2026.04.02

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

久違的“3萬+”行情回來了。

2026年3月，上海二手房成交一舉沖到3.12萬套，不僅刷新近五年紀(jì)錄，也把市場從“試探回暖”推向“情緒升溫”。

除了二手房成交量大漲以外，二手掛牌量持續(xù)縮水、價(jià)格指數(shù)悄然轉(zhuǎn)漲、新房市場跟進(jìn)復(fù)蘇——一系列的變化正在發(fā)生，在政策與需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，上海樓市出現(xiàn)了“量漲價(jià)穩(wěn)”的共振信號(hào)。

成交大漲、掛牌量下跌

根據(jù)公布上海房屋網(wǎng)簽量的官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，2026年3月，上海全市二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽套數(shù)最終定格在31215套，突破了3.1萬套大關(guān)。

這一成交量，相比上月（2026年2月）環(huán)比大漲176%，相比去年同期（2025年3月）增長6%。

如果說二手房月成交兩萬套是上海樓市“榮枯線”，那“3萬套”則毫無疑問是“活躍線”。這對(duì)于上海二手房市場來說，是一個(gè)久違的數(shù)據(jù)——上一次二手房成交量突破3萬套的，還得追溯到5年前的“小陽春”，即2021年3月份，當(dāng)月錄得3.94萬套的成交量。

回看過去的十年，上海的二手房市場經(jīng)歷了數(shù)個(gè)周期，其中最為突出的牛市周期包括2016年、2020年下半年到2021年上半年，這些周期內(nèi)，均有不少月份的單月網(wǎng)簽量超過3萬套。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，3月上海二手房成交數(shù)據(jù)印證了市場信心的強(qiáng)勢回歸。

根據(jù)上海鏈家內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，其3月份的二手房帶看量，相比1月提升了28%，價(jià)格指數(shù)也環(huán)比上漲了1%；去年年中時(shí)，買方的平均成交周期達(dá)到49天，而到了今年3月，平均成交周期已縮短至39天。

在市場熱度下，上海二手房掛牌量持續(xù)減少。安居客上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，上海二手房掛牌約32.6萬筆（含一房多掛），較今年1月減少了約1.6萬筆。上海鏈家的外網(wǎng)掛牌量也在繼續(xù)下降，目前在8萬套左右。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，上海二手房自2025年8月起進(jìn)入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化。

李根認(rèn)為，3月二手房市場的一系列表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了2月25日發(fā)布的“滬七條”樓市新政的精準(zhǔn)施策與促進(jìn)作用。新政通過優(yōu)化限購、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求，政策的持續(xù)發(fā)酵，為市場注入了流動(dòng)性，推動(dòng)上海二手房市場在量價(jià)齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復(fù)蘇通道。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，今年2月以來，上海樓市政策利好密集釋放，除了“滬七條”，還有2月初釋放的試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房的政策，這些政策有效穩(wěn)定了市場預(yù)期。從3月市場表現(xiàn)看，政策已初步激活市場需求，二手房市場率先回暖。

新樓盤去化壓力同步緩解

上海二手房成交放量之際，新房市場也重新熱鬧起來了。

根據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年3月，上海一手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽總量為17213套，環(huán)比上漲167%，同比增長25%。

中指研究院上海分析師張翔認(rèn)為，目前上海樓市呈現(xiàn)顯著的“二手房領(lǐng)跑、新房跟進(jìn)”的復(fù)蘇格局。

具體到項(xiàng)目層面，核心區(qū)高端改善盤表現(xiàn)搶眼。1-3月，上海銷售額前20名的新房項(xiàng)目合計(jì)賣了254.9億元，其中，澐啟濱江以40.2億元居于榜首，安瀾上海銷售額達(dá)到30.9億元、時(shí)代之城則合計(jì)賣了30億元。

認(rèn)籌率超過100%的樓盤近期又多了起來。在近期開盤的樓盤中，保利珺園認(rèn)籌率達(dá)到127%，澐啟濱江認(rèn)籌率達(dá)到139%，安瀾上海達(dá)到118%，時(shí)代云境認(rèn)籌率為110%，保利外灘曜也超過110%。

3月27日，上海新房市場六盤同開，位于核心片區(qū)、定位中高端改善的樓盤均取得不錯(cuò)的去化，根據(jù)樓盤方面披露，澐啟濱江當(dāng)天去化九成，安瀾上海銷售額超22億元。

值得關(guān)注的是，外環(huán)外新房市場溫度也在回升。比如位于嘉定的時(shí)代云境，首開110套，去化也超過了90%。

李根認(rèn)為，伴隨當(dāng)前成交放量，上海外環(huán)外區(qū)域庫存去化壓力將得到有效緩解。

一二手房量價(jià)齊升的樓市數(shù)據(jù)，將對(duì)上海樓市未來走向產(chǎn)生怎樣的影響？

李根認(rèn)為，基于3月帶看量的增長來判斷，這一先行指標(biāo)的上升將為后續(xù)成交提供有力支撐，市場將逐漸從前期 “去庫存”階段轉(zhuǎn)向供需動(dòng)態(tài)平衡的修復(fù)期。

“若當(dāng)前市場情緒得以延續(xù)，上海有望在“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個(gè)漸進(jìn)過程，它的持續(xù)性依賴于居民收入預(yù)期，以及房價(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)?！背逃罘治龇Q。

張翔則預(yù)判，上海樓市的熱度有望在4月份延續(xù)，當(dāng)前上海樓市已初步形成“政策托底、二手房率先回暖、新房跟進(jìn)修復(fù)”的良性傳導(dǎo)路徑。

“從成交結(jié)構(gòu)看，外環(huán)外300萬元以下高性價(jià)比二手房源成交占比提升，剛需入市意愿增強(qiáng)，談判議價(jià)空間收窄，為后續(xù)價(jià)格穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。新房方面，部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品受到購房人群追捧，但是遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力依舊，結(jié)構(gòu)性分化的情況仍然存在。”張翔表示。

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