“去化周期”是第三個(gè)研究樓市關(guān)鍵指標(biāo)。

之前講了“房?jī)r(jià)收入比”和“掛牌率”，一個(gè)衡量購(gòu)房壓力，一個(gè)說(shuō)明目前二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系。

而“去化周期”則是反映消化庫(kù)存的速度，公式：去化周期(月)=年度掛牌量/年度成交量x12。意思按照現(xiàn)在的銷售速度，庫(kù)存量需要多少月才能消化完？

一般來(lái)說(shuō)去化周期在1-2年都算屬于合理的平衡區(qū)間。（其實(shí)官方定義12-18個(gè)月為合理區(qū)間，但目前的樓市情況而言我們適當(dāng)放低標(biāo)準(zhǔn)，改為1-2年。因?yàn)槟壳俺顺痪€的北上，其他一線深廣，或者二線的杭州和南京，18月以下去化周期的小區(qū)很少）。

OK，下面就開始我們的數(shù)據(jù)研究。
數(shù)據(jù)說(shuō)明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年全年二手房成交/掛牌數(shù)據(jù)。

上海SHANGHAI

首先來(lái)看下城市整體情況：

可以看出上海的二手房去化周期處于合理平衡區(qū)間。

這里可能有些人會(huì)問(wèn)，去化周期是不是一套房子從掛牌到賣出去所花的時(shí)間？小編要說(shuō)的是你理解對(duì)了，但還是有點(diǎn)不對(duì)。

去化周期的本質(zhì)針對(duì)的是市場(chǎng)，而不是某套房。它是一個(gè)宏觀的數(shù)據(jù)，雖然他是有銷售時(shí)長(zhǎng)的意思，但不能準(zhǔn)確的代表某套房銷售時(shí)長(zhǎng)。

第二張圖是分段的分析：

這里按去化周期分為5段：

·6個(gè)月以下：嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲可能性增大。

·6月-1年：供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

·1年-2年：供需平衡。

·2年-4年：供大于求，房?jī)r(jià)下跌壓力。

·4年以上：嚴(yán)重過(guò)剩，不降房?jī)r(jià)賣不出去。

上海所有小區(qū)供不應(yīng)求的只占了15%，大部分屬于合理區(qū)間以及有房?jī)r(jià)有下跌風(fēng)險(xiǎn)的供大于求段。

第三張圖是區(qū)域的分析：

黃浦靜安兩大核心區(qū)域去化周期最長(zhǎng)。

還有一點(diǎn)要說(shuō)明的是，有部分郊區(qū)的小區(qū)并沒(méi)有在網(wǎng)上掛牌，很多都掛在小中介夫妻老婆店那種，這導(dǎo)致郊區(qū)的掛牌量并不止這一些，所以某些郊區(qū)的去化周期實(shí)際會(huì)更高。但不會(huì)高于全市平均水平，大家知悉。