北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻倆是京籍，北京郊區(qū)，北京名下無(wú)房，在河北省廊坊市廣陽(yáng)區(qū)萬(wàn)莊有一套88平兩居室，之前一直空置，父母偶爾住一小段。目前市場(chǎng)價(jià)跌的很厲害，現(xiàn)在賣的話也就45到50萬(wàn)了，比買入時(shí)虧損30萬(wàn)左右。我們是普通工薪階層，賺錢(qián)不易，現(xiàn)在孩子兩歲，想為孩子上學(xué)考慮買房子。

對(duì)比了通州城區(qū)，次渠，臺(tái)湖，馬駒橋，以及亦莊地區(qū)，初步鎖定能夠得上的，滿足孩子上學(xué)，居住，交通稍微還能平衡點(diǎn)的亦莊南海雅苑這個(gè)小區(qū)。這小區(qū)是兩限房，戶型不太好，不是朝東就是朝西，樓下就是北京小學(xué)大興分校亦莊學(xué)校，對(duì)口初中目前是三個(gè)學(xué)校派位，人大附，二中等等派位。

這個(gè)小區(qū)目前一居室130萬(wàn)左右，兩居室150多萬(wàn)左右，以我們目前的家庭情況，我也想賣掉萬(wàn)莊房子湊錢(qián)買房子，章哥有什么建議嗎？

1、目前是否建議賣掉萬(wàn)莊房子？保留有價(jià)值嗎？是14年的新房。

2、從家庭財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化角度來(lái)說(shuō)，買南海雅苑一居室還是兩居室合適？

3、以我們的情況綜合來(lái)看，孩子上學(xué)，交通，資產(chǎn)保值等等來(lái)說(shuō)買哪里比較合適呢？有推薦小區(qū)嗎？我目前篩選的初步是通州城區(qū)，臺(tái)湖，次渠，亦莊這邊？有什么方向嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，自己住不上的話就出租唄，為什么不租呢？是租金收益低，還是說(shuō)裝修太好了出租不劃算？如果確定不自住，出租從數(shù)值上也不合適，那就賣掉吧，否則留著的話優(yōu)勢(shì)在哪兒？

14年的新房也十年了，在北京市區(qū)可以算相對(duì)稀缺，在中小城市一般就普通了，因?yàn)榇媪?供應(yīng)量都大。

另外房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段、地段還是地段兒。而房子是隨著老化會(huì)貶值的，長(zhǎng)期保值的只有地段配套。所以自己判斷地段兒的價(jià)值則吧，反正現(xiàn)在各城市的房?jī)r(jià)都跌的沒(méi)什么泡沫了，那覺(jué)得地段價(jià)值能超過(guò)北京就留著，覺(jué)得不如的話再說(shuō)換到北京。

2、如果是南海雅苑，那從價(jià)格走勢(shì)角度自然是首選兩居了。因?yàn)檫@里的兩居面積不大，75平小兩居，適應(yīng)的家庭范圍更廣。而商品價(jià)格由供需關(guān)系決定，大一居雖然居住舒服，但適應(yīng)的家庭范圍窄，價(jià)格走勢(shì)不占優(yōu)。

但常規(guī)建議是對(duì)價(jià)格走勢(shì)的期望值別太高，畢竟這里是保障房+市區(qū)安置房的性質(zhì)，是典型的自住為主，投資性不太強(qiáng)。

3、哪里比較合適，這怎么說(shuō)呢？直說(shuō)吧，您的要求有點(diǎn)兒高，學(xué)區(qū)+通勤+戶型+保值都想兼顧，100多萬(wàn)的選擇幾乎沒(méi)有，南海雅苑只能說(shuō)是算勉強(qiáng)。

這里不算學(xué)區(qū)房，也就是到目前為止還不屬于亦莊學(xué)區(qū)，而是大興的。所以房?jī)r(jià)才相對(duì)低，因?yàn)闆](méi)漲出單獨(dú)的溢價(jià)。這從居住角度算優(yōu)勢(shì)，意味著性價(jià)比高，但從學(xué)區(qū)角度有不確定性，將來(lái)到底是歸亦莊還是大興南海子說(shuō)不好。只能說(shuō)如果歸大興不算輸，反正就是現(xiàn)狀。歸亦莊那就算贏了，有可能賺到溢價(jià)的升值。

而您如果去買通州vs亦莊的明確的學(xué)區(qū)房，那可是都有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，這預(yù)算一是不好買到，二是溢價(jià)大概率相對(duì)更高，因?yàn)榭們r(jià)越低溢價(jià)越高。學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)是學(xué)校明確，劣勢(shì)是居住的性價(jià)比降低，溢價(jià)部分的保值也有風(fēng)險(xiǎn)。常規(guī)建議是先選亦莊，因?yàn)楠?dú)立學(xué)區(qū)+經(jīng)費(fèi)集中，家長(zhǎng)們對(duì)未來(lái)成績(jī)的預(yù)期更高。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，我能理解您的無(wú)奈，但幫不上什么忙。另外多說(shuō)一句，您說(shuō)南海雅苑的兩居室150萬(wàn)，那單價(jià)才2萬(wàn)，明顯偏低了。看房時(shí)一定考察好，因?yàn)橛锌赡苁菐цΥ蒙踔劣矀摹６孔邮怯脕?lái)住的，在同一小區(qū)中居住體驗(yàn)更好的才更受追捧呢，價(jià)格走勢(shì)和流動(dòng)性才更強(qiáng)。

僅供參考。

二

Q:

預(yù)算500左右，面積七八十左右，自住為主，當(dāng)然也得考慮一下保值和后期流動(dòng)性的問(wèn)題。初步看了兩個(gè)地方，西北旺的芳怡園和玉泉山南面北塢嘉園北里。

北塢嘉園感覺(jué)到環(huán)境很好，適合養(yǎng)老，可能交通、生活稍微弱點(diǎn)，芳怡園交通便利，生活條件除了有個(gè)萬(wàn)象匯，其他感覺(jué)也一般，地鐵是優(yōu)勢(shì)。兩個(gè)地方的學(xué)校好像都一般吧。有點(diǎn)難選擇了，章哥給個(gè)建議吧，或者指出沒(méi)考慮到的因素。

A：

1、兩個(gè)都是回遷房，典型的自住為主，所以這主要就看自己的喜好吧。尤其是為了養(yǎng)老，那自己的感受才是最重要的，其他保值什么的都是副產(chǎn)品，沒(méi)必要太糾結(jié)。

2、學(xué)區(qū)都中等吧，但您既然主要考慮的是自住和養(yǎng)老，那這對(duì)您來(lái)說(shuō)是有利的。意味著學(xué)區(qū)溢價(jià)在海淀不算太高，居住的性價(jià)比就至少不低，而且溢價(jià)占比低也等于保值風(fēng)險(xiǎn)小，這對(duì)用不上學(xué)位的家庭來(lái)說(shuō)合適，能買到溢價(jià)再低的更合適。

尤其是今年已經(jīng)是明確的入學(xué)趨勢(shì)拐點(diǎn)了，如果用不上學(xué)位還去買好學(xué)區(qū)的房子，圖什么啊？炒房的年代過(guò)去了，炒學(xué)區(qū)房的三年前就都出貨干凈了。

3、倆小區(qū)相比，居住的性價(jià)比來(lái)說(shuō)應(yīng)該是芳怡園。典型的產(chǎn)住結(jié)合區(qū)，再加上兩居的戶型緊湊，這在回遷房里也算性價(jià)比高的，溢價(jià)至少不高。

北塢嘉園確實(shí)是環(huán)境好，網(wǎng)紅回遷房小區(qū)。但既然是熱度高，那商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，價(jià)格就被推高了唄。這里也有緊湊小兩居，不過(guò)好像都是窄條兒的，看自己的喜好吧。

這其實(shí)可以用租金比較一下，都是500萬(wàn)的房，哪邊的租金高就意味著性價(jià)比更高，都是租客們用真金白銀的替買房人試探出來(lái)的。

4、總之如果是注重居住的性價(jià)比，那應(yīng)該是芳怡園。但如果注重環(huán)境那就是北塢嘉園了，而且流動(dòng)性也更強(qiáng)。這都是各有優(yōu)劣，看自己重視哪方面吧。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子2025年出生，落戶在西城區(qū)集體戶。我倆因現(xiàn)在工作地點(diǎn)都不在北京，在北京均沒(méi)有通勤需求。想這兩年開(kāi)始看房買房，想主要滿足孩子上學(xué)，以及基本的醫(yī)療配套，較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，使得房子未來(lái)有一定的流通性。預(yù)算300到500。

請(qǐng)問(wèn)我家情況該怎么在東西海朝區(qū)挑選板塊學(xué)區(qū)，或者有什么比較好的建議。

A：

1、孩子剛一歲，這會(huì)兒就買學(xué)區(qū)房早點(diǎn)兒了吧？而且還是3-500的預(yù)算，那這無(wú)論在哪個(gè)學(xué)區(qū)都是占坑兒房為主，溢價(jià)比例都是本學(xué)區(qū)內(nèi)較高的，居住的性價(jià)比也就更低了。

而今年是入學(xué)大趨勢(shì)的明確拐點(diǎn)開(kāi)始，明年指不定什么情況呢。低谷期一直延續(xù)到至少2031年，也就是您家孩子上學(xué)的那年。之后是否會(huì)逆轉(zhuǎn)也說(shuō)不好，至少得看去年和今年的出生人口是否回升？

所以您考慮好再買吧。一是大趨勢(shì)是明擺著的，二是溢價(jià)率是能計(jì)算的，三是您家的預(yù)算買不到太低的，四是您的各項(xiàng)要求還挺高。我建議您再多考慮一下吧，磨刀不誤砍柴工。

2、如果買的話，那常規(guī)建議是買頂級(jí)學(xué)區(qū)的。比如西城的金德月+海淀中關(guān)村上地，買在最牛小學(xué)的片區(qū)內(nèi)。因?yàn)橹挥泻觅Y源才永遠(yuǎn)稀缺，就算大趨勢(shì)不太好，好資源也是支撐。

這可以參考日韓和臺(tái)灣省等地的先例，都人口下跌很多年了，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率都整體下降，但最好的學(xué)校都能保持一部分溢價(jià)。最典型的就是首爾的江南三區(qū)，還有臺(tái)北市的信義等三區(qū)的六所明星小學(xué)，溢價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺。

但也考慮好，越是好學(xué)區(qū)的溢價(jià)率就越高，風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)大，居住的性價(jià)比更低。而政策是說(shuō)不好怎么調(diào)整的，只能說(shuō)現(xiàn)在的邏輯如此。

3、另外也可以賭一把老破小的原拆原建，反正也不自住，那就買最破的樓棟，尤其是原產(chǎn)權(quán)單位比較強(qiáng)勢(shì)的央產(chǎn)房（能配資的）。如果真的原拆原建+全體通過(guò)了，那就是贏，不成功也不算輸。

4、總之我建議是再多考慮一下，您的要求有點(diǎn)兒高，另外四個(gè)區(qū)到目前為止的教育模式都不一樣，包括入學(xué)模式的區(qū)別很大，得考慮好哪里更適合自家情況再買。

另外既然是500萬(wàn)之內(nèi)，那在市區(qū)的流動(dòng)性都不會(huì)弱，畢竟是學(xué)區(qū)房。醫(yī)療也好辦，東西海都不用考慮，有的是。但還要較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)那就不多了，全北京也沒(méi)幾個(gè)牛叉的產(chǎn)業(yè)區(qū)，帶學(xué)區(qū)的更少。西城也就是金融街，東城我都說(shuō)不出來(lái)，海淀中關(guān)村+上地，朝陽(yáng)望京，就這幾個(gè)算學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)區(qū)，望京還只有1.5所（陳分+清朝望京）。

還多說(shuō)一句，針對(duì)您家這種情況，常規(guī)建議是別著急買學(xué)區(qū)房，沒(méi)必要跟大趨勢(shì)對(duì)賭。如果買的話就多看房，盡量選擇溢價(jià)相對(duì)低的，不是太容易。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子2026年上小學(xué)，預(yù)算400萬(wàn)買個(gè)不需要住的房子。我在國(guó)貿(mào)附近工作，潘家園居住。主要考慮了幾個(gè)片區(qū)，文匯小學(xué)（不確定26年上學(xué)現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)看房本時(shí)間搖號(hào)，不知道學(xué)位占用有沒(méi)有影響。

而且這邊房子難以選擇，金橋，東環(huán)，金世紀(jì)，忠實(shí)里，都不怎么樣，臨二環(huán)臨鐵路，怕砸到手里，也怕被調(diào)劑到回民試驗(yàn)或者前門(mén)小學(xué)，不知道這個(gè)概率多高。即使調(diào)劑到不錯(cuò)的匯文一小，接送很麻煩。

所以想請(qǐng)問(wèn)從房子保值性和學(xué)校入學(xué)概率大的角度看，文匯您推薦嗎？另外就是花市小學(xué)，或者龍?bào)w的板廠，不知道您怎么看。想聽(tīng)下您的建議。謝謝。

比如文匯片區(qū)的房子，比如25年入學(xué)的孩子，文匯片區(qū)的，2019.1.1到25年之前買房落戶的人調(diào)劑的概率、和2025年當(dāng)年買房落戶的人調(diào)劑的概率是相似的嗎。

A：

1、2026年不就是今年嗎？這都三四月了，馬上就該開(kāi)始信息采集了，這會(huì)兒考慮學(xué)區(qū)房來(lái)的及嗎？全款的還行，貸款的夠嗆了，做好規(guī)劃再買。

2、東城既然是“多校劃片”，那就不看房本和落戶時(shí)間了，都是派位拼運(yùn)氣。東城之所以說(shuō)算是相對(duì)最公平的，派位是其中重要因素，包括小升初。

3、調(diào)劑的概率不知道，只能說(shuō)今年從整體入學(xué)人數(shù)來(lái)說(shuō)下降了，理論上應(yīng)該調(diào)劑的減少。

4、保值方面建議兩點(diǎn)吧，一是盡量避開(kāi)公寓，這種產(chǎn)品從來(lái)都不算價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)的，否則也不會(huì)落到跟忠實(shí)里比價(jià)。二是盡量每套房都算賬，計(jì)算溢價(jià)率，盡量選擇低的就行，溢價(jià)低了就風(fēng)險(xiǎn)小，也好出手，出租也不算吃虧。

5、我不敢推薦任何學(xué)校，萬(wàn)一被調(diào)劑呢？我擔(dān)不起這責(zé)任，所以只能說(shuō)學(xué)區(qū)挺好的，很多家長(zhǎng)的選擇。如果和板廠相比，那自然是首選龍?bào)w了，也就是先看學(xué)區(qū)排名，然后再是學(xué)校。

6、理論上調(diào)劑的概率是一樣的，還是因?yàn)椤岸嘈澠?，學(xué)位不夠的時(shí)候隨機(jī)調(diào)劑。但政策是人家定的，每年怎么調(diào)整誰(shuí)也不知道，無(wú)法預(yù)測(cè)。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)：家有小孩四年級(jí)，學(xué)籍在豐臺(tái)云崗，戶口在房山長(zhǎng)陽(yáng)，學(xué)習(xí)中等?，F(xiàn)在有點(diǎn)糾結(jié)要不要去西城買個(gè)占坑房，到時(shí)小升初轉(zhuǎn)區(qū)，預(yù)算房?jī)r(jià)400-500，聽(tīng)說(shuō)后續(xù)沒(méi)有ZB了，去西城是不是也只能是末端派位了。

A：

1、是否轉(zhuǎn)學(xué)只能家長(zhǎng)決定，外人不好建議。或者說(shuō)看家長(zhǎng)的預(yù)期吧，希望在中考時(shí)增加上普高的概率就去，但前提是也得承擔(dān)較高的房子溢價(jià)。

列個(gè)數(shù)字吧，去年西城的普高率是84%，其中公立普高率79%。房山的普高率是71%，其中公辦普高率51%。另外西城去年高考一本率的估值是70%以上，其中牛高95%，炸糕（渣高）40%左右。房山則是北師大良鄉(xiāng)約70%，四中房山約60%，整體一本率估值為20%左右。

2、但也考慮好，現(xiàn)在西城區(qū)的學(xué)區(qū)溢價(jià)沒(méi)降多少，平均仍然在25%左右。以500萬(wàn)來(lái)說(shuō)，至少包含100多萬(wàn)的溢價(jià)，也就是只能得到不到400萬(wàn)的居住體驗(yàn)。而且這溢價(jià)部分在入學(xué)低谷期也有一定的保值風(fēng)險(xiǎn)，畢竟孩子的數(shù)量是整體減少的，至少延續(xù)到2031年。

還有一點(diǎn)，西城跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)都是派位，好學(xué)校一般是沒(méi)有學(xué)位的，即便有也優(yōu)先考慮政保。另外因?yàn)闆](méi)有六年學(xué)籍，即便轉(zhuǎn)入直升校也沒(méi)有直升資格。所以一切看運(yùn)氣，考慮好再去。

3、當(dāng)然這也不能排除孩子到后期開(kāi)竅兒。典型的就是前幾年的高考狀元俞笑，就是從房山北潞園轉(zhuǎn)到西城廣外的，小升初好像是派位宣外，學(xué)校和成績(jī)都不算突出，是以校額到校（當(dāng)時(shí)叫名額推薦）才去的四中，之后卻小宇宙爆發(fā)成為狀元了。

4、如果您家沒(méi)有政保，那去西城肯定是派位。但北京沒(méi)有政保是不可能的，至少在可見(jiàn)的未來(lái)還會(huì)存在，頂多是換個(gè)形式。

5、簡(jiǎn)單就這情況，看您家自己的情況決定吧，我只是列出現(xiàn)狀而已。

僅供參考。

借這話題說(shuō)兩句政保，細(xì)分的話好幾種呢，最多的是單位政保，很多學(xué)校當(dāng)年就是這些大單位的子弟校，經(jīng)費(fèi)都是人家出的，憑什么不給孩子名額？尤其是部隊(duì)政保，家長(zhǎng)都是軍人，孩子進(jìn)入自己的子弟校怎么了？

再有功勛政保，家長(zhǎng)為了國(guó)家出生入死，能不照顧孩子嗎？醫(yī)療政保，口罩期間上一線的醫(yī)護(hù)工作者，拿命給孩子拼個(gè)資格，不應(yīng)該嗎？教育政保，老師都必須是獲得骨干稱號(hào)才能照顧一個(gè)孩子，都是拼出來(lái)的。

其他的蹦聊了，拼爹拼媽也不容易的，誰(shuí)家都不容易。所有人都希望讓別人的優(yōu)勢(shì)歸零，而一旦自己有了某種優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有不用到極致的。

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