剛需加速入場，置換鏈條激活，這次“小陽春”成色幾何？

3月樓市數(shù)據(jù)一出，讓市場為之一振。

廣州二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比暴增141.38%；深圳成交11851套，環(huán)比升117.1%；北京19886套，創(chuàng)15個月新高；上海3.13萬套，直接飆上近5年峰值。

四位一線城市集體“交卷”，數(shù)據(jù)亮眼得讓人一度以為樓市“全面反轉(zhuǎn)”已經(jīng)來了。但58安居客研究院院長的一席話，給這場狂歡潑了一盆冷水：“今年樓市小陽春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強于新房，并非全面普漲，而是一線與強二線核心率先筑底企穩(wěn)、三四線仍在磨底的分化行情。”

一、數(shù)據(jù)有多猛？

先看上海——31215套，不僅是近5年新高，更是近10年同期第二高紀(jì)錄。更重要的是，二手住宅均價達(dá)55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢，量價齊升實現(xiàn)關(guān)鍵突破。-60上海鏈家日均帶看量較新政前增長30%，日均新增客戶量增長51%，先行指標(biāo)全面走強。

北京緊隨其后。19886套，環(huán)比大漲144.63%。從掛牌量看，北京二手商品住宅存量掛牌套數(shù)持續(xù)下降，2月底降至12.2萬套，較2025年末減少1.5萬套。掛牌量去化的同時，二手房價格議價空間在收窄。

廣州的增幅最“猛”。10785套，環(huán)比飆升141.38%，11個區(qū)增幅均超一倍。其中，60-144平方米的改善戶型成交占比明顯提升，按揭付款比例環(huán)比增長13.64個百分點至50.56%，財務(wù)杠桿使用意愿顯著增強。

深圳同樣強勁。11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。2月二手看房成交率已達(dá)4.44%，連續(xù)3個月穩(wěn)步上漲，創(chuàng)近11個月新高。

二、誰在買房？誰在賣房？

這輪二手房市場回暖的主力畫像已經(jīng)非常清晰。

買方：剛需客扛起大旗。多為首次置業(yè)的“95后”，工作收入逐步穩(wěn)定，急需購置婚房，重點關(guān)注低總價、帶裝修、通勤便利的房源。上海市場更明顯——外環(huán)外300萬元以下高性價比房源占比持續(xù)提升。

賣方：置換鏈條正在激活。北京東四環(huán)外一個典型樣本：一套掛牌400萬的房子，歷經(jīng)5個多月、兩次降價，最終350萬成交——原業(yè)主正是為了給孩子買學(xué)區(qū)房。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超過62%的業(yè)主調(diào)整了掛牌價，近30%的業(yè)主在約談簽約前臨時加價5萬到20萬。熱門片區(qū)業(yè)主報價普遍上調(diào)3%到8%，議價空間從去年底可談30萬，縮窄至現(xiàn)在的20萬。

北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某告訴記者，客戶成交周期明顯縮短：“以往大約3個月，現(xiàn)在差不多縮短到一個月?！?/p>

三、政策窗口期打開，“五一”或迎新松綁

這波樓市回暖背后，政策是最大推手。京滬深三地同步下調(diào)房貸利率與首付比例，放寬限購，加大住房公積金支持。目前北京商業(yè)房貸實際執(zhí)行利率普遍為3.05%，貸款100萬、30年等額本金還款，新政后月供減少百元以上，累計還款總額節(jié)省數(shù)萬元。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，核心城市優(yōu)質(zhì)板塊價格已逐步接近合理水平，“新政顯效，有效帶動了潛在購房需求釋放”。

政策窗口期仍處于打開狀態(tài)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“五一”前后各地有望加碼寬松政策。中指研究院展望二季度時表示，在“好房子”項目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撐，4月市場修復(fù)的延續(xù)性尤為關(guān)鍵。若熱度能夠保持，將有助于改善市場預(yù)期，為全年平穩(wěn)運行奠定基礎(chǔ)。

四、分化才是主旋律

58安居客研究院院長一針見血：“當(dāng)前不是單純短期脈沖，而是核心城市筑底企穩(wěn)信號，但全國未全面反轉(zhuǎn)?！?/p>

回暖區(qū)域極度集中——北上廣深及東莞、杭州等強二線城市，且核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動。三四線城市仍處于深度調(diào)整期，根本不具備同步回暖的基礎(chǔ)。

這也決定了，如果你持有三四線城市房產(chǎn)，這波行情跟你沒有太大關(guān)系。

五、給買房人和業(yè)主的實操建議

對買房人：當(dāng)前購房成本處于歷史低位，利率3.05%、首付門檻降低、交易稅費優(yōu)惠疊加，觀望了兩年的人，現(xiàn)在是時候認(rèn)真算了。但別追高，只盯核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)房源，遠(yuǎn)郊庫存壓力仍在，價格仍有調(diào)整空間。

對賣房人：如果真心想置換，現(xiàn)在就是最活躍的交易窗口——誠心出售、價格合理，基本能快速成交。議價空間確實收窄了，但別因為市場熱就盲目坐地起價，掛牌量去化速度加快不等于買家愿意無限加價。

你所在城市的二手房市場有變化嗎？你覺得這波小陽春能持續(xù)到幾月？歡迎在評論區(qū)聊聊你的真實感受——不管是買房還是賣房，你的親身經(jīng)歷，最能說明問題！

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