樓市小陽(yáng)春正在順利推進(jìn)，全國(guó)不同城市之間存在一定差異。從這期開始，老楊將陸續(xù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的市場(chǎng)走勢(shì)做綜合評(píng)判和展望，今天首先聊一下北京的樓市。

從過(guò)去歷史和近兩三年情況來(lái)看，北京作為一線城市，也可以說(shuō)是全國(guó)樓市的領(lǐng)頭羊，但北京樓市的活躍度相比上海和深圳要稍弱一些，甚至在部分時(shí)段也弱于杭州和成都。這個(gè)其實(shí)不難理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以無(wú)論從政策層面還是其他因素考慮，北京樓市的表現(xiàn)都不能太搶眼。

我舉個(gè)例子，目前全國(guó)還有三個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)，就是北京、上海、深圳，其中北京的限購(gòu)是最嚴(yán)的。即便今年元旦《求是》雜志已經(jīng)提出，地方政策要一次性到位，但北京、上海的政策不可能一步給到位。

另外還有一些因素，比如人口方面有所控制。作為超級(jí)大都市，北京、上海都在控制人口，不希望人口規(guī)模過(guò)大，尤其是北京，通過(guò)城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)中心城區(qū)人口進(jìn)行向外疏解。

一個(gè)方向是成立北京城市副中心，向城市東邊的通州疏解；另外就是成立雄安新區(qū)，雄安新區(qū)的定位之一，就是承接從北京搬出來(lái)的部分單位，包括科研單位、高校等，以及部分被疏解的人口。長(zhǎng)期來(lái)看，人口是決定樓市走勢(shì)的核心因素，所以從這個(gè)層面來(lái)看，北京樓市不可能表現(xiàn)得特別搶眼。

講完基本邏輯和城市定位之后，我們來(lái)具體分析幾個(gè)重要指標(biāo)。第一個(gè)指標(biāo)是住宅成交量，這是非常重要且領(lǐng)先的指標(biāo)，這里主要看二手房的網(wǎng)簽量，也就是政府公布的數(shù)據(jù)。今年春節(jié)之后的四周，北京二手房網(wǎng)簽量明顯增長(zhǎng)，其中節(jié)后第四周創(chuàng)下了2022年春節(jié)后第四周的最高值。今年節(jié)后四周累計(jì)網(wǎng)簽量同比2025年增長(zhǎng)20%，同比2024年大增38%，所以北京成交量的走勢(shì)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。

第二個(gè)指標(biāo)看北京的房?jī)r(jià)。從數(shù)據(jù)走勢(shì)可以看到，2021年到2023年前三季度，北京房?jī)r(jià)總體環(huán)比上漲；2023年10月份開始，北京房?jī)r(jià)明顯進(jìn)入下跌通道并持續(xù)下跌。2024年9月下旬新政之后，北京房?jī)r(jià)跌幅有所收窄，但最終也沒(méi)有回到正負(fù)零以上。

2025年4月份之后，北京房?jī)r(jià)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，但最近兩個(gè)月，也就是今年1月和2月，北京房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，其中2月份已經(jīng)小幅翻紅，也就是說(shuō)，今年2月份北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)去兩年多以來(lái)的首次翻紅。按照當(dāng)前3月份的量能和市場(chǎng)情緒，我估計(jì)3月份很可能繼續(xù)保持環(huán)比小幅上漲。

如果連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)小漲，是不是意味著這一輪北京房?jī)r(jià)下跌就此結(jié)束、就此止跌，接下來(lái)只能漲漲漲？我感覺(jué)目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)還不敢下這么樂(lè)觀的結(jié)論，因?yàn)橛绊懸粋€(gè)城市樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素非常多元。我們平時(shí)重點(diǎn)觀察量和價(jià)兩個(gè)維度的走勢(shì)，但很難通過(guò)過(guò)去的歷史數(shù)據(jù)和最近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，就推導(dǎo)出未來(lái)幾個(gè)月量?jī)r(jià)會(huì)怎么走，沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

所以接下來(lái)我們要看兩個(gè)指標(biāo)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)，它綜合了全國(guó)總體和北京市的宏觀經(jīng)濟(jì)、金融、政策等指標(biāo)，能夠比較好地展現(xiàn)影響北京房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。這個(gè)圖里有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)，另一個(gè)是當(dāng)期經(jīng)濟(jì)指數(shù)。當(dāng)期指數(shù)綜合了北京住宅的成交量、價(jià)格、庫(kù)存、土拍等四個(gè)分指標(biāo)，得出的是能夠反映北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣度的俯視圖。

從藍(lán)線來(lái)看，2021年10月份之后，北京房地產(chǎn)景氣度就進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，負(fù)值意味著低于歷史平均水平，市場(chǎng)處于調(diào)整狀態(tài)，或者說(shuō)是處于熊市當(dāng)中。截至今年2月份，北京當(dāng)期景氣指數(shù)是負(fù)的61，處于較冷區(qū)間。很多中西部、東北地區(qū)城市的樓市景氣度目前是過(guò)冷，也就是非常冷，而北京是比較冷，冷的程度小于很多城市，但畢竟還是在冬天。

第二個(gè)指標(biāo)是領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)，從歷史走勢(shì)看，它跟當(dāng)期經(jīng)濟(jì)指數(shù)基本同向變化，高度相關(guān)，但總體會(huì)領(lǐng)先于當(dāng)期經(jīng)濟(jì)指數(shù)。2025年6月份，北京的領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)已經(jīng)翻紅，進(jìn)入正值區(qū)間，今年2月份是正的24，這個(gè)正數(shù)要超過(guò)全國(guó)大部分城市。所以也可以說(shuō)，目前北京的領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)，對(duì)北京樓市形成了托底作用。

我的判斷是，過(guò)去幾年北京樓市調(diào)整的最低點(diǎn)、最冷的時(shí)候，發(fā)生在2024年二季度。當(dāng)前市場(chǎng)依然處于冬天，但在宏觀面諸多因素的托底作用下，可能部分月份會(huì)有震蕩，但大方向應(yīng)該是溫度慢慢往上走。

這些數(shù)據(jù)和指標(biāo)來(lái)自于我們的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，每個(gè)月的最新數(shù)據(jù)，以及更多觀點(diǎn)和判斷，都會(huì)發(fā)給我們的VIP付費(fèi)客戶，主要給房企朋友們參考。這里我把系統(tǒng)中對(duì)北京樓市的綜合判斷讀一下：

截至今年2月底，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體較弱，2月份景氣度小幅回升，繼續(xù)處于較冷區(qū)間，升至弱復(fù)蘇階段；房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，現(xiàn)貨庫(kù)存壓力較大，期貨庫(kù)存壓力較?。槐本┙?jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)為負(fù)66，略差；北京領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)為24，略強(qiáng)；預(yù)計(jì)北京小陽(yáng)春成色較好，房企拿地時(shí)機(jī)略好，應(yīng)重點(diǎn)聚焦布局市區(qū)新房銷售，適度促銷。