作者 | 陳振

來源 | 財(cái)經(jīng)八卦（ID：caijingbagua）

引言：老牌酒店，還有另一種活法。

這幾年，香港老字號(hào)接連倒下，很多不乏有幾十年歷史的，有餐飲的、有酒店的、有零售的......各行各業(yè)都遇到了寒冬。

但是有一些結(jié)業(yè)，卻是迎來了新生的機(jī)會(huì)。

在香港九龍城的沙浦道30號(hào)，有一棟棕色的17層建筑靜靜矗立了44年。

它曾是啟德機(jī)場(chǎng)旅客的第一站，也見證了東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的榮光。

對(duì)于香港人來說，“富豪東方酒店”這幾個(gè)字承載了一代記憶。

然而，時(shí)代變了。

如今這座九龍城重要地標(biāo)，即將被“學(xué)生宿舍”的標(biāo)識(shí)所取代。

中原集團(tuán)砸下15.18億港元，買下這座老牌酒店，計(jì)劃將其改造成提供約1500個(gè)床位的學(xué)生宿舍。

這不是孤例，香港的老牌酒店，正在集體變成學(xué)生宿舍。

雖然這些酒店失去了商務(wù)和旅游的功能，但至少也是另一種活法。

這幾年，香港旅游業(yè)整體趨冷，旅客消費(fèi)模式亦在變化，傳統(tǒng)酒店業(yè)持續(xù)承壓。從酒店變身宿舍，與其說是退場(chǎng)，不如說是在時(shí)代浪潮下，一種務(wù)實(shí)而積極的轉(zhuǎn)身。

豪擲15億收購(gòu)

香港44年老字號(hào)落幕！

說到富豪東方酒店，繞不開它的歷史。

這家1982年落成的酒店，是當(dāng)時(shí)距離啟德機(jī)場(chǎng)最近的酒店，因此一開始被命名為“富豪機(jī)場(chǎng)酒店”。

為了方便旅客，酒店還專門修建了天橋直通機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓。

而后，隨著機(jī)場(chǎng)搬遷，它更名為“富豪啟德酒店”。

2002年的最更名，也就確定了今天廣為人知的“富豪東方酒店”。

它不僅曾被指定為2009年東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的運(yùn)動(dòng)員酒店，還在疫情期間承擔(dān)過檢疫任務(wù)。

可以說，這家酒店靜靜見證了香港自上世紀(jì)80年代以來的社會(huì)變遷。它不僅是一家酒店，更是一個(gè)承載集體記憶的城市符號(hào)。

然而，象征意義無法抵消現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)壓力。

近年來，富豪東方酒店持續(xù)處于虧損狀態(tài)。2025年，其總收入僅為3700萬港元，而除稅后虧損卻高達(dá)5668.1萬港元，虧損額甚至遠(yuǎn)超其收入，經(jīng)營(yíng)困境顯而易見。

將其出售并轉(zhuǎn)型，對(duì)業(yè)主富豪產(chǎn)業(yè)信托而言，是止損；對(duì)中原而言，則是捕捉到了一個(gè)絕佳的投資機(jī)會(huì)。

中原集團(tuán)主席施永青看得明白，他認(rèn)為學(xué)生公寓為商業(yè)樓宇提供了一條生路。

“香港的商業(yè)樓宇市場(chǎng)目前處境不妙：供應(yīng)過多、租金回落，回報(bào)減少令資產(chǎn)貶值，社會(huì)信貸收縮，經(jīng)濟(jì)亦受累。做學(xué)生公寓，令到商業(yè)樓宇在這么低迷的情況下，多了一條生路……”其在“一步居．117”的開幕上致辭時(shí)說道。

學(xué)生宿舍租期通常以學(xué)年計(jì)算，租金由家長(zhǎng)承擔(dān)，能為投資者帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

中原投資董事總經(jīng)理江若雯更是指出，學(xué)生公寓已不再是小眾市場(chǎng)，正逐步成為香港國(guó)際教育樞紐不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施，并發(fā)展為機(jī)構(gòu)級(jí)別的資產(chǎn)類別。

從數(shù)據(jù)來看，確實(shí)如此。

隨著港府全力打造“留學(xué)香港”品牌，大批學(xué)生從世界各地來到香港，非本地生人數(shù)已達(dá)到7.9萬，今年更是有機(jī)會(huì)突破8萬大關(guān)！

學(xué)生來了，床在哪？

到2027年，香港的學(xué)生宿舍床位預(yù)計(jì)將增加到5.5萬張，但實(shí)際需求高達(dá)17.2萬張。這意味著，將有近12萬名學(xué)生面臨“一床難求”的窘境。

另一方面，香港各高校的宿舍分配早已“卷”上天：一年制的授課型研究生基本不提供床位，少量名額全靠搶；本科生則采用計(jì)分制，根據(jù)家庭與學(xué)校距離、居住環(huán)境等指標(biāo)分配。

因此，大部分非本地學(xué)生要么租住普通住宅，要么選擇入住學(xué)生公寓。

巨大的供需落差，催生了一個(gè)龐大而緊迫的市場(chǎng)。因此，這塊蛋糕，誰都想分。

地產(chǎn)巨頭的野心

據(jù)悉，這次的買家為中原集團(tuán)旗下的中原策略投資有限公司，這筆交易總代價(jià)約為15.18億港元，酒店擁有494間客房，平均每間價(jià)值約307萬港元。

中原計(jì)劃總投資約20億港元進(jìn)行翻新改造，最快2026年9月就能部分開業(yè)。改造升級(jí)后提供逾1500個(gè)床位，精準(zhǔn)承接香港高校留學(xué)剛需，引領(lǐng)香港學(xué)生公寓投資新標(biāo)桿！

實(shí)際上，這不是中原第一次涉足學(xué)生宿舍領(lǐng)域了。

中原很早就敏銳地看到了赴港升學(xué)熱潮背后，學(xué)生宿位長(zhǎng)期供不應(yīng)求所蘊(yùn)含的機(jī)遇。

中原投資行政總裁葉明慧表示，學(xué)生住宿需求持續(xù)上升，資產(chǎn)價(jià)格正處于完成調(diào)整之際，現(xiàn)正是擴(kuò)大香港學(xué)生公寓版圖的理想時(shí)機(jī)。

早在2024年，他們就以1.8億港元收購(gòu)了尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬翻新成121個(gè)床位的學(xué)生公寓，出租率接近99%，回報(bào)率在4%到5%之間。

這一次成功的探索，不僅驗(yàn)證了商業(yè)模式跑得通，也為后續(xù)更大規(guī)模的布局積累了經(jīng)驗(yàn)與信心。

2025年，又斥資3.35億港元收購(gòu)西半山般咸軒，計(jì)劃改造成約200個(gè)床位。加上富豪東方酒店，中原旗下三個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目全部投入運(yùn)營(yíng)后，將提供1700至1800個(gè)床位。

但中原的野心遠(yuǎn)不止于此。他們將未來2-3年的學(xué)生公寓床位供應(yīng)目標(biāo)，從最初的3000個(gè)大幅上調(diào)至約6000個(gè)。目前，集團(tuán)正在同步研究超過10個(gè)酒店或?qū)懽謽歉慕▽W(xué)生宿舍的項(xiàng)目。

而除了中原集團(tuán)，也有不少地產(chǎn)大佬盯上了“宿舍生意”這塊肥肉。

就在2026年3月初，位于新界葵涌的悅品酒店·荃灣被華潤(rùn)集團(tuán)以9.53億港元收購(gòu)。這座30層高的四星級(jí)酒店，之后也將被改造為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)提供超過900個(gè)床位。

同月，香港恒生大學(xué)與宏安地產(chǎn)合作，預(yù)租牛頭角一個(gè)在建住宅項(xiàng)目作為學(xué)生宿舍，可提供約300個(gè)宿位。甚至有學(xué)生宿舍營(yíng)運(yùn)商以每月近100萬港元租下旺角M1酒店全幢，93間客房平均月租約1萬港元。

毫無疑問，將酒店改造成學(xué)生宿舍已經(jīng)成為香港地產(chǎn)界的新趨勢(shì)，不少地標(biāo)建筑將迎來新一輪的角色轉(zhuǎn)換。

盤活老資產(chǎn)

煥發(fā)城市生機(jī)

對(duì)于香港這個(gè)高密度城市來說，土地資源一直是非常稀缺的，因此，在面對(duì)城市發(fā)展時(shí)，其也難免會(huì)面臨一個(gè)長(zhǎng)期的拷問，地從哪里來？

大規(guī)模新建宿舍周期長(zhǎng)、成本高、選址難。相比之下，將市區(qū)內(nèi)存量酒店改造為學(xué)生宿舍，顯然是一種高效、靈活的城市更新智慧。

首先，它盤活了老舊或經(jīng)營(yíng)不善的資產(chǎn)。像富豪東方酒店這樣的老牌酒店，在旅游市場(chǎng)格局變化后面臨挑戰(zhàn)，改造為學(xué)生宿舍賦予了其新的生命力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

其次，它精準(zhǔn)匹配了需求區(qū)位。學(xué)生宿舍最好靠近高校，而許多老酒店恰恰位于交通便利的市區(qū)核心地段。富豪東方酒店步行5分鐘可達(dá)港鐵宋皇臺(tái)站，25分鐘內(nèi)能到達(dá)香港都會(huì)大學(xué)、浸會(huì)大學(xué)、理工大學(xué)等多所高校，地理優(yōu)勢(shì)無可替代。

再者，它快速增加了供應(yīng)。酒店改造周期遠(yuǎn)短于新建項(xiàng)目。富豪東方酒店最快2026年9月就能局部開業(yè)，這對(duì)于緩解迫在眉睫的住宿危機(jī)至關(guān)重要。

此次中原集團(tuán)大手筆改建酒店為學(xué)生宿舍，不僅為市場(chǎng)新增超千個(gè)優(yōu)質(zhì)宿位，更讓市區(qū)核心地段的住宿選擇更多元，對(duì)于計(jì)劃來港讀本科、碩士的內(nèi)地學(xué)生來說，無疑是重大利好。

對(duì)于這筆收購(gòu)，中原方面表示“對(duì)香港學(xué)生公寓市場(chǎng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)信心”。中原集團(tuán)甚至為了管理這些學(xué)生公寓的項(xiàng)目，專門成立了一個(gè)學(xué)生公寓平臺(tái)CampusOne Communities（壹社）專門運(yùn)營(yíng)。

酒店房間的布局、公共空間的設(shè)計(jì)是否完全符合學(xué)生長(zhǎng)期居住的需求？如何平衡投資回報(bào)與學(xué)生可負(fù)擔(dān)的租金？這些都是運(yùn)營(yíng)者需要仔細(xì)考量的問題。

不管怎么說，雖然富豪東方酒店這個(gè)名字不在了，但是至少這棟建筑的使命并沒有終結(jié)，而是迎來了新生，換了另外一種活法。

而對(duì)于在校學(xué)生來說，床位增加無疑是減輕了找房壓力。對(duì)于城市規(guī)劃而言，這也是一個(gè)高密度國(guó)際都市，在有限空間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)造性自我更新的生動(dòng)實(shí)踐。

酒店的門廳曾見證過無數(shù)離別與重逢，未來則將目睹年輕學(xué)子們抱著書本匆匆進(jìn)出。即便功能在改變，但是這座空間所承載的容納和安心的本質(zhì)并未變化。

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