阿那亞白敬亭快閃店

來源：小紅書博主shishiyeahh

當多數(shù)文旅項目還在靠 “季節(jié)流量” 茍活，困在 “一季熱鬧、三季沉寂” 的死循環(huán)里內(nèi)耗，秦皇島阿那亞已經(jīng)跳出原有棋局，用三年時間，完成了一場從“社區(qū)配套”到“頂流商業(yè)目的地”的破壁逆襲。

它不止是北戴河海岸的一個文旅IP，更是行業(yè)內(nèi)獨一份的商業(yè)生態(tài)樣本——它不跟風、不堆砌，用審美定調(diào)、用內(nèi)容留客、用運營破圈，把鋼筋水泥的商業(yè)空間，釀成了年輕人愿意奔赴、愿意停留、愿意反復回購的生活場。

因此，讀懂阿那亞的三年迭代，就讀懂了新時代文旅商業(yè)的破局密碼。

截至2025年底，阿那亞秦皇島園區(qū)三年累計落地商業(yè)招商面積約11.4萬平方米，累計開業(yè)店鋪突破286家，近三年他們分三批精準布局，每一步都踩著創(chuàng)始人馬寅“運營優(yōu)先、循序漸進”的節(jié)奏。

在近期商業(yè)復盤里，馬寅的一句話戳中核心：“運營的本質(zhì)，是把審美、內(nèi)容、服務揉進日常，讓商業(yè)不只是買賣，更是生活本身，讓資產(chǎn)活起來、有溫度。”

從2023年友誼灣的高端啟幕，到2024年六期文創(chuàng)街區(qū)的流量炸場，再到 2025 年全品類生態(tài)的精細化深耕，這片因 “孤獨圖書館” 出圈的海岸，已經(jīng)超越了 “文旅打卡地” 的標簽，用持續(xù)的品牌迭代，把馬寅的運營理念，刻進了每一家店鋪、每一處場景里，成為年輕人心中 “詩與遠方” 的具象化表達。

2023 年：破局開篇

用 “高端 + 煙火”，打破社區(qū)商業(yè)的刻板印象

2023年，秦皇島阿那亞的商業(yè)迭代正式按下快進鍵。但他們沒有盲目擴張，而是精準錨定“空間擴容+定位升級”，打響三年分批招商的第一槍。

這一年，北區(qū)盛大啟幕，商業(yè)版圖直接翻倍，首批3.9萬平方米招商體量，一半押注北岸友誼灣的高端調(diào)性，一半補齊南區(qū)的社區(qū)煙火，“高端+社區(qū)” 的雙軌布局，從一開始就站穩(wěn)了差異化賽道。

友誼灣，作為阿那亞高端商業(yè)的“門面擔當”，一出場就自帶高光。

它以極簡文藝 +國際輕奢為底色，一次性集結(jié)丹麥HAY國內(nèi)核心商圈級店、英國Caramel 國內(nèi)首店、瑞典 Peak Performance華北首店等一批重磅首店，18家入駐店鋪里，生活方式類占比45%、文化類28%、餐飲類27%，沒有冗余的商業(yè)堆砌，每一家店都是審美與體驗的雙重落地。

另一邊，南區(qū)的優(yōu)化則藏著滿滿的煙火氣。杏花堂、桃仙飯店等地方菜精準補位，直擊業(yè)主與游客 “想吃硬菜、吃家常菜” 的痛點，這一階段南區(qū)業(yè)態(tài)里，餐飲占比飆升至52%，社區(qū)配套35%，零售僅13%，把 “下樓即生活” 的松弛感，拉滿到極致。

這一年，阿那亞新開42家店，年末累計達108家，同時立下嚴苛的 “品牌篩選鐵律”——店鋪年迭代率12%、淘汰率 8%，不符合審美、營收不達標的零散底商，果斷淘汰，既守住了調(diào)性，也為后續(xù)的爆發(fā)留足了空間。

更關(guān)鍵的是，阿那亞從招商初期就跳出傳統(tǒng) “收租模式”，確立了 “價值觀同頻、風險共擔” 的合作內(nèi)核，核心采用 “無固定租金 + 營收分成” 模式，放棄短期租金收益，讓品牌無需承擔固定成本壓力，即便淡季閉店也無需擔憂生存問題，真正實現(xiàn)與商戶共進退。

正如馬寅所說：“好的商業(yè)，是讓居住與生活無縫銜接，讓社區(qū)里的每一處空間，都有煙火氣、有人情味。”2023 年的布局，正是這份初心的第一次落地，為阿那亞的封神之路，筑牢了根基。

2024 年：流量炸場

首店+潮玩，構(gòu)建 Z 世代的 “奔赴密碼”底氣

如果說2023年是 “奠基”，2024年的阿那亞，就是徹底 “破圈”。

這一年，第二批招商重磅啟動，7.2 萬平方米的體量創(chuàng)下三年峰值，而真正撬動年輕市場的，卻是僅0.09萬平方米的六期文創(chuàng)街區(qū)——曾經(jīng)的文藝小巷，搖身一變，成為Z世代的網(wǎng)紅朝圣地。

這里的業(yè)態(tài)配比，精準踩中年輕人的喜好：潮流零售38%、餐飲 42%、特色旅宿 20%。

更狠的是，這里首店品牌占比高達 65%，遠超園區(qū)均值。白敬亭主理的 GOODBAI 華北首店落地當天，排隊隊伍綿延數(shù)百米，單日客流破萬，成為當年最火的 “海岸打卡點”；POP MART 華北首家海邊主題店、SharkGirl 全國首店相繼入駐，把潮玩基因，深深植入阿那亞的商業(yè)血脈里。

圖：秦皇島阿那亞Hirono小野《重塑之沙》策展，來源：IllIlIlIlIlIllII

餐飲賽道同樣迎來爆發(fā)。

廣西茶飲頂流阿嬤手作華北首店、北京米其林必比登胖妹面莊華北首店、高端西餐沃夫?qū)Ｅ硼^，從網(wǎng)紅茶飲到硬核硬菜，從日常小酌到商務宴請，一套 “全國必吃” 矩陣，讓年輕人心甘情愿 “為一口吃的，奔赴一座城”。

同時，犬舍酒店、風倉游艇酒店等特色旅宿，更是精準拿捏小眾度假需求，讓 “住下來” 成為新的消費選擇。

這一年，阿那亞新開116家店，年末累計達206家，首店占比65%，店鋪年迭代率飆升至 18%，淘汰率 10%—— 那些流量褪去的潮玩周邊、不合調(diào)性的小眾餐飲，果斷被替換，形成 “優(yōu)勝劣汰” 的良性循環(huán)。

針對首店、潮玩等核心流量品牌，阿那亞升級了合作扶持體系，除了 “無固定租金 + 營收分成” 的基礎(chǔ)模式，還提供裝補支持、線上運營賦能，甚至聯(lián)動園區(qū)千余場文化活動為品牌引流，同時簽訂 “價格公約”，確保品牌在阿那亞的定價與北京、上海核心門店一致，既保障品牌調(diào)性，也提升消費體驗。

值得一提的是，馬寅從不刻意追流量，他提到：“我們要的不是短期熱度，是用年輕人喜歡的內(nèi)容，讓社區(qū)保持鮮活，守住審美底線，不做千篇一律的商業(yè)復制?！?/strong>

正是這份清醒，讓阿那亞徹底打破“文旅流量魔咒”，“海邊潮流目的地”的標簽，深深扎根在 Z 世代心中，客流與營收雙爆發(fā)，成為當年文旅行業(yè)的最大黑馬。

圖：阿那亞北岸特色店 來源：小紅書博主 石家莊王安宇

2025年：生態(tài)成型

從“流量”到“留量”，完成身份終極蝶變

2025年，秦皇島阿那亞的商業(yè)迭代，從“流量狂歡”走向“精細化深耕”，曾經(jīng)的社區(qū)附屬商業(yè)，正式躍升為“核心吸引力”。第三批0.3萬平方米補充招商，不追求體量擴張，只做“補位與升級”，聚焦南區(qū)與友誼灣，補齊餐飲、文創(chuàng)空白，讓商業(yè)生態(tài)更完整、更有質(zhì)感。

這一年，園區(qū)業(yè)態(tài)配比徹底告別 “餐飲獨大”的局面，走向均衡：餐飲40%、零售及生活方式35%、文化及體驗15%、旅宿及配套10%。

這樣就構(gòu)成了全品類、全場景覆蓋，從早間咖啡到深夜小酌，從親子出行到高端商務，從日常購物到文化體驗，每一種需求都能被精準滿足。

同時，南區(qū)持續(xù)升級，北27號?面和餡er、米和魚?漁家菜等地方菜入駐，地方菜占比達48%，貼合業(yè)主日常；葡萄Napa、Rien等設(shè)計師品牌，讓南區(qū)零售里的設(shè)計師品類占比升至25%，煙火氣里藏著高階審美。

友誼灣則持續(xù)拉高上限，MM6 Maison Margiela 全球首家海邊度假限時店重磅落地，高端生活方式品牌占比達53%，把國際大牌的調(diào)性與濱海風光完美融合，成為年度最具話題度的商業(yè)事件。

潮玩與IP運營也更有深度，黑玩「哦崽」童話郵局、GOODEES WORLD 等快閃活動，不再是簡單的打卡，而是融入社區(qū)的文化體驗，當年園區(qū)快閃及IP業(yè)態(tài)占比達8%，持續(xù)為商業(yè)注入新鮮感。

圖：阿那亞九期董潔開的D`dd店 小紅書博主布布

這一年，阿那亞交出了一份封神成績單：

460萬人次客流、30億元商業(yè)運營產(chǎn)值（含酒店、民宿、餐飲、零售等經(jīng)營性收入），首次超越地產(chǎn)銷售收入，徹底完成從 “開發(fā)商” 到 “生活方式運營商” 的終極蝶變。全年新開80家店，年末累計達286家，店鋪年迭代率穩(wěn)定在15%，淘汰率降至6%，迭代重點轉(zhuǎn)向現(xiàn)有品牌升級，每一步都透著 “精細化運營” 的清醒。

此時的阿那亞合作模式更趨多元，形成“彈性營收分成+全鏈路扶持+長期共生共創(chuàng)” 的完整體系：對自營品牌（如 aranya shop）實行全托管自主運營，強控品牌調(diào)性與服務標準，對業(yè)主孵化品牌給予優(yōu)先入駐、低門檻合作與資源傾斜，對國際高端品牌（如 MM6 Maison Margiela）采用 “限時快閃試水 + 長期內(nèi)容聯(lián)動” 的合作方式，對具備內(nèi)容能力的生活方式品牌，通過聯(lián)合策展、活動共創(chuàng)、內(nèi)容采購等方式深度綁定，真正踐行“美好事業(yè)合伙人”的共生理念。

馬寅用行動印證了自己的理念：

“我只用 10% 的精力蓋房子，90% 的精力做運營、做服務、聽反饋。房地產(chǎn)的未來，不在鋼筋水泥，而在運營出有溫度、有價值的生活空間?！?/strong>

迭代內(nèi)核

不是商業(yè)堆砌，是年輕人的生活信仰構(gòu)建

復盤秦皇島阿那亞走過的這三年，并不是“多開幾家店、多招幾個首店” 那么簡單，而是一套以“空間分層、首店為核、內(nèi)容共生、精細運營”為核心的系統(tǒng)工程，更是一場 “與年輕人共生” 的實踐。

近三年的招商，11.4萬平方米體量，呈現(xiàn) “3.9萬奠基、7.2萬爆發(fā)、0.3萬優(yōu)化” 的清晰節(jié)奏；三年迭代，店鋪年迭代率從12%升至18%再穩(wěn)至15%，淘汰率從8%升至10%再降至 6%，每一個數(shù)據(jù)背后，都是阿那亞“不盲目、不妥協(xié)”的運營堅守。

它拒絕大眾連鎖的粗放，堅守“調(diào)性至上”；不追短期流量的浮躁，深耕 “內(nèi)容為王”；不做孤立的商業(yè)，追求 “業(yè)主、品牌、游客” 的共生共長。社區(qū)內(nèi)約 90% 商戶為業(yè)主主理（阿那亞商業(yè)管理部 2026 年 3 月披露），從入駐到運營，始終與社區(qū)同頻共生。

三年間，首店品牌累計占比從22%升至47%，全國首店占比達18%，其核心合作邏輯從未改變 —— 以“高審美、有匠心、賺‘慢錢’”為篩選標準，以“無固定租金+營收分成” 為基礎(chǔ)，以全周期賦能為核心，兼顧不同類型品牌的需求，形成自營、聯(lián)營、托管、快閃等多元合作形態(tài)。

阿那亞放棄短期租金收益，用低租金、裝補支持、流量賦能、風險共擔等方式，與品牌深度綁定，甚至孵化業(yè)主品牌、扶持 “美好生活主理人”，讓品牌從 “入駐者” 變成 “共建者”，這也是其能吸引大量優(yōu)質(zhì)品牌、實現(xiàn)長期共贏的關(guān)鍵所在。

如今的阿那亞，已經(jīng)超越了“文旅項目” 的定義，它是年輕人的生活信仰，是文旅商業(yè)的行業(yè)標桿，是 “運營創(chuàng)造價值” 的生動范本。它用三年證明：好的商業(yè)，不是冰冷的買賣，而是有溫度、有審美、有內(nèi)容的生活集合，這才是新時代文旅商業(yè)的破局之道。

2026 年，阿那亞秦皇島園區(qū)計劃新開 70 家店，聚焦高端首店、文化體驗、社區(qū)配套，聯(lián)動北京、上海布局全域商業(yè)，年末累計店鋪預計突破 350 家。

對應的合作模式也將進一步升級，持續(xù)深化 “美好事業(yè)合伙人” 理念，擴大“無固定租金+營收分成” 的覆蓋范圍，針對全國首店、高端生活方式品牌，新增定制化空間設(shè)計、跨城市資源聯(lián)動等扶持權(quán)益，同時加大業(yè)主品牌孵化力度，完善 “篩選-扶持-迭代” 的全鏈條合作體系，讓每一個同頻的品牌，都能在阿那亞實現(xiàn)長期成長。

這場關(guān)于“生活與商業(yè)”的實踐，還在繼續(xù)，而阿那亞的商業(yè)進階之路，才剛剛拉開序幕。

情緒力品牌觀察

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