當(dāng)中國房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整中艱難尋底，代建這條曾經(jīng)的“黃金賽道”也開始迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年代建行業(yè)新簽面積約1.71億平方米，同比僅增長4%，增速放緩?fù)癸@行業(yè)分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局進(jìn)一步固化。

在這樣的背景下，綠城管理發(fā)布2025年財報，傳遞出清晰的“穩(wěn)健韌性”信號。

現(xiàn)金流改善、股東回報加碼、業(yè)務(wù)質(zhì)量提升、戰(zhàn)略2030啟動，種種線索更是共同指向一個判斷。這家代建龍頭正在加速完成關(guān)鍵的能力切換，伴隨行業(yè)發(fā)展邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”，綠城管理也將從“中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)模式引領(lǐng)者”升級為“中國房地產(chǎn)全周期綜合服務(wù)引領(lǐng)者”。

一、現(xiàn)金流安全墊與穩(wěn)定股東回報，筑牢盈利基礎(chǔ)

2025年，綠城管理的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長42.3%，達(dá)4.15億元。這一數(shù)值與歸母凈利潤基本匹配，不僅充分夯實(shí)公司的盈利質(zhì)量，加固了現(xiàn)金流安全墊，也顯著增強(qiáng)了財務(wù)韌性，為股東長期回報與公司未來發(fā)展提供有力支撐。

（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

這還意味著什么？

在代建行業(yè)普遍面臨收款周期拉長、項目啟動放緩的背景下，綠城管理的利潤“含金量”依然扎實(shí)。

從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)金流改善的背后是公司運(yùn)營效率提升、代建費(fèi)回款加快的直接體現(xiàn)。

財報顯示，2025年公司新拓項目啟動率提升至72%，合同轉(zhuǎn)化率提升到9%。運(yùn)營效率的提升直接反映在回款上。同時，項目新開工周期縮短至126天、首開周期縮短至7個月，里程碑節(jié)點(diǎn)達(dá)成率、示范區(qū)按時開放率同比提升10個百分點(diǎn)以上。

更為關(guān)鍵的是，代建行業(yè)雖普遍采用輕資產(chǎn)模式，但綠城管理憑借精細(xì)化的運(yùn)營管理，牢牢嚴(yán)控資本開支，將自身資本開支壓力維持在極低水平。即使在行業(yè)調(diào)整期，公司依然有能力維持與上年持平的分紅規(guī)模。

2025年，綠城管理維持高分紅比例，疊加此前已派付的中期股息，每股年度派息 0.2095 元，派息率達(dá)到 100%，真正實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營成果及時與股東分享。

更為明確的是，公司給出“2026年分紅比例不低于歸母凈利潤80%”的承諾。若業(yè)績與現(xiàn)金流持續(xù)改善，其還將進(jìn)一步優(yōu)化股東回報方案。

此外，香港聯(lián)交所最新股權(quán)披露資料顯示，綠城管理執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰于3月31日通過股份激勵計劃獲授32.8萬股，并以自有資金在公開市場增持共110.1萬股，持股總數(shù)提升至382.2萬股。 2025年公司還首次回購并注銷1000萬股股份，在切實(shí)維護(hù)股東利益的同時，更向市場傳遞出管理層對公司長期發(fā)展的堅定信心。

整體而言，在行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整背景下，綠城管理能夠維持高分紅，并且給出明確的派息指引，這本身就證明了，管理層對公司未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性有足夠的信心，也為其后續(xù)盈利修復(fù)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

二、多維優(yōu)化強(qiáng)根基，明確盈利改善路徑

2025年，綠城管理新拓合約總建面3535萬平方米，同比微降3.1%。但如果只看規(guī)模，可能會錯過更重要的變化，年內(nèi)公司新拓代建費(fèi)為93.5億元，同比增長0.4%，市占率連續(xù)十年穩(wěn)定在20%以上，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

這正是公司“以質(zhì)換量優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)、深耕重點(diǎn)城市夯實(shí)業(yè)務(wù)根基、強(qiáng)化經(jīng)營兌現(xiàn)度保障利潤落地”的落地結(jié)果，具體可從三個維度來看。

從客戶結(jié)構(gòu)看，國有企業(yè)是最大業(yè)務(wù)來源，這類業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是收入確定性強(qiáng)、客單價和利潤相對較高、重復(fù)委托率高，被稱為“戰(zhàn)略型安全墊業(yè)務(wù)”。通過優(yōu)化客戶與項目結(jié)構(gòu)，綠城管理2025年的新拓項目中，國有企業(yè)占比從2024年的25.1%大幅提升至37%，代建費(fèi)占比更是達(dá)到47.4%，持續(xù)提升盈利質(zhì)量。

（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，公司深耕重點(diǎn)城市、強(qiáng)化核心區(qū)域布局，新拓項目一二線城市占比達(dá)到55%，前十大省級市場中8個市占率第一，較2024年新增2個省份。其中，綠城·天津曉月晴川、城發(fā)綠城·江陰澄云廬等重點(diǎn)城市標(biāo)桿項目，不僅提升了區(qū)域市場滲透率，更以高品質(zhì)交付帶動代建費(fèi)率提升，為盈利改善提供堅實(shí)支撐。這不僅是市場地位的體現(xiàn)，更為項目去化條件達(dá)成、溢價能力兌現(xiàn)提供了基礎(chǔ)保障。

（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

從項目質(zhì)量看，委托方重復(fù)委托率連續(xù)三年攀升，由2023年的13%增至2025年的26%。在B端客戶滿意度98分、C端客戶滿意度92分的高位基礎(chǔ)上，重復(fù)委托率的提升，反映的是一種更深層的信任，即委托方愿意為品質(zhì)和兌現(xiàn)能力支付合理對價。

值得注意的是，與行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)“以價換量”的策略不同，綠城管理主動放棄低毛利、高風(fēng)險項目，聚焦高價值賽道。

中指院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前行業(yè)超過80%的項目代建費(fèi)率已降至1%-3%。這一環(huán)境下，綠城管理仍有超過50%的項目費(fèi)率高于3%，商務(wù)費(fèi)率顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。

（數(shù)據(jù)來源：中指院）

這說明，盡管行業(yè)價格戰(zhàn)持續(xù)，但頭部企業(yè)的議價能力并未被完全侵蝕。

支撐這一議價優(yōu)勢的，是綠城管理深耕多年的“資信、品牌、團(tuán)隊、資源、體系、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶”八大基石。基于此，公司產(chǎn)品力與運(yùn)營效能持續(xù)迭代提升，進(jìn)一步增厚競爭壁壘與盈利空間。

交付端的穩(wěn)定兌現(xiàn)，正是直觀體現(xiàn)。

財報顯示，綠城管理已連續(xù)5年交付規(guī)模超1000萬平方米，2025年如期交付129個項目，交付面積達(dá)1451萬平方米。高兌現(xiàn)率在鞏固品牌口碑的同時，更保障了代建費(fèi)的及時回款，驅(qū)動盈利向好。

產(chǎn)品實(shí)力方面同樣亮眼，全年斬獲產(chǎn)品類獎項117項，蟬聯(lián)“中國代建企業(yè)產(chǎn)品力TOP1”，同時設(shè)計方案報批速率提升13%，國企招采效率提升20%-30%，全方位展現(xiàn)出頭部企業(yè)的綜合實(shí)力。

（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

三、從代建龍頭到全周期服務(wù)商，戰(zhàn)略2030拓寬盈利邊界

立足當(dāng)下，2026年是綠城管理“戰(zhàn)略2030”的開局之年。

管理層在業(yè)績會上關(guān)于戰(zhàn)略愿景的表述出現(xiàn)了一個變化，即綠城管理將從“中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)模式引領(lǐng)者”升級為“中國房地產(chǎn)全周期綜合服務(wù)引領(lǐng)者”。

從業(yè)務(wù)布局看，這種全生命周期的服務(wù)延伸有兩個明確方向：

一是圍繞代建主業(yè)的價值鏈延伸。

圍繞產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)度、核心能力復(fù)用、資源稟賦匹配、輕資產(chǎn)模式四大維度，篩選與代建主業(yè)高度協(xié)同的相關(guān)新業(yè)務(wù)，例如新房代銷、精裝修、物業(yè)服務(wù)、租賃運(yùn)營及城市更新賽道，培育利潤與現(xiàn)金流的長期新增長點(diǎn)。

二是拓展海外市場的地理空間延伸。

依托中交集團(tuán)覆蓋150多個國家和地區(qū)的龐大海外資源網(wǎng)絡(luò)，綠城管理審時度勢，正式設(shè)立海外代建事業(yè)部，深度融入國家“一帶一路”倡議，積極探索海外華人市場的發(fā)展機(jī)遇，2026年將重點(diǎn)完成部分核心市場的深度研究與路徑論證。公司在尋找增量市場的同時，更是利用中交體系協(xié)同優(yōu)勢的一次能力外溢，為長期盈利增長提供新的支撐。

（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

從行業(yè)趨勢來看，綠城管理此次戰(zhàn)略升級，主要基于以下幾大行業(yè)機(jī)遇。

首先是城投存量土地盤活。全國城投平臺未開工住宅用地約3.4億平方米，其中約8500萬平方米可能存在代建意愿，是近幾年代建確定性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來源。

其次是資方代建。一方面在"保交樓"的大背景下，金融機(jī)構(gòu)針對不良紓困業(yè)務(wù)的投入仍在持續(xù)，代建企業(yè)攜手專業(yè)資方，參與不良房產(chǎn)業(yè)務(wù)盤活，空間廣闊。另一方面是部分資方已經(jīng)前瞻性探索與有投資能力的民企、地方國企綁定，從源頭鎖定優(yōu)質(zhì)項目，代建企業(yè)能在此過程中發(fā)揮自身專業(yè)，幫助投資方前置篩選項目。

最后是城市更新。根據(jù)"七普"數(shù)據(jù)推算，我國2000年以前建成的"待更新"房屋住宅總面積約100億㎡，蘊(yùn)含極為廣闊的市場空間。

縱觀綠城管理的業(yè)務(wù)布局，即便手握多重發(fā)展機(jī)遇，公司依舊嚴(yán)守經(jīng)營底線，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“試點(diǎn)先行、審慎評估、穩(wěn)步推進(jìn)、嚴(yán)控風(fēng)險”的原則。

秉持這一準(zhǔn)則，公司才能在堅守長期戰(zhàn)略方向、筑牢發(fā)展根基的同時，又能靈活適配市場變動、搶抓發(fā)展先機(jī)，最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步前行、持續(xù)擴(kuò)容、盈利修復(fù)的良性發(fā)展。

四、結(jié)語

站在代建行業(yè)分化的十字路口，行業(yè)座次重排、尾部企業(yè)出清、頭部企業(yè)的集中度提升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年新拓規(guī)模前10的企業(yè)集中度達(dá)77%，較2024年提升6個百分點(diǎn)。

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

在這樣的洗牌期，綠城管理的價值邏輯正在發(fā)生微妙的變化。

將其放在行業(yè)調(diào)整、費(fèi)率下行、人力成本剛性的背景下來看，公司經(jīng)營基本面的扎實(shí)程度、現(xiàn)金流的改善幅度、新拓訂單的質(zhì)量變化、戰(zhàn)略2030的正式啟動，都指向一個判斷：綠城管理正在完成一次從規(guī)模驅(qū)動到價值驅(qū)動的能力切換。

對于投資者而言，或許意味著看待這家公司的方式也需要調(diào)整。

不只是關(guān)注綠城管理在代建賽道上的市占率，更要關(guān)注其從“代建龍頭”向“全周期服務(wù)商”躍遷過程中的能力兌現(xiàn)。

畢竟，在房地產(chǎn)這個長周期行業(yè)里，能夠穿越周期的，從來不是規(guī)模最大的，而是現(xiàn)金流最穩(wěn)、能力壁壘最厚的。