樓市的風(fēng)向，往往從核心區(qū)最先吹起。進入2026年3月以來，合肥二手房市場最明顯的信號，不是成交量放大，而是沉寂許久的學(xué)區(qū)房價格開始率先反彈。廬陽區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的板塊，近一個月房價全線上漲，部分小區(qū)漲幅甚至超過7000元/㎡。

與此同時，根據(jù)好好選房最新數(shù)據(jù)顯示，合肥九區(qū)三縣中，有7個區(qū)域近1個月均價上漲，肥東、廬陽、長豐、政務(wù)、蜀山等領(lǐng)漲全市。

量在價先，3月合肥二手房單月成交突破11051套，創(chuàng)下近5年單月新高。這一輪由學(xué)區(qū)房帶動的結(jié)構(gòu)性回暖，正在向全市擴散。

NO.1|壹

學(xué)區(qū)房率先“抬頭”：廬陽、政務(wù)、蜀山領(lǐng)漲

3-4月，正是合肥中小學(xué)入學(xué)購房的關(guān)鍵窗口期。沉寂了近兩年的學(xué)區(qū)房需求，在今年春天集中爆發(fā)。

根合肥近200家學(xué)區(qū)二手房統(tǒng)計，濱湖新區(qū)、廬陽區(qū)、政務(wù)區(qū)等核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房，上漲小區(qū)數(shù)量已明顯超過下跌小區(qū)。

廬陽區(qū)作為合肥老牌教育高地，表現(xiàn)最為搶眼。南門小學(xué)+45中本部這一“頂配”學(xué)區(qū)組合中，4家小區(qū)房價上漲，漲幅最高的人民巷18號小區(qū)，每平方米漲了7151元。六安路小學(xué)+45中本部也有2家小區(qū)上漲。45中本部+安慶路第三小學(xué)（本部）的大眾巷北小區(qū)，漲幅同樣可觀，上漲2481元/㎡。

政務(wù)區(qū)同樣不甘落后。奧體小學(xué)+50中新校（天鵝湖校區(qū)）學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，栢悅公館南院漲幅最高，每平方米上漲5569元。

濱湖新區(qū)方面，合肥師范附小（本部）+第46中學(xué)（本部）學(xué)區(qū)房中，6家小區(qū)上漲，僅4家下跌，漲幅最高的麗水家園漲了2827元/㎡。屯溪路小學(xué)（濱湖校區(qū)）+第46中學(xué)（本部）學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，統(tǒng)計的小區(qū)幾乎全部上漲，藍鼎濱湖假日清華園上漲856元/㎡。

學(xué)區(qū)房回暖的底層邏輯并不復(fù)雜：經(jīng)過近5年調(diào)整，合肥核心區(qū)房價泡沫已大幅擠出；低利率、低首付疊加個稅退稅延期至2027年底，改善型需求被激活；再加上每年3月的入學(xué)剛性需求，三重力量共同推動學(xué)區(qū)房率先走出底部。

NO.2|貳

區(qū)域價格分化明顯：7個區(qū)域上漲，高新、包河仍在調(diào)整

學(xué)區(qū)房的升溫，直接帶動了所在行政區(qū)的整體均價。根據(jù)好好選房最新數(shù)據(jù)（近1個月），合肥九區(qū)三縣中，有7個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)環(huán)比上漲，3個區(qū)域下跌，2個區(qū)域基本持平。具體來看：

漲幅前三名中，肥東縣表現(xiàn)最為突出，之前均價5757.51元/㎡，當前均價6465.87元/㎡，上漲12.3%。廬陽區(qū)緊隨其后，均價從13357.54元/㎡漲至14756.07元/㎡，漲幅10.5%。長豐縣位列第三，均價從5880.41元/㎡升至6364.25元/㎡，上漲8.2%。

政務(wù)區(qū)和蜀山區(qū)同樣表現(xiàn)穩(wěn)健。政務(wù)區(qū)均價從15890.11元/㎡漲至16928.62元/㎡，上漲6.5%；蜀山區(qū)從12253.08元/㎡漲至12859.61元/㎡，上漲5.0%。肥西縣也有小幅上漲，從7483.92元/㎡升至7801.11元/㎡，漲幅4.2%?，幒^(qū)基本持平，微漲0.3%。

與此同時，部分區(qū)域仍在調(diào)整中。濱湖區(qū)均價從12372.94元/㎡降至12217.65元/㎡，下跌1.3%；新站區(qū)從7489.23元/㎡降至7367.40元/㎡，下跌1.6%；經(jīng)開區(qū)從12668.89元/㎡降至12409.80元/㎡，下跌2.0%；包河區(qū)從12034.79元/㎡降至11649.47元/㎡，下跌3.2%。高新區(qū)跌幅最大，從13896.07元/㎡跌至12497.44元/㎡，下跌10.1%。

從上述數(shù)據(jù)可以清晰看到：本輪上漲并非普漲，而是高度聚焦于擁有頂級教育資源和成熟配套的核心區(qū)域。廬陽、政務(wù)、蜀山等區(qū)的學(xué)區(qū)房帶動效應(yīng)明顯，而外圍及部分供應(yīng)過大的板塊，仍在消化前期庫存。

NO.3|叁

成交數(shù)據(jù)“狂飆”：3月單月成交創(chuàng)近5年新高

價格回暖的背后，是成交量的強力支撐。據(jù)中墅集團監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026年3月，合肥二手房總成交11051套，較2月的3446套環(huán)比暴漲221%，較2025年3月的8094套同比上漲37%，創(chuàng)下2021年5月以來近5年的單月成交新高。

日均成交超過350套，帶看量突破17萬次，單日最高帶看達5600次。成交結(jié)構(gòu)方面，剛需和剛改成為絕對主力：90㎡以下小戶型占比39%，90-120㎡剛改戶型占比39%，兩者合計約78%。價格方面，全市均價11587元/㎡，環(huán)比上漲2.0%，正式結(jié)束了連續(xù)多月的下跌態(tài)勢。

更值得關(guān)注的是業(yè)主心態(tài)的變化。3月全市調(diào)價房源中，調(diào)漲占比近20%，較2月翻倍增長，連續(xù)三周持續(xù)提升；而調(diào)降占比從2月的41.2%大幅降至3月的27.8%。業(yè)主從“割肉離場”轉(zhuǎn)向“惜售觀望”，市場預(yù)期已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

從全國排名看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月合肥新房價格環(huán)比上漲0.20%，高居全國第4；二手房價格環(huán)比上漲0.03%?？硕饠?shù)據(jù)更顯示，合肥前10個月一二手房累計成交面積同比增長18%，增幅排在30城首位。

NO.4|肆

結(jié)語

2026年的合肥二手房市場，正在經(jīng)歷一場“由學(xué)區(qū)房帶動、核心區(qū)領(lǐng)漲、成交量放大”的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。

3月單月成交11051套、近5年新高的成績單，加上廬陽、政務(wù)、蜀山等區(qū)域房價率先反彈，已經(jīng)用數(shù)據(jù)證明：合肥樓市最冷的階段，大概率已經(jīng)過去。

但需要清醒認識到，這并非“全面牛市”。高新、包河等部分區(qū)域仍在調(diào)整，板塊分化依然明顯。對于剛需和改善型購房者來說，當前低利率、低首付、政策補貼的歷史性窗口期，值得認真考慮。

核心城市的核心資產(chǎn)，尤其是擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的板塊，長期來看依然是抗通脹、保增值的重要選擇。市場回暖的第一槍已經(jīng)打響，后續(xù)能否演變?yōu)槿鎻?fù)蘇，還需觀察二季度的持續(xù)性。