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維州偏遠(yuǎn)地區(qū)房租5年飆升103%！“廉價(jià)避風(fēng)港”神話(huà)徹底破滅

最新研究揭示了維州偏遠(yuǎn)地區(qū)租金大幅飆升的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，部分地區(qū)房東上調(diào)租金的幅度令人咋舌。

維州偏遠(yuǎn)地區(qū)正處于租賃危機(jī)的風(fēng)口浪尖。數(shù)據(jù)顯示，全州共有20多個(gè)城鎮(zhèn)的周租金在過(guò)去五年中飆升超過(guò)50%。

這種驚人的漲幅主要集中在原本生活成本較低的地區(qū)，包括Portland、Greater Bendigo周邊、Morwell、Echuca和Wodonga。

在這些地區(qū)，租客現(xiàn)在每周必須多承擔(dān)高達(dá)150澳元的額外開(kāi)支。

與此同時(shí)，墨爾本多個(gè)郊區(qū)的公寓租金也未能幸免，呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)。

報(bào)告警告稱(chēng)，維州23個(gè)鄉(xiāng)村及偏遠(yuǎn)地區(qū)的一居室公寓典型租金漲幅已突破50%。

專(zhuān) 家指出，一居室住宅本是許多低收入租客最后的“避風(fēng)港”，如今租金暴漲代表著該州最困難群體住房負(fù)擔(dān)能力的根本性惡化，徹底粉碎了“偏遠(yuǎn)地區(qū)租房更便宜”的傳統(tǒng)觀念。

針對(duì)愈演愈烈的住房危機(jī)，維州政界已采取行動(dòng)。

本周，維州綠黨提交法案，尋求凍結(jié)租金兩年并設(shè)定后續(xù)漲幅上限。

州長(zhǎng)艾博年（Jacinta Allan）領(lǐng)導(dǎo)的政府也 宣布了租賃改革方案，賦予租客對(duì)抗過(guò)高租金漲幅的權(quán)利。

具體來(lái)看，西南部城市Portland的情況最為極端，人口超1.1萬(wàn)的沿海樞紐在五年內(nèi)見(jiàn)證了租金翻倍，從每周170澳元暴漲至345澳元。

Greater Bendigo部分地區(qū)的 表現(xiàn)也同樣驚人，F(xiàn)lora Hill和East Bendigo的租金中位數(shù)從190澳元攀升至350澳元，漲幅達(dá)84%。

Insuregroup董事 Stirling Sanderson 指出，這些偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)居民收入普遍低于平均水平，且缺乏更廉價(jià)的住房替代方案。

由于疫情引發(fā)的遷移潮導(dǎo)致本就稀缺的住房市場(chǎng)需求激增，且當(dāng)?shù)貛缀鯖](méi)有社會(huì)福利住房作為緩沖，導(dǎo)致偏遠(yuǎn)地區(qū)的夫婦和小家庭承擔(dān)了不成比例的房租負(fù)擔(dān)。

該研究綜合分析了澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）和住宅租賃債券管理局（Residential Tenancies Bond Authority）的數(shù)據(jù)。

Sanderson 先生補(bǔ)充稱(chēng)，墨爾本部分郊區(qū)的三居室公寓租金甚至已經(jīng)反超同地區(qū)的三居室獨(dú)立屋，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡明顯。

當(dāng)偏遠(yuǎn)地區(qū)的家庭必須支付數(shù)倍于以往的房租時(shí)，他們將被迫在購(gòu)買(mǎi)生活必需品上做出艱難取舍。

她提醒廣大租客，根據(jù)政府新規(guī)，若收到的租金漲幅通知超過(guò)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) （CPI，墨爾本約為3.3%），可在30天內(nèi)向維州消費(fèi)者事務(wù)署（Consumer Affairs Victoria）申請(qǐng)免費(fèi)評(píng)估，并由維州民事及行政仲裁庭（VCAT）裁定漲幅是否公平。

02

預(yù)售擔(dān)保計(jì)劃促房屋供應(yīng) 悉尼將再添300新住宅

新州柯民思工黨政府推出規(guī)模10億元預(yù)售融資擔(dān)保計(jì)劃（Pre-sale Finance Guarantee），持續(xù)推動(dòng)房屋供應(yīng)，最新該計(jì)劃將促成悉尼Pyrmont及Westmead共約300個(gè)住宅單位加快動(dòng)工，以應(yīng)對(duì)住房短缺問(wèn)題。

該計(jì)劃通過(guò)為發(fā)展項(xiàng)目提供預(yù)售擔(dān)保，協(xié)助開(kāi)發(fā)商降低融資風(fēng)險(xiǎn)，加快建設(shè)進(jìn)度。

最新受惠項(xiàng)目包括位于Pyrmont Wattle Street的Pyrmont Place大型發(fā)展，以及Westmead Good Street的Elodie住宅項(xiàng)目。其中，總值9億元的Pyrmont Place將提供280個(gè)單位，當(dāng)中38個(gè)獲政府擔(dān)保支持；而Westmead項(xiàng)目則提供30個(gè)單位，包括6個(gè)可負(fù)擔(dān)住房，其中13個(gè)單位獲納入擔(dān)保范圍。

政府表示，相關(guān)支持將協(xié)助開(kāi)發(fā)商Landream及Gaby Group更快取得建筑融資，提前展開(kāi)工程。

此外，該計(jì)劃亦已支持Rozelle Village重建項(xiàng)目，將在原Balmain Leagues Club舊址提供超過(guò)225個(gè)住宅單位，其中包括59個(gè)可負(fù)擔(dān)住房。

數(shù)據(jù)顯示，自去年10月推出以來(lái)，該計(jì)劃已收到45份開(kāi)發(fā)商意向申請(qǐng)，并已協(xié)助加快超過(guò)540個(gè)住宅單位的建設(shè)，另有逾130個(gè)區(qū)域新州項(xiàng)目也在審批中。

在機(jī)制上，政府可承諾購(gòu)買(mǎi)最多50%的預(yù)售單位（每單位最高價(jià)值200萬(wàn)元），每個(gè)項(xiàng)目支援金額在500萬(wàn)至5000萬(wàn)元之前，從而降低貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金流動(dòng)，未來(lái)五年，還將通過(guò)回圈基金承諾高達(dá)10億元資金的預(yù)售。

新州財(cái)長(zhǎng)穆基（Daniel Mookhey）說(shuō)，該計(jì)劃旨在同時(shí)紓緩生活成本與住房壓力，政府正動(dòng)用各種政策工具，加快提供急需的新住房。

規(guī)劃及公共空間廳長(zhǎng)斯考利（Paul Scully）說(shuō)，預(yù)售擔(dān)保有效打破融資瓶頸，讓數(shù)以百計(jì)的住宅項(xiàng)目得以提前動(dòng)工」。

同時(shí)，政府亦任命地產(chǎn)業(yè)界資深人士Deb Coakley及Tim Hallam分別出任咨詢(xún)委員會(huì)主席及副主席，負(fù)責(zé)審核申請(qǐng)并提供獨(dú)立評(píng)估。

業(yè)界方面，Landream新州發(fā)展主管普拉特說(shuō)，該計(jì)劃有助加快項(xiàng)目交付，在Pyrmont創(chuàng)造重要的公共設(shè)施和急需的酒店住宿,對(duì)該開(kāi)發(fā)專(zhuān)案的需求一直很強(qiáng)勁，這反映在迄今為止實(shí)現(xiàn)的預(yù)售中，再加上新州政府的預(yù)售融資擔(dān)保，這將使我們現(xiàn)在能夠加快285套新房的交付。

Gaby Group董事尼赫米也說(shuō)，該措施為Westmead項(xiàng)目提供關(guān)鍵確定性，促進(jìn)了可負(fù)擔(dān)住房供應(yīng)。

03

澳房?jī)r(jià)飆升逼瘋買(mǎi)家！中國(guó)模塊房走紅，不到$30萬(wàn)成“救命稻草”

連日來(lái)，多位行業(yè)專(zhuān)家發(fā)出警告：除非澳洲能夠采納具有革命意義的替代性住房方案，否則澳人面臨的住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題將進(jìn)一步急劇惡化。

目前，材料成本飆升、由于勞動(dòng)力短缺引發(fā)的供應(yīng)中斷，以及對(duì)有限房源的龐大需求，正合力將澳洲多地房?jī)r(jià)推向令人咋舌的高位。

Ray White Group首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示，由于住房交付難度增加、成本走高，房產(chǎn)供應(yīng)將進(jìn)一步受限，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)的上行壓力。

Conisbee指出，技術(shù)工人的短缺和材料成本的增加曾在2022年至2023年間導(dǎo)致成本 激增。

盡管這種增長(zhǎng)一度放緩，但也從未恢復(fù)到正常水平。此外，近期建筑行業(yè)的產(chǎn)能限制和勞動(dòng)力缺口，再次對(duì)成本施加了沉重壓力。

她還強(qiáng)調(diào)，中東沖突導(dǎo)致的燃料成本增加及航運(yùn)受阻，將產(chǎn)生比以往更深遠(yuǎn)的影響。

盡管南澳州政府在近期的選舉中承諾了多項(xiàng)助購(gòu)政策，但Shed House Australia聯(lián)合創(chuàng)始人Dave Penfold認(rèn)為，這些政策并未觸及問(wèn)題的內(nèi)核。

Penfold指出，國(guó)內(nèi)建筑業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)度依賴(lài)傳統(tǒng)手段，即便在成本、勞動(dòng)力和需求發(fā)生根本性變化的當(dāng)下依然固步自封。

他主張，政策必須關(guān)注如何以不同方式建造房屋，這才是解決負(fù)擔(dān)能力的關(guān)鍵。

據(jù)了解，Shed House Australia推出的組件包可以將房屋轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量、可持續(xù)且兼具設(shè)計(jì)感的住宅。

與傳統(tǒng)房屋相比，這種模式速度更快、效率更高，且支持業(yè)主自行建造。

“我們的房屋最快可在四到八周內(nèi)完成封頂，成本比同樣美觀的傳統(tǒng)建筑低約 20%?！?/p>

Penfold 介紹道。這種棚架結(jié)構(gòu)房屋以平板包裝形式運(yùn)輸，設(shè)計(jì)價(jià)格在52,000澳元至145,000澳元（外加GST）不等，具體成本則視地理位置及裝修要求而定。

隨著傳統(tǒng)住房夢(mèng)想漸行漸遠(yuǎn)，模塊化住宅在澳洲正備受矚目。

去年，Kadina地區(qū)兩棟模塊化房屋在上市后瞬間被搶購(gòu)一空。

這些住房由BoxMod在 中國(guó)工廠制造，隨后運(yùn)至南澳組裝。

由于其生產(chǎn)周期短，僅需數(shù)月送達(dá)并在幾周內(nèi)完工，且不含土地的售價(jià)在300,000 澳元以?xún)?nèi)，因此極具競(jìng)爭(zhēng)力。

OC聯(lián)合創(chuàng)始人Nathan Casserly認(rèn)為，平板包裝式、模塊化乃至微型住宅是偏遠(yuǎn)地區(qū)的理想選擇。

“在國(guó)際旅行成本高昂、偏遠(yuǎn)地區(qū)施工昂貴的背景下，非傳統(tǒng)住房可能就是最終答案?！?/p>

“或許我們這代人還在觀望，但對(duì)于下一代年輕人來(lái)說(shuō)，這種新穎且高性?xún)r(jià)比的居住形式極具吸引力?！盋asserly表示。

雖然受限于土地政策，這些房屋在都市區(qū)普及尚存阻礙，但他預(yù)測(cè)，公寓市場(chǎng)未來(lái)也將因此產(chǎn)生深遠(yuǎn)變革。

04

近5萬(wàn)PR獲批！5%首付計(jì)劃引爭(zhēng)議

自2023年中期澳洲政府?dāng)U大住房補(bǔ)貼資格以來(lái)，一項(xiàng)針對(duì)非公民開(kāi)放的優(yōu)厚計(jì)劃已資助近5萬(wàn)名移民成功置業(yè)，這一現(xiàn)象在全澳范圍內(nèi)引發(fā)了關(guān)于“納稅人稅金用途”的激烈辯論。

上周末，社交媒體上一則熱門(mén)帖子將這一爭(zhēng)議推向高潮。

一名匿名用戶(hù)在Facebook群組“Property Forum Australia”發(fā)帖求助，稱(chēng)其即將獲 得191類(lèi)永久居留簽證。

該網(wǎng)友表示，夫妻兩人均為全職工作，家庭年收入約18萬(wàn)澳元，并存有20萬(wàn)澳元積蓄。

他們計(jì)劃先利用“首次置業(yè)補(bǔ)助”購(gòu)買(mǎi)新房，并在3至6個(gè)月后再添置一套投資房。

該帖截圖被轉(zhuǎn)發(fā)至X平臺(tái)后迅速走紅，網(wǎng)友Nath Sparky諷刺道：“總有人說(shuō)新移民不會(huì)推高房?jī)r(jià)需求，呵呵，看吧?！?/p>

目前，澳洲永久居民可享受多項(xiàng)置業(yè)福利。其中，自2000年推出的“首次置業(yè)補(bǔ)助”為一次性1萬(wàn)澳元津貼，旨在抵消GST對(duì)購(gòu)房的影響。

盡管該計(jì)劃由各州政府管理，但目前尚無(wú)公開(kāi)數(shù)據(jù)披露有多少非公民申領(lǐng)了這筆錢(qián)。

據(jù)新州稅務(wù)廳的數(shù)據(jù)顯示，僅上一財(cái)年該州就發(fā)放了972份此類(lèi)補(bǔ)助，總額達(dá)974萬(wàn) 澳元。

更具爭(zhēng)議的是聯(lián)邦政府的“5%首付計(jì)劃”。

該計(jì)劃在2023年中期向永久居民開(kāi)放后， 申請(qǐng)人數(shù)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。

截至本月，已有超過(guò)48,000名永久居民參與其中，占據(jù)該計(jì)劃啟動(dòng)以來(lái)總?cè)藬?shù)的約五分之一。

在該計(jì)劃下，由Housing Australia負(fù)責(zé)管理，政府為剩余15%的首付提供擔(dān)保。

這 意味著購(gòu)房者僅需5%首付即可入市，且無(wú)需支付昂貴的貸款機(jī)構(gòu)房貸保險(xiǎn)。

類(lèi)似的優(yōu)惠還包括面向單親父母或法定監(jiān)護(hù)人的“2%首付計(jì)劃”，同樣對(duì)永久居民開(kāi) 放。

目前，唯有“Help to Buy”共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃仍?xún)H限澳洲公民申請(qǐng)。

Housing Australia首席執(zhí)行官Scott Langford上周宣布，自資格放寬以來(lái)，已有 超4.8萬(wàn)名永居居民獲得支持。

他強(qiáng)調(diào)，該計(jì)劃已從首年的1萬(wàn)個(gè)名額擴(kuò)展到如今支持超過(guò)30萬(wàn)名澳人，是實(shí)現(xiàn)住房保障的重要里程碑。

今年10月，該計(jì)劃的準(zhǔn)入門(mén)檻被進(jìn)一步放寬，不僅取消了年收入限制和名額限制，還調(diào)高了購(gòu)房?jī)r(jià)格上限。

盡管政府強(qiáng)調(diào)該計(jì)劃促進(jìn)了近3萬(wàn)套新房的建成，但獨(dú)立房地產(chǎn)研究員Cameron Kusher指出了一個(gè)巨大的政策漏洞：由于無(wú)法核實(shí)海外資產(chǎn)，移民可能在母國(guó)擁有 房產(chǎn)的同時(shí)，依然以“首次置業(yè)者”身份領(lǐng)取澳洲政府的補(bǔ)貼。

目前，“5%首付計(jì)劃”僅規(guī)定申請(qǐng)人在過(guò)去10年內(nèi)未在“澳洲境內(nèi)”擁有房產(chǎn)。

Kusher表示，他曾向統(tǒng)計(jì)局詢(xún)問(wèn)是否有移民置業(yè)者在海外持有物業(yè)，得到的回復(fù)是“無(wú)從知曉”。

“問(wèn)題不在于移民拿PR后使用該計(jì)劃，而在于我們根本無(wú)法核查他們是否已在其他地方擁有住房?！?/p>

他質(zhì)疑道，“為什么我們要?jiǎng)佑霉操Y金，去幫助那些已經(jīng)在境外擁有房產(chǎn)的人？”

澳洲統(tǒng)計(jì)局金融統(tǒng)計(jì)主管Mish Tan表示，受政策放寬影響，去年12月季度新增首次置業(yè)貸款數(shù)量大幅增長(zhǎng)6.8%，金額增幅更達(dá)到15.5%。

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