說(shuō)到日本八十年代的房?jī)r(jià)崩盤(pán)，大部分人只記得高位接盤(pán)者的慘狀，很少有人聊起當(dāng)年頂住誘惑沒(méi)買(mǎi)房的人。當(dāng)時(shí)全日本都陷在買(mǎi)房暴富的狂熱里，借錢(qián)也要搶一套房，就怕錯(cuò)過(guò)上車(chē)機(jī)會(huì)。這群沒(méi)跟風(fēng)的“異類(lèi)”，幾十年過(guò)去過(guò)得究竟如何？

日本戰(zhàn)后從低谷慢慢起步，六十年代就迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)快速騰飛，東京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)完之后，發(fā)展勢(shì)頭更是一發(fā)不可收拾。沒(méi)幾年日本就成了資本主義世界第二大經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)和出口賣(mài)到全球各地，老百姓手里的閑錢(qián)越來(lái)越多。

政府從1975年開(kāi)始出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)，銀行放貸門(mén)檻也放得極低，全社會(huì)都盯上了房產(chǎn)這塊肥肉。1985年廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日元大幅升值，日本直接把基準(zhǔn)利率從5%降到2.5%，借錢(qián)成本低得離譜，海量資金一窩蜂涌向了土地和房產(chǎn)。

1985到1991年這六年，日本主要城市的地價(jià)漲了兩倍還多，東京一平米住宅均價(jià)摸到了272萬(wàn)日元，一套五十平的房子就要五千萬(wàn)日元。哪怕借高利貸，大家也要擠進(jìn)去買(mǎi)房，所有人都默認(rèn)房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，根本沒(méi)想過(guò)會(huì)崩盤(pán)。

1990年日本銀行突然踩剎車(chē)，連續(xù)加息把基準(zhǔn)利率拉到6%以上，還提高了土地保有稅，硬生生拉高了房產(chǎn)持有成本。1991年房?jī)r(jià)直接斷崖式下跌，一年多時(shí)間里，六大城市地價(jià)跌幅超過(guò)六成，部分區(qū)域甚至跌了七成。

原先價(jià)值幾千萬(wàn)日元的房子，直接縮水到原來(lái)的幾分之一，無(wú)數(shù)炒房客瞬間變成負(fù)資產(chǎn)。銀行堆積了大量不良貸款，企業(yè)迎來(lái)破產(chǎn)潮，就業(yè)市場(chǎng)直接進(jìn)入了十幾年的冰河期，失業(yè)率從原來(lái)的2.1%漲到了5.5%左右。

當(dāng)年在高點(diǎn)買(mǎi)房的人，資產(chǎn)虧沒(méi)了還要接著還房貸，不少家庭三代人一起還債，生活壓力壓得人喘不過(guò)氣。那段時(shí)間日本離婚率比正常水平高出2.5倍，自殺率也一度大幅攀升，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，通貨緊縮持續(xù)了很多年，就是大家常說(shuō)的“失去的十年”。

這種大環(huán)境下，當(dāng)初沒(méi)買(mǎi)房的人，日子過(guò)得和買(mǎi)房的完全不一樣。他們沒(méi)背上巨額房貸，也不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌掉進(jìn)負(fù)資產(chǎn)的坑里，沒(méi)有債務(wù)套著，怎么都能活得下去。

本來(lái)就買(mǎi)不起房的低收入群體和年輕人，還是過(guò)著原來(lái)的日子，雖然大蕭條讓收入增長(zhǎng)變慢，但至少不用天天發(fā)愁還不上債。手里有積蓄但選擇觀(guān)望的人，等到房?jī)r(jià)跌到底部，只用很少的錢(qián)就買(mǎi)到了屬于自己的房子，比高位接盤(pán)的人省下了一大筆開(kāi)支，相當(dāng)于直接抄底贏了大半。

日本樓市慢慢調(diào)整之后，租房體系也越來(lái)越完善，公租房、廉租房和集體租賃房的供應(yīng)量越來(lái)越大。房租普遍控制在工資的兩成以?xún)?nèi)，還有各種政策補(bǔ)貼，對(duì)租客非常友好。日本相關(guān)法律對(duì)租客權(quán)益的保護(hù)很強(qiáng)，租期穩(wěn)定不用擔(dān)心被隨意趕出去，也不用承擔(dān)房屋維修和稅費(fèi)的壓力，很多中老年人更愿意一直租房住。

這場(chǎng)房?jī)r(jià)崩盤(pán)，甚至直接改變了日本一代人的住房觀(guān)念。泡沫破裂前后成長(zhǎng)起來(lái)的平成一代，親眼見(jiàn)過(guò)長(zhǎng)輩因?yàn)楦呶毁I(mǎi)房背了一輩子債，早就對(duì)買(mǎi)房投資失去了興趣。

他們不愿意把半輩子的積蓄扔進(jìn)房貸里，更愿意把錢(qián)花在自己喜歡的事情上，追番、打游戲、出門(mén)旅行，怎么開(kāi)心怎么來(lái)。現(xiàn)在日本東京等大城市，二十到三十多歲的年輕人里，只有兩成到三成擁有自己的房產(chǎn)，還有不少人選擇和父母同住。

整個(gè)日本住房擁有率穩(wěn)定在六成左右，大城市里租房早就成了主流選擇。哪怕到今天，日本都有將近九百萬(wàn)戶(hù)的空置房屋，除了人口老齡化的影響，也能看出來(lái)現(xiàn)在的日本人根本不急著買(mǎi)房，寧愿租房也不愿意被房貸綁死。

其實(shí)那群當(dāng)年沒(méi)買(mǎi)房的人，也受到了日本經(jīng)濟(jì)低迷的波及，工作機(jī)會(huì)少了，收入增長(zhǎng)也變慢了，但他們沒(méi)有被債務(wù)拖垮，整體日子過(guò)得相當(dāng)平穩(wěn)。當(dāng)年沖進(jìn)去買(mǎi)房的人，不少到現(xiàn)在還在處理當(dāng)年的遺留問(wèn)題，日本清理銀行不良貸款花了幾十年，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也走得磕磕絆絆。

這件事說(shuō)白了，房子如果脫離了居住的本質(zhì)，變成純投機(jī)的投資工具，泡沫破裂的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)都要跟著買(mǎi)單。我們國(guó)家這些年的房地產(chǎn)調(diào)控一直走穩(wěn)健路線(xiàn)，既防止樓市過(guò)熱，也避免大起大落，一直堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。

通過(guò)建設(shè)保障性住房、推行租購(gòu)并舉等方式，讓更多普通人能實(shí)現(xiàn)住有所居。借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，普通人安家置業(yè)更要量力而行，支持剛需自住，遏制投機(jī)炒作，才是對(duì)自己的生活負(fù)責(zé)。

住房選擇關(guān)系到每個(gè)家庭的安穩(wěn)，當(dāng)年那些沒(méi)買(mǎi)房的日本人，用自己的親身經(jīng)歷告訴我們，面對(duì)全民炒房的狂熱，保持理性就能少走很多彎路。我們中國(guó)人有安家置業(yè)的傳統(tǒng)，但更要結(jié)合自身的實(shí)際情況，做出最適合自己的選擇。生活本來(lái)就不容易，穩(wěn)扎穩(wěn)打才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 日本房地產(chǎn)泡沫的歷史啟示