今年上海樓市的“小陽(yáng)春”真不太一樣。

成交量確實(shí)上來(lái)了，但背后最大的變化不是買家突然多了。

而是房東不再恐慌了。

庫(kù)存降了，降價(jià)房源少了，漲價(jià)房源冒頭了。

剛需的房子已經(jīng)跌得差不多了，但改善型的房子還在擠泡沫。

市區(qū)老破小更穩(wěn)了，郊區(qū)次新房有點(diǎn)發(fā)愁。

客戶也沒(méi)那么焦慮了，該買買，該等等，自住第一。

整體來(lái)看，上海樓市大崩盤的風(fēng)險(xiǎn)小了很多，但不同的房子，分化還在繼續(xù)：

好的穩(wěn)，差的難。

小陽(yáng)春比往年更真

先上結(jié)論：

成交量起來(lái)了，供給縮了，房東不慌了，價(jià)格在磨底。

今年小陽(yáng)春的質(zhì)量，確實(shí)高于往年。

1、成交量。

2026年3月末那一周，上海二手房網(wǎng)簽量沖到了7732套，創(chuàng)2023年以來(lái)新高。

3月網(wǎng)簽量3.1萬(wàn)套，是過(guò)去5年以來(lái)的最高值。

節(jié)后到現(xiàn)在的成交量都不小，數(shù)字不會(huì)騙人，房子確實(shí)在加速賣。

房外房研究院制圖

值得注意的是，帶看量雖然比前兩年峰值還低一點(diǎn)，但成交轉(zhuǎn)化率高了。

反映買家更果斷、決策周期縮短，是典型的積壓釋放行情特征。

2、供給端，這是今年最大的變量。

上海二手房的庫(kù)存量，從2025年6月的高峰11.9萬(wàn)套，一路降到了現(xiàn)在的8.6萬(wàn)套，降了27%。

而且今年春節(jié)后，庫(kù)存只漲了3周就開始重新下降；去年同期是連漲了8周才掉頭。

這說(shuō)明什么？房子掛出來(lái)的速度慢了，賣出去的速度快了。

房外房研究院制圖

新增掛牌量也在減少。節(jié)后每周新增掛牌5437套，比2025年同期少了25%，

比2023、2024年同期更是少了45%。

很多房東不著急賣了，或者覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格太低，干脆撤牌不掛了。

房東的心態(tài)從“恐慌出清”變成了“理性等待”。

數(shù)據(jù)也很明顯：

降價(jià)房源量比高峰期下降了65%。

而漲價(jià)房源從節(jié)前每周400套左右，快速反彈到909套。

房外房研究院制圖

3、價(jià)格方面，成交價(jià)確實(shí)反彈了一點(diǎn)，掛牌價(jià)下跌的斜率也變緩了。

但也要提醒一句：過(guò)去幾年，每年小陽(yáng)春價(jià)格都會(huì)反彈一下，但一到5、6月份就開始回落。

所以現(xiàn)在只能說(shuō)“價(jià)格磨底的信號(hào)在積累”，還沒(méi)到全面反轉(zhuǎn)的時(shí)候。

房外房研究院制圖

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剛需觸底，改善還得等

成交量漲了，但不是所有房子都漲。

結(jié)構(gòu)分化非常嚴(yán)重，一句話概括：

低總價(jià)剛需已經(jīng)喘過(guò)氣來(lái)，改善型還在挨打。

總價(jià)段：

300萬(wàn)以下的房子，網(wǎng)簽成交占比高達(dá)68.5%，而且從去年三季度開始就一直維持在高位。

最底層的購(gòu)買力在動(dòng)，這部分房子價(jià)格跌得狠，已經(jīng)回到了2015-2016年的水平。

所以剛需買家覺(jué)得差不多了，該上車就上車。

房外房研究院制圖

500萬(wàn)到800萬(wàn)的首改群體，價(jià)格還沒(méi)止跌。

節(jié)后掛牌量還在增加，而且受到3.5代新房的分流。

房外房研究院制圖

800萬(wàn)到1500萬(wàn)的改善盤，是最冷的。

成交占比在下降，買家普遍在等價(jià)格到位。

這部分房子受沖擊最大：

一邊是2025年下半年開始的新房解禁潮，很多投資客拋售；另一邊是3.5代新房產(chǎn)品力碾壓，二手次新根本扛不住。

1200萬(wàn)到1500萬(wàn)這個(gè)段，2024年幾乎橫盤（只跌了0.2%），但進(jìn)入2025年三季度后開始加速補(bǔ)跌。

目前只出現(xiàn)了一點(diǎn)企穩(wěn)信號(hào)，還需要再觀察。

房外房研究院制圖

預(yù)期有變化

今年2月25日出的滬七條新政，政策和之前比其實(shí)沒(méi)有那么猛，但這之后市場(chǎng)預(yù)期確實(shí)有變化。

從客戶行為看，1000萬(wàn)以下的客群入市意愿明顯增強(qiáng)。

他們更關(guān)注居住品質(zhì)，不再單純賭升值。1000萬(wàn)到3000萬(wàn)的客群還在觀望，決策很謹(jǐn)慎，怕買在半山腰。

我們最近有兩個(gè)案例比較典型。

一個(gè)春申賣房客戶，在小陽(yáng)春期間成交價(jià)格多了15萬(wàn)。

房東并沒(méi)有因?yàn)閮r(jià)格松動(dòng)了，就再等一等。

看得出現(xiàn)在的房東依然比較務(wù)實(shí)。

還有個(gè)買房客戶，原本想買個(gè)大戶型學(xué)區(qū)一步到位。

最后是買的郊區(qū)次新大戶型自住，然后買了個(gè)閔行老破小掛戶口上學(xué)。

用更省錢的組合預(yù)算方案代替一步到位選擇。

自住歸自住，學(xué)區(qū)歸學(xué)區(qū)，靈活處置。

說(shuō)明，現(xiàn)在的客戶變得更理性，真正有需求的客戶務(wù)實(shí)在替代單純投資想法。

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風(fēng)險(xiǎn)在降低，分化在繼續(xù)

2025年上海二手住宅成交了22.7萬(wàn)套。

2026年在政策寬松和需求逐步釋放的前提下，預(yù)計(jì)全年成交在24萬(wàn)到28萬(wàn)套之間。

這個(gè)區(qū)間屬于中性偏樂(lè)觀。

對(duì)大家來(lái)說(shuō)，這樣的成交量意味著市場(chǎng)會(huì)比前兩年熱一些。

房外房研究院制圖

但節(jié)奏上，還是要警惕季節(jié)性波動(dòng)。

歷年小陽(yáng)春之后，5、6月份經(jīng)常回落。

除非再有強(qiáng)力政策，否則下半年價(jià)格可能還會(huì)松動(dòng)。

更重要的是，上海樓市的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在降低。

因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率上來(lái)了。

2025年1月，整體租金回報(bào)率超過(guò)了10年期國(guó)債收益率；

2025年8月，又超過(guò)了銀行大額存單利率。

現(xiàn)在買一套房子出租，比把錢存銀行或買國(guó)債的收益還要高一點(diǎn)。

從資產(chǎn)收益率的角度看，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)，比過(guò)去三年都要小。

房外房研究院制圖

當(dāng)然，這不等于所有房子都會(huì)漲。

未來(lái)市場(chǎng)的分化還在繼續(xù)。

好的房子（比如市區(qū)老破小、租金回報(bào)率高、總價(jià)低的剛需盤）會(huì)率先企穩(wěn)，甚至小幅回升；

差的房子（比如郊區(qū)無(wú)地鐵、產(chǎn)品老舊的次新房、高總價(jià)改善盤）可能還要繼續(xù)擠泡沫。

整體來(lái)看，上海樓市已經(jīng)從急跌階段，進(jìn)入分化磨底階段。

最后

看了上面這么多數(shù)據(jù)，你可能還是想問(wèn)：

那我到底該怎么操作？

1、如果你是300萬(wàn)以下的老破小買家現(xiàn)在可以出手了。

別指望抄到最低點(diǎn)，差不多就上車。

2、如果你是800萬(wàn)以內(nèi)的首改買家可以繼續(xù)看看。

下半年解禁盤出來(lái)，選擇或許會(huì)更多。

3、如果你是1000萬(wàn)以上的改善買家多看看新房。

畢竟新房現(xiàn)在的折扣優(yōu)惠也不少，而且產(chǎn)品是3.5代。

4、如果你想賣房：

趁現(xiàn)在小陽(yáng)春熱度，該掛就掛，價(jià)格別太貪都問(wèn)題不大。

樓市的錢，越來(lái)越難憑運(yùn)氣賺了，但憑信息差和專業(yè)判斷，還是能省下來(lái)、賺得到。

如果你覺(jué)得自己搞不定的，真心建議找我們?cè)囋嚕覀冇袛?shù)據(jù)有判斷，不玩虛的全是干貨。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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