本文來源：時代周報 作者：劉婷

房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整仍在持續(xù)。

“十四五”期間，千億房企數(shù)量從43家銳減至10家，規(guī)模紅利消退、融資環(huán)境收緊、需求端持續(xù)承壓，曾經(jīng)依賴高周轉(zhuǎn)與杠桿擴(kuò)張的行業(yè)邏輯被徹底改寫。

在這一輪周期出清中，企業(yè)之間的分化迅速拉開，有的房企退出牌桌，有的企業(yè)被動收縮，也有少數(shù)企業(yè)，在逆風(fēng)中完成了位置躍遷。

越秀地產(chǎn)（00123.HK）正屬于后者。

3月31日，越秀地產(chǎn)披露“十四五”收官之年業(yè)績。財報顯示，2025年公司實現(xiàn)合同銷售額1062.1億元。在克而瑞全口徑銷售榜單中，其排名由2021年的第37位上升至全國第9位，成為本輪行業(yè)調(diào)整中排名躍升幅度最大的房企之一。

當(dāng)規(guī)模崇拜退場，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入一場更本質(zhì)的比拼，即比戰(zhàn)略定力、比投資紀(jì)律、比財務(wù)安全邊際。越秀地產(chǎn)的這份成績單，也因此具備了更強(qiáng)的樣本意義：在低谷周期中，什么樣的房企能夠真正穿越周期？

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)曾志釗（右一）

筑牢產(chǎn)品溢價根基

在行業(yè)劇烈波動的周期中，最容易被打破的，往往不是規(guī)模，而是企業(yè)的戰(zhàn)略。在業(yè)績發(fā)布會中，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)明確表示，公司始終堅持“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊”的“四好企業(yè)”長期戰(zhàn)略。

而在長期戰(zhàn)略的指引下，越秀地產(chǎn)有了更清晰的方向：不依賴價格與規(guī)模驅(qū)動，而是轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品力和品牌力為核心的增長邏輯。

這一變化，在產(chǎn)品端首先體現(xiàn)。2025年初，越秀地產(chǎn)率先響應(yīng)住建部“好房子”政策，推出“4X4好產(chǎn)品理念”，從產(chǎn)品設(shè)計、空間功能到生活方式場景進(jìn)行系統(tǒng)化重構(gòu)。

這一體系的直接結(jié)果，是價格體系的重塑。2025年，公司合同銷售均價達(dá)到36000元/平方米，同比增長23%。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，均價的提升本身就是一種實力篩選。過去一年，北京和樾望云、上海翡云悅府兩個標(biāo)桿項目，分別實現(xiàn)95億元和159億元銷售額，銷售均價均突破10萬元/平方米。高端產(chǎn)品的成功轉(zhuǎn)化，意味著產(chǎn)品力開始直接兌現(xiàn)為品牌溢價與銷售業(yè)績。

與此同時，在市場深度分化的背景下，越秀地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)化核心城市布局。2025年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了85.6%的銷售額。其中，廣州實現(xiàn)銷售額291億元、位列行業(yè)TOP2，北京突破300億元進(jìn)入行業(yè)TOP2，上海以222億元位列行業(yè)TOP7。

用紀(jì)律換確定性

如果說產(chǎn)品力決定賣得好不好，那么投資與財務(wù)能力，決定的是企業(yè)能不能持續(xù)賣。

這一輪周期中，部分房企的問題并非銷售端，而是拿地端與資金端的失衡。越秀地產(chǎn)的策略，恰恰是主動收縮節(jié)奏、提高質(zhì)量。

財報顯示，2025年公司權(quán)益投資額為244億元，拿地平均溢價率約9.3%，顯著低于TOP10房企平均水平。同時，公司將投資高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，占比達(dá)到96.3%。

在投資策略上，越秀地產(chǎn)管理層明確提出要“以投促穩(wěn)，穩(wěn)住發(fā)展”，并根據(jù)市場變化主動調(diào)整節(jié)奏。

截至2025年底，公司總土地儲備1855萬平方米，其中一、二線城市占比達(dá)94.4%；新增土儲中，一線城市占比提升至67.7%，優(yōu)質(zhì)土儲為后續(xù)銷售提供穩(wěn)定支撐。

財務(wù)端，越秀地產(chǎn)構(gòu)建起更穩(wěn)固的安全邊際。“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)保持綠檔：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍；期末現(xiàn)金達(dá)467.6億元，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入139.4億元。

融資方面，公司加權(quán)平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個基點，并維持標(biāo)普、惠譽(yù)雙投資級評級，進(jìn)一步鞏固資金優(yōu)勢。

盈利能力同樣體現(xiàn)出韌性。2025年公司實現(xiàn)營業(yè)收入864.6億元，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%。在行業(yè)毛利率普遍承壓的背景下，公司通過全鏈條成本管控，實現(xiàn)費(fèi)用率持續(xù)下降，保障盈利水平穩(wěn)定。

“一主兩翼”打開新周期

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入低增長階段，單一開發(fā)業(yè)務(wù)的波動性被不斷放大，越秀地產(chǎn)開始尋找更穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)，推動業(yè)務(wù)模式升級。

在年報中，越秀地產(chǎn)提出，要構(gòu)建“一主兩翼”的業(yè)務(wù)組合：以住宅開發(fā)為主業(yè)，同時發(fā)展商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)，構(gòu)建多元協(xié)同的業(yè)務(wù)生態(tài)。

2025年，越秀地產(chǎn)各業(yè)務(wù)板塊均實現(xiàn)提質(zhì)增長，不僅提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，也與住宅主業(yè)形成協(xié)同，提升整體抗風(fēng)險能力。

與此同時，標(biāo)桿項目的獲取，也在強(qiáng)化越秀地產(chǎn)的中長期能力。2026年初，越秀集團(tuán)以236億元競得廣州珠江新城—金融城—琶洲三大CBD交匯處的馬場地塊。該項目將引入頂奢商業(yè)（已與SKP簽約）、高端酒店與甲級寫字樓等多元業(yè)態(tài)，被視為廣州核心稀缺資產(chǎn)。

在去杠桿、去規(guī)模紅利的行業(yè)周期中，越秀地產(chǎn)用更穩(wěn)的戰(zhàn)略節(jié)奏、更謹(jǐn)慎的投資決策，以及更嚴(yán)格的財務(wù)紀(jì)律，換取了更高的確定性。

周期終會過去，但能夠穿越周期的，從來不是運(yùn)氣，而是沉淀已久的核心能力。當(dāng)行業(yè)回歸常識與能力定價，越秀地產(chǎn)正在把穩(wěn)這件事，做成新的競爭壁壘。