來源：華夏時報

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、政策導向持續(xù)優(yōu)化的背景下，是否擁有穿越周期的可持續(xù)發(fā)展能力已經(jīng)成為衡量房企核心競爭力的關(guān)鍵標尺。高杠桿時代落幕，房企進入了“高回款率、低杠桿、穩(wěn)交付”的新時代。

然而，依賴傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)已然不足以走出深水區(qū)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同將在行業(yè)中占據(jù)絕對優(yōu)勢。龍湖集團（0960.HK），多年前率先嘗試新的增長曲線，在基本盤表現(xiàn)優(yōu)異之外，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)則成為增長盤，步入“轉(zhuǎn)型”之路。

基本盤表現(xiàn)跑贏市場

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出市場分化加劇、區(qū)域冷熱不均等現(xiàn)象。政策端，行業(yè)要轉(zhuǎn)向去庫存與優(yōu)供給，“好房子”則成為未來產(chǎn)品發(fā)展提質(zhì)的方向。而在陣痛期，龍湖集團基本盤的表現(xiàn)依舊是行業(yè)的標桿性觀察樣本。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，龍湖集團的營業(yè)收入為973.1億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為705.4億元。龍湖集團緊跟政策與行業(yè)調(diào)整的腳步，全力保障交付。報告期內(nèi)，龍湖集團地產(chǎn)開發(fā)合同銷售金額為631.6億元，并表回款率超過100%，交付物業(yè)總建筑面積為592.5萬平米，約7萬套房源，交付滿意度超過90%。

這一數(shù)據(jù)并非單純的銷售數(shù)字。在行業(yè)信任危機頻發(fā)之時，房企守住交付與產(chǎn)品力代表著守住了生命線。而在此之上，龍湖集團在2025年還正式發(fā)布了《龍湖集團好房子產(chǎn)品標準》，“好房子”全鏈條推進工作已經(jīng)起步成勢。據(jù)悉，龍湖集團的“好房子”標準涵蓋435項具體要求，圍繞產(chǎn)品力、服務(wù)力、配套力，構(gòu)建了“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”的“四好”價值體系。

當下，放下對于規(guī)模的執(zhí)念，聚焦回款質(zhì)量，保障現(xiàn)金流安全是房企開發(fā)業(yè)務(wù)的核心策略。

2025年，龍湖集團擇機獲取新土地，進行優(yōu)質(zhì)補倉，在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取了7幅土地，新增土儲總建筑面積37.7萬平米。截至2025年底，龍湖集團的土地儲備總建筑面積為2235萬平米，權(quán)益面積為1732萬平米。

重構(gòu)未來增長邏輯

長期以來，房企的增長與開發(fā)銷售有著高度綁定。伴隨著市場調(diào)整，房企則嘗試打破這一傳統(tǒng)路徑，在原本的開發(fā)銷售優(yōu)勢之外，延伸出運營服務(wù)的優(yōu)勢，這一點也與政策提到的“探索行業(yè)發(fā)展新模式”不謀而合。

轉(zhuǎn)型、不依賴單一業(yè)務(wù)不是可選項，而是必選項。此前經(jīng)歷過房地產(chǎn)行業(yè)波動的日本曾給出一份參考樣本。以租賃業(yè)務(wù)起家的三井不動產(chǎn)為例，其早期聚焦寫字樓租賃，后來加碼開發(fā)銷售業(yè)務(wù)。乘著行業(yè)東風，三井不動產(chǎn)成為日本房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。1997年，三井不動產(chǎn)在行業(yè)危機之下，銷售業(yè)務(wù)出現(xiàn)大額虧損。

得益于老主業(yè)租賃業(yè)務(wù)的雄厚實力，三井不動產(chǎn)勉強渡過危機。隨后，三井不動產(chǎn)進行業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，加強不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，將其作為新利潤增長點，并將業(yè)務(wù)范圍拓展至酒店、體育娛樂等領(lǐng)域，推動營業(yè)收入穩(wěn)步提升。

經(jīng)驗在前，時機已到。實際上，國內(nèi)的龍湖集團、華潤置地等企業(yè)早早開啟了對“第二增長曲線”的探索，運營、服務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)展較為成熟。中指研究院認為，在典型房企中，龍湖集團和華潤置地展現(xiàn)了較強的抗周期韌性，營收結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征。

業(yè)內(nèi)認為，在城市轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展之際，存量資產(chǎn)運營、第三方房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)等成為行業(yè)發(fā)展的新場景，這與房企傳統(tǒng)的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)并非此消彼長的關(guān)系，而是要相互借力。招商蛇口同樣提出，要從傳統(tǒng)的開發(fā)商真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)商+運營商+服務(wù)商”，構(gòu)建一個從空間營造到內(nèi)容運營再到生活服務(wù)的完整閉環(huán)。

2025年營業(yè)收入達到2814.4億元的華潤置地也表示，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)已經(jīng)成為公司業(yè)績可持續(xù)增長的引擎，也是利潤和穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻者，而輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)則是公司業(yè)績的強勁增長極和空間價值的創(chuàng)造者。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)同樣是龍湖集團的生長因子，為集團業(yè)務(wù)發(fā)展帶來源源不斷的動力。數(shù)據(jù)顯示，2025年，龍湖集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，在集團營業(yè)收入中的占比達到27.5%。同時，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)整體毛利率也較為可觀，超過50%，凈利率也約30%。這意味著，運營服務(wù)業(yè)務(wù)不再是龍湖集團的“副業(yè)補充”，而是有望成為助力企業(yè)穿越周期的“現(xiàn)金?！薄?/p>

多航道協(xié)同

摩根士丹利方面認為，龍湖集團正走在正確的軌道上，逐步轉(zhuǎn)型為一家專注于運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)運營商。

從數(shù)據(jù)上來看，龍湖集團商業(yè)投資業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為亮眼。2025年，龍湖商業(yè)租金收入達到112.1億元，同比增長4%，出租率穩(wěn)定在97%的高位。從國際成熟市場的經(jīng)驗來看，海外頭部房企普遍以“開發(fā)+持有運營”為核心模式，通過持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)獲取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，借此對沖開發(fā)業(yè)務(wù)的周期性波動。而龍湖集團的商業(yè)運營則是這一成熟模式的本土化落地，其通過打造龍湖天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，為業(yè)績尋找新的增長點。

2025年，龍湖商業(yè)聚焦一、二線高能級城市的布局策略，全年新開業(yè)13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等項目開業(yè)便成為區(qū)域消費地標。截至2025年底，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達到99座，合作品牌超7400家，并以“一店一策”的差異化運營思路，創(chuàng)造出特有的消費體驗場景。

在資產(chǎn)管理方面，龍湖集團的長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院和健康養(yǎng)老六個業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，2025年實現(xiàn)收入29.8億元。以物業(yè)服務(wù)、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)則實現(xiàn)收入125.8億元。

龍湖集團方面表示，2025年，集團開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)力并進，連續(xù)3年實現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，集團已經(jīng)明確了低負債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動的健康發(fā)展路徑。

基于此，2026年，龍湖集團將圍繞空間的建造、運營與服務(wù)，深化協(xié)同。實際上，無論是守住基本盤還是開拓新業(yè)務(wù)，“創(chuàng)新”是關(guān)鍵詞。在基本之外，龍湖集團創(chuàng)新“好房子”，探索商業(yè)、服務(wù)新賽道。傳統(tǒng)增長邏輯失效后，創(chuàng)新被看作是穿越周期的終極動力。