出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月31日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)如期舉行。在行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)持續(xù)筑底的大背景下，越秀地產(chǎn)以一份韌性十足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略清晰的成績(jī)單，展現(xiàn)了頭部國企穿越周期的穩(wěn)健實(shí)力。董事長林昭遠(yuǎn)率核心管理團(tuán)隊(duì)出席，明確釋放“不設(shè)剛性目標(biāo)、堅(jiān)守千億底線、聚焦核心城市、全力修復(fù)盈利”的積極信號(hào)，為“十五五”開局之年的高質(zhì)量發(fā)展定下主基調(diào)。

2025年，全國商品房銷售額同比下滑12.6%，行業(yè)整體承壓。越秀地產(chǎn)逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1062.1億元，雖同比微降7.3%，但連續(xù)三年穩(wěn)固守住千億規(guī)模陣營，穩(wěn)居全國房企銷售榜第九位，是近兩年行業(yè)排名躍升最快（從37位至第9位）的標(biāo)桿企業(yè)。尤為亮眼的是，公司銷售結(jié)構(gòu)高度聚焦高能級(jí)城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著增強(qiáng)。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市貢獻(xiàn)銷售額909億元，占比高達(dá)85.6%；其中北上廣深四大一線城市銷售額超800億元，占比約78%，形成絕對(duì)的“壓艙石”。單城表現(xiàn)堪稱典范：廣州大本營以291億元穩(wěn)居當(dāng)?shù)豑OP2；北京強(qiáng)勢(shì)突破300億元，躋身當(dāng)?shù)豑OP2；上海以222億元位列TOP7。三大一線城市合計(jì)貢獻(xiàn)近800億，印證了“核心城市、核心地段”的戰(zhàn)略判斷精準(zhǔn)有效。

2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入864.6億元，同比微增0.1%，在行業(yè)規(guī)模普遍收縮的環(huán)境下，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的收入穩(wěn)定性。區(qū)域布局均衡，華東區(qū)域入賬貢獻(xiàn)最高達(dá)40.9%，大灣區(qū)22.2%，中西及北方區(qū)域各占約18%，形成“多點(diǎn)支撐、全域均衡”的安全格局。同時(shí)，核心城市入賬銷售均價(jià)大幅提升至29600元/平方米，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)持續(xù)向高端改善升級(jí)。受行業(yè)深度調(diào)整及結(jié)算項(xiàng)目結(jié)構(gòu)階段性變動(dòng)影響，公司當(dāng)期核心凈利潤2.6億元，同比出現(xiàn)較大下滑；毛利率7.8%，跌破10%關(guān)口，觸及近年低點(diǎn)。

這一短期波動(dòng)，既是行業(yè)共性問題，也是高增長期遺留低毛利項(xiàng)目集中結(jié)算的階段性影響。盡管盈利端承壓，公司財(cái)務(wù)健康度穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，三道紅線持續(xù)保持全綠檔，剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍；期末現(xiàn)金儲(chǔ)備467.6億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年凈流入，2025年達(dá)139.4億元；加權(quán)平均融資成本降至3.05%，同比下降44個(gè)基點(diǎn)，融資成本及降幅位居地方國企首位。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤，為公司應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)、把握投資機(jī)會(huì)提供了充足“彈藥”。

2025年，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“以銷定投、不追高溢價(jià)”的理性策略，全年權(quán)益投資額244億元，雖未達(dá)300億元預(yù)算，但96.3%投向核心六城，新增土儲(chǔ)278萬平方米，平均溢價(jià)率僅9.3%，顯著低于行業(yè)TOP10均值。管理層總結(jié)，2025年投資節(jié)奏精準(zhǔn)把控：一季度市場(chǎng)過熱不盲目追高，二三季度把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，四季度鎖定低溢價(jià)窗口期，確保每一筆投資都具備15%以上的預(yù)期毛利率。這批優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將在未來2-3年逐步進(jìn)入結(jié)算，成為拉動(dòng)公司整體毛利率回歸合理水平的核心動(dòng)力。展望2026年，公司權(quán)益投資預(yù)算300億元，資源將進(jìn)一步向北京、上海傾斜，并圍繞千億銷售目標(biāo)儲(chǔ)備充足可售貨值，確保規(guī)模與效益的平衡。

站在“十五五”新起點(diǎn)，越秀地產(chǎn)明確2026年經(jīng)營總綱：不設(shè)具體銷售目標(biāo)，但銷售規(guī)模必須保持在千億以上。這一看似“矛盾”的表述，實(shí)則是管理層摒棄規(guī)模焦慮、追求高質(zhì)量增長的深刻體現(xiàn)——不唯數(shù)字論，但以千億為底線，確保市場(chǎng)地位與經(jīng)營安全。公司戰(zhàn)略重心全面轉(zhuǎn)向“一主兩翼”深度轉(zhuǎn)型，以住宅開發(fā)為主，做強(qiáng)城市運(yùn)營與特色服務(wù)兩翼，同時(shí)響應(yīng)國家號(hào)召，全力打造“好房子”產(chǎn)品，通過產(chǎn)品力提升實(shí)現(xiàn)溢價(jià)突圍，從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”。截至2025年末，公司總土儲(chǔ)1855萬平方米，94.4%位于一二線城市，為千億銷售提供堅(jiān)實(shí)保障。管理層判斷，2026年全國新房銷售或維持8萬億低位，但機(jī)會(huì)高度集中在核心城市的核心地段，與越秀的戰(zhàn)略布局高度契合。

業(yè)績(jī)會(huì)上，備受矚目的236億元廣州珠江新城馬場(chǎng)項(xiàng)目成為焦點(diǎn)。該項(xiàng)目是珠江新城最后一塊大規(guī)模綜合用地，越秀集團(tuán)以多輪激烈競(jìng)價(jià)成功摘得。管理層明確表示，作為集團(tuán)唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)，若符合股東利益，不排除將項(xiàng)目注入上市公司。項(xiàng)目已快速引入全球頂奢百貨SKP，計(jì)劃3-4年建成集高端住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的城市名片級(jí)綜合體。此舉不僅鞏固越秀在廣州的龍頭地位，更將成為公司商業(yè)運(yùn)營能力與長期盈利的重要增長極。

2025年的越秀地產(chǎn)，是行業(yè)“穩(wěn)健者”的縮影：在規(guī)模上守住千億基本盤，在布局上聚焦核心抗風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)上筑牢安全底線，在投資上精準(zhǔn)蓄力未來。短期的盈利與毛利率波動(dòng)，是行業(yè)周期下的必經(jīng)陣痛，而非經(jīng)營失據(jù)。隨著高毛利新項(xiàng)目逐步結(jié)算、降本增效持續(xù)深化、馬場(chǎng)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賦能，越秀地產(chǎn)的盈利修復(fù)與價(jià)值重估值得期待。