在瑞銀的報(bào)告中提到，上海優(yōu)質(zhì)地段的老破小購(gòu)買(mǎi)需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，得益于其約2.6%的租金收益率（即租售比）。目前主流四大行一年期定存利率為1.1%，兩相對(duì)比，核心區(qū)“老破小”的租金收益率已超出存款利率逾150個(gè)基點(diǎn)。

URI城市租住還整理了上海10區(qū)租金回報(bào)率，顯示全市二手住宅的平均租金回報(bào)率主要分布在1.65%-2.04%區(qū)間內(nèi)，而瑞銀報(bào)告中提及的“老破小”租金收益率可達(dá)2.6%左右，這恰恰是核心區(qū)老舊小戶型住宅被各方資金關(guān)注的核心原因。

03

動(dòng)因二

保障房籌建與城市更新雙驅(qū)動(dòng)

在個(gè)人與機(jī)構(gòu)基于經(jīng)濟(jì)訴求而入場(chǎng)的同時(shí)，政府出面收購(gòu)則體現(xiàn)出更為復(fù)合的考量，經(jīng)濟(jì)訴求之上，還需要實(shí)現(xiàn)一定的民生訴求：

過(guò)去上海保租房項(xiàng)目多位于中外環(huán)甚至更遠(yuǎn)區(qū)域，職住分離、遠(yuǎn)距離通勤的問(wèn)題突出。上海三區(qū)收購(gòu)的內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”經(jīng)改造后，能夠以低于市場(chǎng)價(jià)的租金供應(yīng)給新市民、青年人，使保租房真正走入中心城區(qū)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)職住平衡。

在此基礎(chǔ)上，我們?cè)噲D想得更深一層，即政府能夠通過(guò)持續(xù)分散收購(gòu)符合規(guī)定的老破小替代大規(guī)模的拆遷。這一安排的經(jīng)濟(jì)邏輯在于：通過(guò)分散收購(gòu)替代大規(guī)模拆遷，政府可顯著降低現(xiàn)金支出壓力，待收購(gòu)房源連片形成規(guī)模后，再擇機(jī)統(tǒng)一改造，其財(cái)政成本與執(zhí)行難度均低于傳統(tǒng)的統(tǒng)一拆遷模式。

進(jìn)一步看，政府收購(gòu)老破小并非孤立動(dòng)作，而是上海新一輪城市更新棋局中的關(guān)鍵行動(dòng)。根據(jù)2026年上海市政府工作報(bào)告，今年上海將深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城中村改造提速擴(kuò)容增效，全面啟動(dòng)整體改造項(xiàng)目，全力做好村居民征收安置，完成20萬(wàn)平方米舊住房成套改造。

URI城市租住認(rèn)為，在政策持續(xù)加碼支持的基礎(chǔ)上，隨著收儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)大，上海核心區(qū)老舊住房的存量盤(pán)活將進(jìn)入提速期，城市更新也將從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“微更新”的精細(xì)化模式。

04

思考

公寓資產(chǎn)或成未來(lái)資金避風(fēng)港？

當(dāng)前宏觀投資環(huán)境呈現(xiàn)兩大特征：一是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)走低，一年期定存利率已降至1.1%；二是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺。

在此背景下，上海核心區(qū)老破小以2.6%左右的租金回報(bào)率、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的預(yù)期受到資金追逐并不意外。那么，在此時(shí)入場(chǎng)投資老破小是否真的是資金的“避風(fēng)港”？

在投資中向來(lái)流動(dòng)性、安全性、收益性三者難以兼得，將上海核心區(qū)老破小/公寓產(chǎn)品代入這一框架分析，URI城市租住得出的結(jié)論是，此類產(chǎn)品呈現(xiàn)“中收益+中安全+中偏低流動(dòng)性”的組合特征，判斷其投資價(jià)值需要兼顧三個(gè)維度的均衡性。

尤其值得注意的是在流動(dòng)性方面，對(duì)于個(gè)人投資者而言，房屋買(mǎi)賣(mài)是一件成交周期較長(zhǎng)的交易，快速變現(xiàn)能力偏弱，入場(chǎng)需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎；不過(guò)對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，通過(guò)大宗交易退出或發(fā)行保障房REIT，能在一定程度上改善流動(dòng)性，事實(shí)上保障房REIT的順利發(fā)行，是機(jī)構(gòu)加速進(jìn)入該市場(chǎng)的原因。

綜上，上海老破小正在遭遇各方“掃貨”屬于客觀事實(shí)，這類一線城市、核心區(qū)位、具備穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)預(yù)期的資產(chǎn)，以“低流動(dòng)+中安全+中收益”的組合特征，在當(dāng)下的環(huán)境中呈現(xiàn)獨(dú)特的配置價(jià)值。

從投資者角度看，對(duì)于能夠接受中低流動(dòng)性、追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的長(zhǎng)線資金來(lái)說(shuō)，此類資產(chǎn)在當(dāng)下確實(shí)具備一定的避風(fēng)港屬性；但對(duì)于追求高流動(dòng)性或短期套利的資金，則并非合適選擇，加之老舊物業(yè)本身存在明顯硬傷，用于公寓投資也隱含較大風(fēng)險(xiǎn)。公寓運(yùn)營(yíng)本質(zhì)上是精細(xì)化管理，并非人人都能做好。行業(yè)賺的多是辛苦錢(qián)，若缺乏專業(yè)知識(shí)與基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很難真正把公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟、做出效益。

所以，“避風(fēng)港”并非普適屬性，不同項(xiàng)目在收購(gòu)之后的表現(xiàn)可能千差萬(wàn)別，投資決策仍需基于對(duì)具體標(biāo)的進(jìn)行審慎研判。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:山楂美式

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