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以下為正文：

全國(guó)首座“好房子”設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)落地項(xiàng)目。北京首個(gè)第四代住宅。龍湖集團(tuán)在昌平生命科學(xué)園的重點(diǎn)作品。

這些標(biāo)簽疊加在一起，讓龍湖·觀萃從誕生之初就自帶光環(huán)。2024年9月開(kāi)盤(pán)至今，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽715套，去化率83.43%，剩余142套待售。在北京新房市場(chǎng)整體承壓的背景下，這個(gè)成績(jī)單足夠亮眼。

但更值得關(guān)注的，是它如何在產(chǎn)品創(chuàng)新與市場(chǎng)接受度之間找到平衡點(diǎn)，用一套“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的昌平改善市場(chǎng)中跑出自己的節(jié)奏。

01產(chǎn)品力：四代宅的北方解法

龍湖·觀萃的產(chǎn)品力，放在北京市場(chǎng)里確實(shí)能打。

約6米挑高的空中浮島陽(yáng)臺(tái)，奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)全贈(zèng)送，270°環(huán)幕視野。這個(gè)設(shè)計(jì)不僅是視覺(jué)上的創(chuàng)新，更是空間實(shí)用性的突破——陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入容積率，意味著同樣的建筑面積，業(yè)主能獲得更多的實(shí)際使用空間。

近1000㎡的架空層泛會(huì)所，分為童夢(mèng)魔方、機(jī)能氧艙、沐光酒廊三大主題空間，覆蓋兒童活動(dòng)、健身運(yùn)動(dòng)和社交休閑三大功能。風(fēng)雨連廊串聯(lián)起住宅、商業(yè)、幼兒園、養(yǎng)老中心，在北京多風(fēng)沙的天氣里，歸家動(dòng)線(xiàn)不用打傘，這一細(xì)節(jié)體現(xiàn)出項(xiàng)目對(duì)北方居住痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回應(yīng)。

得房率最高94%，周邊競(jìng)品普遍在75%-90%之間。這意味著同樣建面100㎡，觀萃實(shí)得94㎡，競(jìng)品可能只有80㎡出頭。這筆賬，改善型客戶(hù)算得過(guò)來(lái)。一套500萬(wàn)的房子，實(shí)際使用面積多出十幾平米，相當(dāng)于變相降低了單價(jià)。

社區(qū)內(nèi)部配建幼兒園、養(yǎng)老中心、超1300㎡商業(yè)街、雙街角公園，基本實(shí)現(xiàn)了“小社區(qū)大配套”。龍湖物業(yè)6元/㎡·月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在北京改善項(xiàng)目中屬于合理區(qū)間，品牌服務(wù)能力有保障。

02市場(chǎng)表現(xiàn)：83.43%去化率背后的穩(wěn)健節(jié)奏

從數(shù)據(jù)看，觀萃的銷(xiāo)售節(jié)奏呈現(xiàn)典型的“高開(kāi)穩(wěn)走”特征。

2024年9月首月成交均價(jià)59,765元/㎡，是價(jià)格高點(diǎn)。當(dāng)年9-12月累計(jì)成交137套，成交均價(jià)57,722元/㎡。作為入市初期，這個(gè)價(jià)格站穩(wěn)了“好房子”的定位。

2025年是項(xiàng)目的主力銷(xiāo)售年份，全年成交509套，占整體成交量的70.9%。成交均價(jià)53,877元/㎡，較2024年下降6.7%。這個(gè)價(jià)格調(diào)整，反映了開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)反饋?zhàn)龀龅撵`活應(yīng)對(duì)，同時(shí)也讓更多改善客群能夠觸達(dá)這一品質(zhì)項(xiàng)目。

2026年一季度成交69套，成交均價(jià)50,532元/㎡。截至3月底，項(xiàng)目累計(jì)去化率83.43%，剩余142套。按當(dāng)前月均38套的銷(xiāo)售速度，剩余房源有望在2026年中完成清盤(pán)。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然在分階段有所調(diào)整，但成交量始終保持穩(wěn)定。2025年3月創(chuàng)下單月65套的成交峰值，即使在2026年1月的傳統(tǒng)淡季，也成交了19套。這種價(jià)格與成交量的平衡關(guān)系，說(shuō)明項(xiàng)目的核心客群對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)可度相對(duì)穩(wěn)固，并非單純的“以?xún)r(jià)換量”。

03客群畫(huà)像：誰(shuí)在為觀萃買(mǎi)單

從總價(jià)段看，500-700萬(wàn)是絕對(duì)主力，成交260套，占比64.2%；300-500萬(wàn)次之，成交129套，占比31.9%。項(xiàng)目的核心客群很清晰：總價(jià)500-700萬(wàn)、追求高得房率和產(chǎn)品力的改善型家庭。

這批人是誰(shuí)？在生命科學(xué)園工作的科研人員和產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，是距離最近的客群。中關(guān)村生命科學(xué)園聚集了百濟(jì)神州、諾誠(chéng)健華等眾多生物醫(yī)藥龍頭企業(yè)，高知高收入人群密集。他們對(duì)居住品質(zhì)有要求，對(duì)通勤時(shí)間有容忍度——因?yàn)楣ぷ鞯乇旧砭驮诓健?/p>

昌平本地的置換客群是另一大來(lái)源。住在老房子里的家庭，孩子大了、老人來(lái)了，需要更大的空間和更好的社區(qū)環(huán)境。觀萃的高得房率和內(nèi)部配套，正好切中了這批人的痛點(diǎn)。

還有一部分是被海淀高房?jī)r(jià)擠出的外溢客群。同樣的預(yù)算，在海淀可能只能買(mǎi)到老破小，在觀萃可以換一套帶空中浮島陽(yáng)臺(tái)的改善四居。這筆賬，越來(lái)越多人在算。

04社區(qū)營(yíng)造：從房子到生活的完整閉環(huán)

觀萃的價(jià)值不止于產(chǎn)品本身，更在于它構(gòu)建了一個(gè)高度自足的社區(qū)生活體系。

配建的幼兒園和養(yǎng)老中心，解決了“一老一小”的核心需求。超1300㎡社區(qū)商業(yè)街，花店、咖啡店、無(wú)人超市等業(yè)態(tài)，日常消費(fèi)不用出小區(qū)。東西兩側(cè)的街角公園，總面積超1.3萬(wàn)㎡，下樓就是綠地。架空層泛會(huì)所和社群管理系統(tǒng)，為鄰里互動(dòng)提供了物理空間和組織載體。

這種“小社區(qū)大配套”的模式，在昌平改善項(xiàng)目中并不多見(jiàn)。很多項(xiàng)目賣(mài)的是房子本身，社區(qū)配套要么依賴(lài)外部，要么遙遙無(wú)期。觀萃把配套做在了前面，實(shí)景示范區(qū)提前一年開(kāi)放，購(gòu)房者看得見(jiàn)、摸得著，心里有底。

05準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：確定性是最好的營(yíng)銷(xiāo)

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年9月交付，現(xiàn)在是準(zhǔn)現(xiàn)房階段。實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)開(kāi)放超過(guò)3萬(wàn)㎡，風(fēng)雨連廊、架空層、浮島陽(yáng)臺(tái)都能親眼看到。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是最大的定心丸。期房的不確定性——樓間距夠不夠、采光好不好、用料實(shí)不實(shí)——在這里都不存在?？吹靡?jiàn)的產(chǎn)品，才是最好的銷(xiāo)售說(shuō)辭。

地鐵19號(hào)線(xiàn)二期已開(kāi)工建設(shè)，設(shè)生命谷站，直線(xiàn)距離800-1300米，預(yù)計(jì)2029年底通車(chē)。雖然還有幾年等待期，但“已開(kāi)工”意味著確定性，不再是畫(huà)餅。對(duì)于看重通勤便利的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)可以預(yù)期的利好。項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)密集，1公里范圍內(nèi)4個(gè)公交站，多條線(xiàn)路覆蓋，短期內(nèi)也能滿(mǎn)足基本出行需求。

06剩余142套的收官機(jī)會(huì)

觀萃還有142套待售。按當(dāng)前月均38套的速度，三到四個(gè)月能清盤(pán)。準(zhǔn)現(xiàn)房階段，是加速去化的最佳窗口期。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，接下來(lái)要做的是精準(zhǔn)的差異化表達(dá)。強(qiáng)化“得房率94%”的換算邏輯——同樣總價(jià)，觀萃的實(shí)際使用面積比競(jìng)品多出十幾平米。突出“實(shí)景可見(jiàn)”的確定性?xún)?yōu)勢(shì)，把示范區(qū)參觀變成決策的最后一步。抓住“19號(hào)線(xiàn)已開(kāi)工”的預(yù)期價(jià)值，讓客戶(hù)看到未來(lái)的通勤改善空間。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，觀萃值得認(rèn)真考量。預(yù)算500-700萬(wàn)，看重實(shí)得面積和社區(qū)品質(zhì)，工作地在昌平或北部區(qū)域，這個(gè)項(xiàng)目提供了市場(chǎng)上少有的高性?xún)r(jià)比選擇。準(zhǔn)現(xiàn)房意味著等待周期短，今年買(mǎi)今年住，資金成本更低。

龍湖·觀萃用83.43%的去化率，證明了一件事：“好房子”在北京是有市場(chǎng)的。它不是靠低價(jià)換來(lái)的熱銷(xiāo)，而是靠產(chǎn)品力、社區(qū)配套和品牌服務(wù)，贏得了改善客群的認(rèn)可。

從首月59,765元/㎡到最新50,984元/㎡的價(jià)格軌跡，不是“好房子”的價(jià)值縮水，而是項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中靈活調(diào)整、精準(zhǔn)卡位的過(guò)程。剩下的142套，是觀萃收官階段的最后答卷。對(duì)于還在猶豫的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)現(xiàn)房的確定性、高得房率的性?xún)r(jià)比、龍湖品牌的信任度，都是值得下手的理由。

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