“為什么我還了四年房貸，十多萬都還進(jìn)去了，本金卻只少了三萬塊？”

今天接到一個電話，一開口就質(zhì)問我。

我愣了一下才想起來，是前幾年的一個客戶。那時候利率大概是5%左右，他貸款50萬，供30年，還款方式是等額本息。

可以說開頭十年，還得幾乎都是利息。

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其實(shí)不說別人，我自己買房也一樣。

我是做房地產(chǎn)第一年買的房，當(dāng)時什么都不太懂，看別人都沖進(jìn)去了，生怕再慢一步就買不起了，所以，看中直接就下手了。

那是2019年，利率超高，首套房都6.37%。

貸款60萬，供30年，每月3700多元。當(dāng)時沒考慮那么多，只覺得，首付能出得起，月供能供得起，就上車了。哪還管什么利息本金的。

直到三年后，我才后知后覺——三年供了13萬多，本金才少了2萬多。

那一刻我才認(rèn)認(rèn)真真去看每個月利息和本金到底怎么分的。這才知道，原來最開始那一個月，本金才500多，利息將近3200。

每個月本金就漲3塊多，利息降3塊多。也就是說，別說三年，哪怕還十年，依然多不了很多本金，幾乎都是利息。

我坐在陽臺的休閑椅上，看著窗外的公園，半天沒吭聲。

我們總覺得利息嘛，不就是利率乘本金？數(shù)學(xué)題而已。反正月供供得起就行，房子也不打算賣，一直供著，直到供完就行了。

但房貸這東西，它不是數(shù)學(xué)題，是人性題。

銀行把賬算得太清楚了——尤其等額本息，如果貸30年，前十年你還的，基本都是利息。本金？后頭幾塊錢幾塊錢慢慢加。

我想了好幾天，最后決定把等額本息改成等額本金。

剛好，那時候首套房貸利率普遍降到4%，我的貸款也從6.37降到了4.2%。所以哪怕調(diào)成本金了，每個月依然比之前月供還少了一點(diǎn)，但還款本金卻比本息時多了一半多。

而且從那之后，我開始更加節(jié)省了，就為了有錢就提前還一點(diǎn)。

這利息，不知道時還無所謂，知道這么高之后，心里總不是滋味，想著能還一些是一些。

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自己淋過雨，總想為別人撐把傘。

所以，再有客戶貸款時，我會對他說清楚以下兩點(diǎn)，能幫了一點(diǎn)是一點(diǎn)了！

第一，等額本息VS等額本金，選哪個更好？

等額本息，是給不打算提前還的人準(zhǔn)備的；等額本金，是給想提前還的人準(zhǔn)備的。

怎么選呢？舉個例子。

50萬，利率3%，30年。

等額本息：月供2108，總利息25.89萬。

等額本金：月供2639（逐月遞減），總利息22.56萬。

總利息相差三萬塊，也不算多。

但是，前期月供等額本金比等額本息要多供531塊。500多塊，對一個普通家庭來說，可能是一周的菜錢，孩子的一節(jié)輔導(dǎo)課。

而且尤其剛付完首付款，前期會比較困難。所以很多人不是不想選等額本金，是選不起。

那怎么辦？

剛開始可以選本息，等一年之后，熬過了最初的艱難，盡快申請回本金來�，F(xiàn)在一般銀行都很方便，可以直接在手機(jī)銀行申請。

實(shí)在不知道直接去問銀行、問豆包，都可以。

第二點(diǎn)：要不要提前還款？怎么還更劃算？

我想說的是，哪怕只有一兩萬，能提前還款，還是提前還款好一些，一直還到你打開APP，看到每月還款的本金比利息高出很多，這時候開始就不用提前還款，安心還月供即可。

因?yàn)檫@時利息很低，幾乎只剩本金。

那么手上的現(xiàn)金，可以留著做別的事情，甚至放銀行存利息都可以。再說，留著房款，每年還可以抵扣個稅。

但是提前一定要注意，還款時有兩個選項(xiàng)，一是月供減少，二是月供不變、縮短年限。一定要選擇月供不變、縮短年限。這樣年限變短了，總體省的利息更多。

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最后，跟大家講個提前還款特別成功的案例——我同事。

她買房早，是2016年買的，貸款40萬，25年，利率4.65%，選的是等額本金。月供2883，本金1333，利息1550。

還了幾年后，她開始陸續(xù)提前還款，共計還了12萬進(jìn)去，選的都是月供不變、縮短年限。

現(xiàn)在她本金只剩余13萬多，每月月供1900左右，其中本金1500多，利息300多。每月本金不變，利息逐月遞減幾塊錢。還剩余不到8年期限就可以還清。

她說，現(xiàn)在剩下的幾乎都是本金，哪怕手頭有錢，也不繼續(xù)還款了，每個月按時還月供就好。

剛開始我還不信，才提前還款12萬，怎么可能一下縮短那么多年。直到看到她的銀行APP，才確信。同時也羨慕得不得了。

看來，我也該努力賺錢，提前還款了。

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其實(shí)，房貸說簡單點(diǎn)，就是月供金額加年限。但你要記得，你每個月還進(jìn)去的錢，一部分是利息，一部分是本金。

一定要看清楚，本金是多少，利息是多少——別等到點(diǎn)開App那天才發(fā)現(xiàn)，自己還了四年，本金只少了三萬。

當(dāng)然，現(xiàn)在首套房利率3%，已經(jīng)很低了�？傮w利息比我們以前友好太多了！

所以我總?cè)滩蛔「袊@：世界對我們80后，真是太苛刻了，好像不管做什么總是踩在最高點(diǎn)。

好在，我們80后也總是最堅強(qiáng)、最努力的一代人，哪怕是再難熬的日子，也總能想辦法讓它開出花來。

就像我那個同事，她熬過了最初最難的時候�，F(xiàn)在她說，房貸已經(jīng)沒有壓力了。

愿大家都能像我同事一樣，哪怕背著房貸，日子也能越過越輕松，路能夠越走越寬。

畢竟，生活不在別處，就在我們一點(diǎn)點(diǎn)還進(jìn)去的每一天里——那些看似平凡的努力，終會把我們送到想去的地方。