關(guān)于數(shù)據(jù)：

北京有2200萬(wàn)人口（不含短期流動(dòng)人口）；

900萬(wàn)個(gè)家庭（取“七普”整數(shù)）；

不到800萬(wàn)套住宅存量（約780萬(wàn)套嗎，取800萬(wàn)）。

北京每年新房+二手房成交量：

市場(chǎng)差時(shí)大概：20萬(wàn)套上下；

市場(chǎng)好時(shí)大概：25萬(wàn)套上下；

市場(chǎng)極好時(shí)（如2016年，這種N年罕見(jiàn)的市場(chǎng)）勉強(qiáng)能到30萬(wàn)套。

這就是北京常規(guī)的房產(chǎn)吞吐量，我們看到底誰(shuí)在買(mǎi)房、多少人在買(mǎi)房，這些數(shù)據(jù)是確鑿的。

另外，看年成交還有一個(gè)好處，它能比月成交更為客觀地反應(yīng)市場(chǎng)好壞。

至少在北京，可以非常確定地講：年成交量高，市場(chǎng)一定好；年成交量低，市場(chǎng)一定差。這句對(duì)理解后文很重要。

按高值算，每年參與市場(chǎng)交易的家庭，25萬(wàn)/900萬(wàn)=2.78%，不足3%。

剛需是什么？

剛需就是當(dāng)下要買(mǎi)房。

數(shù)量是多少？

20萬(wàn)、25萬(wàn)或30萬(wàn)，對(duì)應(yīng)需求強(qiáng)弱，大概差5萬(wàn)左右。

（大致平均數(shù)，微小偏差，不影響本文結(jié)論）

按照一年時(shí)間算，放到北京家庭總數(shù)里：

（下面的數(shù)據(jù)肯定是動(dòng)態(tài)的，同一個(gè)家庭，不可能年年都是強(qiáng)需求）

無(wú)需求：870萬(wàn)

弱需求：5萬(wàn)

強(qiáng)需求：20萬(wàn)

極端需求：5萬(wàn)

”極端需求”只有在特殊市場(chǎng)下出現(xiàn)。

常規(guī)時(shí)間看，強(qiáng)弱需求，區(qū)別只在“弱需求”這5萬(wàn)里，換句話說(shuō)，這5萬(wàn)是市場(chǎng)好壞的關(guān)鍵變量。

5萬(wàn)/900萬(wàn)=5.6‰

往多一點(diǎn)算，四舍五入6‰。

即，關(guān)鍵變量：千分之六。

這千分之六很難說(shuō)清到底是哪類(lèi)群體，我們可以稍微從弱需求的特征上簡(jiǎn)要分析：

賣(mài)掉房想再觀望的，占一部分；

落戶無(wú)房或社保滿12/24個(gè)月無(wú)房的，占一部分；

不夠住想再多買(mǎi)一套的，占一部分（其實(shí)這部分很小）。

（而大部分純TZ的，在極端需求的變量里）

所以，從長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)中觀察，真正的關(guān)鍵變量，是無(wú)房者中的一小部分（因?yàn)榍懊嬲f(shuō)了，大部分無(wú)房者，天然是無(wú)需求，他們永久無(wú)意愿或無(wú)能力參與市場(chǎng)交易，這類(lèi)群體，常年在上文的870萬(wàn)里。當(dāng)然也有可能在空頭博主的各類(lèi)韭菜群里）。

請(qǐng)問(wèn)，這關(guān)鍵變量的千分之六中，有沒(méi)有人睡橋洞？

顯然是沒(méi)有的。

那他們睡哪里？

出租房。

也就是說(shuō)，無(wú)房者中的小部分租房者，是長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)市場(chǎng)中的關(guān)鍵變量。

這就是北京的情況，其他國(guó)內(nèi)城市，甚至其他國(guó)外城市，如果你按照這個(gè)分析，大多數(shù)和北京不一樣（一線城市中的上海應(yīng)該和北京最像）。

那問(wèn)題的闡述，就在這抽絲剝繭中，變得簡(jiǎn)單化了：

這少部分租房者的“剛需強(qiáng)弱”，決定了他們是否要買(mǎi)房。

那什么決定了他們的“剛需強(qiáng)弱”呢？

是租金。

再科學(xué)一點(diǎn)的說(shuō)法，是“租售比”。

你一套300萬(wàn)的房子，年租金如果是3萬(wàn)，我顯然是不會(huì)去買(mǎi)房的，這種便宜，不占白不占。

（這個(gè)案例里，也可以不是300萬(wàn)，但越便宜的房子，租房的一般越多）

如果是4萬(wàn)5萬(wàn)，我還能將就，但我已經(jīng)開(kāi)始算計(jì)了。

因?yàn)橘I(mǎi)下它，首付50萬(wàn)，商業(yè)貸款250萬(wàn)，我每年的貸款利息是7萬(wàn)6。

可以忍一忍。

如果再高，比如6萬(wàn)甚至7萬(wàn)呢？

這個(gè)時(shí)候，如果首付50萬(wàn)了，我再可以公積金貸款250萬(wàn)呢？

算了下利息，每年是6.5萬(wàn)（即250萬(wàn)*2.6%）。

大部分租房者（永久無(wú)意愿或無(wú)能力），還是可以繼續(xù)忍，但是上面說(shuō)的那個(gè)小部分本身就有“弱需求”的租房者，就會(huì)轉(zhuǎn)換成強(qiáng)需求。

【這，就是現(xiàn)在的上?！?/strong>

雖然不能只看上海一個(gè)月的，而且上海和北京成交量級(jí)有差別，但邏輯是不變的。

上海出臺(tái)“滬七條”那天，我問(wèn)了一下當(dāng)?shù)夭┲鳌吧虾５淖馐郾取焙?，我就在直播間反常說(shuō)了一句：上海今年應(yīng)該筑底了。

好，再聊回來(lái)：

那有沒(méi)有一種可能，大部分租房者（永久無(wú)意愿或無(wú)能力），這其中，也能轉(zhuǎn)一部分成為“強(qiáng)需求”呢？

有可能。

【這，就是瘋狂的2016年的北京】

2016年，很多無(wú)能力群體，甚至套了XYK、擼著XYD，赤手空拳，進(jìn)了市場(chǎng)。甚至買(mǎi)不起北京，去買(mǎi)了環(huán)京或假環(huán)京。

【這部分在極端期間入場(chǎng)的，并不是關(guān)鍵變量，我們可以稱之為“極端變量”】

（這個(gè)綠色字體，和韭菜的綠色還是有些差異）

那時(shí)候的關(guān)鍵變量，是什么節(jié)點(diǎn)入場(chǎng)的？

在2015年到2016年初。

這段時(shí)間，北京的成交量，在強(qiáng)需求基礎(chǔ)上，增加了5萬(wàn)套。

極端變量是什么時(shí)候入場(chǎng)的？

2016年下半年到2017年初。

這段時(shí)間，北京的成交量，又在前面的基礎(chǔ)上，另增加了5萬(wàn)套。

這整個(gè)過(guò)程，體現(xiàn)了剛需的彈性。

當(dāng)然了，按照10年成交量總和算，北京也只有200萬(wàn)次交易，這還不算重復(fù)交易的。換句話說(shuō)，有700萬(wàn)家庭，是10年都沒(méi)有房產(chǎn)交易需求的，他對(duì)房產(chǎn)關(guān)注度自然也是極低的。

既然你能刷到本文，不要懷疑，你至少是三波中的一波了。

請(qǐng)問(wèn)，您應(yīng)該屬于哪一波？