房價(jià)是不是要漲？現(xiàn)在要不要買房？有房的是不是可以等等再賣？最近討論這些的人明顯多了，說明大家對樓市的期待正在回暖。

中冶研究院公布3月份百城二手房掛牌價(jià)，雖然還在下跌，但跌幅收窄至0.34%，這已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月跌幅收窄。什么情況下會(huì)出現(xiàn)跌幅連續(xù)收窄？

一定是有房價(jià)上漲對跌幅進(jìn)行了對沖。更關(guān)鍵的是，二手房漲價(jià)的城市變多了，有7座城市二手房價(jià)格上漲，分別是上海、合肥、西寧、阜陽、廊坊、北海、江門；德州和株洲由跌轉(zhuǎn)漲；唐山、湘潭、泉州等多個(gè)城市跌幅僅為0.1%，距離止跌只有一步之遙。如果接下來延續(xù)3月行情，相信會(huì)有更多城市的二手房加入止跌陣營。

但真正讓我相信樓市回暖的，是成交量的走高。成交量背后是真金白銀的交易，做不了假。這波大城市持續(xù)放量，核心城市比如上海，3月成交量站上3萬套，最終錄得31215套。這個(gè)成交量很牛，上一次看到這個(gè)級(jí)別還是2021年3月樓市頂峰期，成交3.7萬套，現(xiàn)在31000套的成交量僅次于2021年峰值。

無論你是唱多派還是唱衰派，都必須承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：真金白銀的上千億資金流入上海樓市。成交量大增，必然引發(fā)樓市鏈條的一系列傳導(dǎo)效應(yīng)。3月份上海二手房掛牌價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，雖然漲幅只有0.08%。

我們需要思考：什么情況下房東會(huì)提高掛牌價(jià)？只有兩種可能。第一，買房速度超過掛牌速度，導(dǎo)致庫存減少。事實(shí)上，上海二手房掛牌量大幅減少了3成。第二，成交價(jià)格真的上漲了，房東才敢往上調(diào)價(jià)。

接下來最關(guān)鍵的問題是：小陽春過后，甚至4月份過后，房價(jià)會(huì)不會(huì)像去年那樣繼續(xù)掉頭向下？我不是算命的，但從兩組核心數(shù)據(jù)能看出今年和去年的差別。

去年成交量放大的同時(shí)，掛牌量猛增，賣的人比買的人多。今年成交量也在放大，但掛牌量卻在下降。為什么會(huì)有這樣的反差？去年有不少人撿漏，甚至能對半砍價(jià)，原因是現(xiàn)金流扛不住的房東在加速出清。但今年，房東讓價(jià)意愿明顯降低，與此同時(shí)租售比被動(dòng)提升，租金收益已經(jīng)超過存款利率。那些扛住房價(jià)下跌的房東，很多索性不賣，改成出租。

也就是說，房價(jià)繼續(xù)下跌，會(huì)迫使更多房東由售轉(zhuǎn)租，市場供給減少，反而加速房價(jià)止跌。與此同時(shí)，低價(jià)房源進(jìn)一步出清，疊加供給減少，會(huì)迫使剛需買入次高價(jià)格的房源，我們將看到成交價(jià)格逐步上移。因此我認(rèn)為，這是市場底部的信號(hào)，判斷陽春之后橫盤的可能性更大。