首席金融洞察 | 莊嚴 版權(quán)圖片 | 微攝

2025年的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，勾勒出一條清晰的下行曲線。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%，全年凈減少6768億元。

支撐起中國二十年房地產(chǎn)黃金時代的幾大支柱——人口增長、城市化進程加速、大規(guī)模造城運動——均已進入下行通道。經(jīng)濟學家黃奇帆在近期公開演講中指出：“在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。”

房貸余額連續(xù)三年下降，六大行告別“6萬億時代”

作為房貸發(fā)放的主力軍，國有六大行的數(shù)據(jù)尤為引人關(guān)注。截至2025年末，六大行存量個人房貸總額約為24.48萬億元，較上一年減少約0.71萬億元。2024年六大行個人住房貸款減少0.62萬億元，2025年降幅進一步擴大。

自2022年底六大行房貸余額創(chuàng)歷史新高后，這一數(shù)據(jù)已連續(xù)三年下滑。建設(shè)銀行和工商銀行這兩家“房貸大戶”，在2025年均告別了“6萬億元時代”，余額分別降至5.99萬億元和5.88萬億元。六大行個人住房貸款余額均跌破6萬億元大關(guān)，標志著以規(guī)模擴張為特征的“房貸資產(chǎn)時代”已經(jīng)落幕。

值得一提的是，股份制銀行和城商行2025年個人房貸投放有所增加，部分對沖了六大行的縮水。這意味著銀行個人房貸正進入精細化競爭階段，而非總量的整體擴張。

供需兩端同步萎縮，樓市“小陽春”難改長期趨勢

從需求端看，2025年全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%。住宅銷售面積和銷售額分別下降9.2%和13.0%。全年商品房銷售額自2021年的18萬億元高點，已腰斬近半。

從供給端看，2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%。住宅投資63514億元，下降16.3%。全年新開工面積同比下降20.4%，反映出房企對市場前景的謹慎判斷。

截至2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%。在銷售持續(xù)下滑的背景下，庫存壓力仍在累積。

清華大學兩位學者的研究測算表明，2026至2030年的新增住房需求將從歷史高峰大幅回落50%以上，這一趨勢為房地產(chǎn)市場的長期調(diào)整提供了定量依據(jù)。

結(jié)構(gòu)性拐點已至，舊模式難以為繼

經(jīng)濟學家黃奇帆將中國城市化分為兩個階段：1.0版本是1980年至2020年，推動4億多農(nóng)民進城落戶；2.0版本則是進一步推動戶籍人口城市化率從48%提升至78%。

他指出，當前城市面臨的是開發(fā)商一手房庫存積壓的問題。政府可以低價收購這些庫存，轉(zhuǎn)作農(nóng)民進城落戶的保障房，既化解樓市庫存，又為新市民解決住房問題——這是一舉兩得的戰(zhàn)略路徑。

中央明確的城鄉(xiāng)融合戰(zhàn)略目標是到2040年，戶籍人口城市化率力爭達到78%。這意味著未來十五年的房地產(chǎn)發(fā)展邏輯，將從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。

新開工面積持續(xù)萎縮，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿和能力正在系統(tǒng)性收縮。清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，當前新增需求需對沖市場存量空置的影響，實際有效需求規(guī)模面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

銀行積極尋找增量，個人住房貸款有望在2026年實現(xiàn)正增長

交通銀行副行長周萬阜在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年3月份以來按揭貸款的進件量明顯上升，若這一態(tài)勢得以延續(xù)，個人住房貸款余額有望逐步走出負增長、實現(xiàn)正增長。建設(shè)銀行行長張毅也表示，要把握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性機遇，因城施策完善一手房、二手房策略打法，鞏固個人住房金融服務(wù)市場競爭力。

多家銀行高管釋放積極信號的背后，是銀行正積極尋找個人住房貸款的增量空間。2026年一季度樓市出現(xiàn)“小陽春”，以一線城市的二手房市場為主要復蘇推動力量，或帶動房貸申請量提升。但從長期看，個人住房貸款的增量空間已經(jīng)大幅收窄。全國個人住房貸款余額已連續(xù)三年下降，即便2026年實現(xiàn)正增長，也很難重回此前的增長軌道。

分析與評論

中國金融網(wǎng)董事長何世紅指出，全國個人住房貸款余額連續(xù)三年下降，六大行房貸總額從2022年的歷史高點一路下滑，2025年降幅進一步擴大。這組數(shù)據(jù)清晰表明，以房貸規(guī)模持續(xù)擴張為標志的房地產(chǎn)時代，已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)地結(jié)束了。

支撐舊時代的三根支柱——人口增長見頂、快速城市化階段結(jié)束、大規(guī)模造城運動停止——均已明顯轉(zhuǎn)弱。清華大學吳璟和徐曼迪兩位學者的研究測算顯示，2026至2030年的新增住房需求較歷史高峰將減少50%以上。

對普通家庭而言，這意味著購房邏輯的根本改變。過去二十年“買房就能增值”的預期，已被持續(xù)調(diào)整的市場現(xiàn)實所取代。黃奇帆的判斷提供了一個清晰的參照：未來房地產(chǎn)將集聚在省會城市、都市圈中小城市和城市群中的大中型城市等少數(shù)區(qū)域，而不是四處開花。

對宏觀經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)投資持續(xù)下降、土地出讓收入減少、上下游產(chǎn)業(yè)鏈需求萎縮，意味著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已進入不可逆的深水區(qū)。短期政策能夠在邊際上穩(wěn)定市場，但難以逆轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)性的下行趨勢。

對金融機構(gòu)而言，個人房貸這一曾經(jīng)最安全的資產(chǎn)，正面臨存量縮水、收益下降的雙重壓力。銀行必須尋找新的增長點，從科技金融、綠色金融、普惠金融等新興賽道中培育新的信貸增長極。

中國高房價時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)大規(guī)模增量擴張的時代已經(jīng)成為歷史。這不是“崩盤”的開始，而是從增量擴張到存量優(yōu)化的范式轉(zhuǎn)換——一個全新的、以質(zhì)量和服務(wù)為核心的房地產(chǎn)時代，正在到來。