老破小，這個曾經(jīng)被樓市所邊緣化了的房源，如今卻成主角。

“從去年到現(xiàn)在，我買了7套天津的‘老破小’，全部是自有資金，總價350萬，每月的租金總額1.5萬?！?/p>

3月18日，李先生對媒體這樣表示。

簡短的一句話，卻掀開“老破小抄底”的熱潮真相。

處于房產(chǎn)鏈底端的“老破小”，憑什么能成功地吸引全市場的關(guān)注？

而這熱鬧現(xiàn)象的背后，真的是一場穩(wěn)賺不賠的投資嗎？

看似不起眼的老破小，有一天也成了“香餑餑”。

在過去短短一年，天津李先生就投資了350萬元，先后全款買下了7套城區(qū)的老破小。

對此，他直言不諱地表示，完全不指望房價會產(chǎn)生上漲的情況，而是打算去借助收取租金的方式收回成本。

還有成都的一位女子，在城市的核心地帶，購買了8套小戶型的老破小房產(chǎn)，每個月房子的租金，就能夠為她帶來2.1w的穩(wěn)定收入。

如今，不僅僅是在那些二三線的城市里，就連杭州以及武漢、南京，還有上海這些一線城市當(dāng)中，也開始有很多的投資者，把目光轉(zhuǎn)向了老破小這類房產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國重點城市新房銷售量同比下滑超過15%，但二手房交易卻始終保持穩(wěn)定，其中超20年的小區(qū)成交占比上升明顯。

到了2025年，新房銷售面積同比下滑6.8%，二手房逆勢上揚(yáng)4.7%，其中總價200萬以內(nèi)的老舊小區(qū)成交量同比回升超15%

就在3月14日當(dāng)天，上海二手房日成交高達(dá)1472套。3月9日至15日這一周，全市二手房累計成交7233套，較此前一周增長26.69%，創(chuàng)下自2021年以來的周度成交量新高。

要知道，倘若退回三年前，大家在買房的時候，都是追求那些不斷上漲的房價所能夠帶來的豐厚資產(chǎn)收益。

而老破小的房產(chǎn)，大多因為房齡非常大，內(nèi)部的格局不好與居住體驗感很差等諸多方面，導(dǎo)致一直都處在整個樓市鏈條的最末端位置。

那些房地產(chǎn)開發(fā)商，都不愿意去碰老破小，而準(zhǔn)備買房的人，也完全不想去購買它們。

就算是站在了城市最為核心的關(guān)鍵位置，也逃脫不過會被購房者嫌棄的悲慘命運(yùn)，也因此老破小的成交量在很長的時間內(nèi)一直都非常低。

那么，曾經(jīng)被嫌棄到要死的“老破小”怎么突然就翻翻身了呢？

眾所周知，現(xiàn)如今的樓市，早已進(jìn)入到大調(diào)整的特殊時期，房價在不斷地向下去產(chǎn)生波動的趨勢，

而那些房齡在20年以上，甚至都已經(jīng)超過了30年的老破小，也是在所有的房價里面，價格跌得最狠，并且下跌速度最快的一批老舊房源。

各種因素的交雜，間接導(dǎo)致了“老破小”在市場上的極低的成交價格。

尤其在近兩年，更是已經(jīng)不可思議地跌到了那種所謂的“地板”水平。

這種因為價格跌過了頭，所直接帶來的巨大安全邊際，極大程度上，給予了他們足夠的勇氣，從而讓他們敢于去做，這種批量買入的瘋狂動作。

這也是老破小如今受歡迎的根本原因。

極低價格是一方面，引發(fā)老破小抄底熱潮，還有一個重要原因就是它的“租售比”。

要知道，在如今這個投資理財都不好做的時代，現(xiàn)金流顯得越發(fā)靠譜。

而老破小越來越高的租售比，正好迎合了如今的“現(xiàn)金流”時代。

老破小和現(xiàn)在市面上的不同投資產(chǎn)品放在一起比較，它的租金回報優(yōu)勢就變得特別顯眼。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：全國8個核心城市的老破小，平均租售比可以達(dá)到2.67%，這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過5年期定存1.9%的利率，更是高過大多數(shù)銀行中低風(fēng)險理財產(chǎn)品的收益。

一些核心地段的老破小，它們的租售比甚至能夠超過5%。

對普通投資者來說，不用自己去打理一個生意，不用承受股市那種大起大落的壓力，每個月只要躺著收租就可以得到一筆穩(wěn)定的被動收入，很難不讓人動心。

但是批量持有之下，規(guī)模布局里面同時藏著難以看見的黑洞。

要知道，在樓市的交易里，是不會有完全沒有任何道理的極低價格。

這些老破小的價格雖然誘人，但在未來很難有大幅度反彈的上升空間。

另外，不少投資者在批量買進(jìn)老破小的時候，只會簡單用總價和租金做一個計算，他們覺得每月收到的租金，除掉一點點成本，剩下的基本都是凈利潤。

但他們沒有意識到，規(guī)模化地持有老破小，看起來是門檻低又高回報的事，實際上卻藏著一個非常深的成本黑洞。

老破小的房屋維修和翻新這部分成本是最龐大的一筆支出。

老破小的房齡普遍超過20年，水電線路老化、管道堵塞漏水、墻面出現(xiàn)裂縫、門窗破損這些問題出現(xiàn)的頻率非常高，幾乎是常態(tài)。

在買下房子之后，如果想順利把它租出去，就必須先做基礎(chǔ)的翻新。而在之后的出租持有時間里，每年的維修費用是完全躲不過去的。

業(yè)內(nèi)的數(shù)據(jù)顯示，老破小年均維修成本，可以占到租金收入的10%到15%，當(dāng)多套房源疊加時，這筆費用就會變得非常顯眼。

更重要的是時間成本和管理成本。

批量持有遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是當(dāng)甩手掌柜那么輕松，多套房源在手，就代表要同時管理多個租客。

這些瑣碎的事情會不斷出現(xiàn)，投資者要么自己趕過去處理，要么出錢找人來修，會占用非常多的時間和精力。

很多投資者跟風(fēng)去批量抄底，他們只把租金收入那部分明賬算進(jìn)去，卻忽略了維修、空置、管理這些隱形成本。

原來預(yù)想中的高收益，在一層一層的成本扣除之后，剩下的就不多了，甚至?xí)凶饨疬€不夠覆蓋全部成本的情況出現(xiàn)。

當(dāng)這些隱形的成本把收益一點點吃掉。

老破小投資里真正致命的風(fēng)險是，流動性被徹底耗干。

這一點是投資者都要面臨的困境。

畢竟，在樓市的交易里，是不會有完全沒有任何道理的極低價格。

這些老破小的最終價格，在未來或許也很難有能夠大幅度反彈的上升空間了。

同時，老破小的無電梯、戶型雞肋、小區(qū)環(huán)境混亂、物業(yè)管理缺失，這些特點也是與現(xiàn)在的居住需求是相反的。

就算價格再低，也很難吸引愿意做最后接盤的人，即使有一些房源以前被人寄托拆遷的想象。

現(xiàn)在這個樓市環(huán)境中，大規(guī)模拆遷已經(jīng)成為過去的事情，老舊小區(qū)更多是以改造為主，靠拆遷一夜暴富的故事已經(jīng)結(jié)束，老破小最后一點幻想空間也被堵住。

另外，老破小的成交周期尤其長。

正常的新房或者次新房，成交周期短的話是在1到3個月之間，而老破小的成交周期多數(shù)要拉長到6到12個月，甚至有房源掛出來2到3年還沒有人問。

因此，有很多專家在反復(fù)提醒，老破小的投資，看起來好像賺到了租金，其實是在虧本金。

投資房產(chǎn)，資產(chǎn)的流動性往往要比簡單的收益數(shù)字更加要緊，要是失去了這層流動性，那些老破小就只能變成一種讓人難以賣掉的固定資產(chǎn)了。

并且樓市早已經(jīng)離開了那個價格普遍向上的年代，過去那種閉著眼睛買房都能夠賺錢的邏輯已經(jīng)不再有效了。

也就是說，老破小抄底的這場狂歡，本質(zhì)上其實更像是短期的市場表象。

投資向來都不是用來湊熱鬧的事情，非常需要保持清晰頭腦和冷靜思考，更是要對未知的風(fēng)險抱有一份敬畏之心。

在樓市這個龐大的市場里，守住本金的安全，從長期來說永遠(yuǎn)都會比追逐那些看不清的高收益顯得更加重要。

參考資料：

1.百色融媒《批量“抄底”大城市“老破小”，是餡餅還是陷阱?》

2.每日經(jīng)濟(jì)新聞《70㎡以下、400萬元內(nèi)老破小要被“掃貨”？上海這三個區(qū)官方下場收購二手房，有工作人員回應(yīng)“正在試點”，資金到位情況成焦點》

3.中國經(jīng)營報《政策性收購二手房全面鋪開 “老破小”或迎“暖春”》

作者：趙花花

編輯：歌