2026 年一季度，住房租賃行業(yè)圍繞“存量盤活、品質(zhì)躍升、民生賦能”三大核心方向，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。央行與財(cái)政部持續(xù)釋放對政策支持信號，地方國企積極響應(yīng)國家“十五五”規(guī)劃開局之年的戰(zhàn)略部署，主動承擔(dān)住房保障與城市更新核心職能。

城投系、安居系、交投系頭部品牌各自加速布局：例如全國最大的保租房社區(qū)-城投寬庭張江社區(qū)二期開業(yè)、安居寧巢存量盤活簽約1374套品質(zhì)房源，行業(yè)集中度持續(xù)提升，繼續(xù)形成“全國陣營穩(wěn)固、腰尾部競爭激烈”的格局。

在此背景下，URI城市租住重磅發(fā)布《2026年一季度中國住房租賃國有企業(yè)品牌力TOP50》，解碼國企公寓賽道的競爭邏輯與發(fā)展趨勢。

URI城市租住品牌力“五力”模型展示：

榜單解讀

01.同比聲量

Q1聲量同比顯著提升

環(huán)比受春節(jié)影響有所回落

2026年第一季度，國企長租品牌整體發(fā)聲活躍度同比全面提升，品牌聲量建設(shè)進(jìn)入“主動化、常態(tài)化、場景化”的全新階段。從同比數(shù)據(jù)來看，2026年一季度所有上榜企業(yè)發(fā)聲指數(shù)均在60以上，發(fā)聲指數(shù)在90以上的企業(yè)數(shù)量提升25%，發(fā)聲指數(shù)80+以上企業(yè)數(shù)量提升24%。

環(huán)比方面，受春節(jié)假期影響，2026年一季度較2025年全年均值有所回落，發(fā)聲指數(shù)90+的企業(yè)數(shù)量減少兩家；但是又得益于春節(jié)各類活動宣傳，發(fā)聲指數(shù)90+、80+的企業(yè)數(shù)量共計(jì)31家，可見春節(jié)作為傳統(tǒng)重大節(jié)日，各大品牌的重要宣傳發(fā)聲力度增加，且活動豐富且多元化，春節(jié)動態(tài)覆蓋100%。

02.行業(yè)格局

頭部陣營高度穩(wěn)固

馬太效應(yīng)持續(xù)

URI城市租住從整體格局分析來看，頭部陣營格局高度穩(wěn)固、腰部品牌競爭加劇、新銳勢力快速崛起成為本季度最鮮明的特征。

對比2025年的情況，2026年一季度國企品牌力TOP10與2025年國企品牌力TOP10重合度高達(dá)70%，充分驗(yàn)證了國企長租賽道頭部格局的穩(wěn)定性，城投寬庭、安居寧巢、浦發(fā)有家、華潤有巢等頭部品牌持續(xù)領(lǐng)跑，保持在全國TOP5身位，中海長租公寓、成都軌道交通集團(tuán)和重慶兩江知寓本季新晉前十。

值得一提的是TOP11-30、TOP31-50兩個梯隊(duì)重合度均為65%，低于頭部陣營，反映出腰部及尾部市場競爭更為激烈，品牌排名波動、新舊勢力更替的頻率更高。

URI解讀：頭部品牌憑借資本優(yōu)勢、規(guī)模積累與先發(fā)地位，已形成“護(hù)城河”；而腰部及尾部梯隊(duì)則處于動態(tài)洗牌期，每一次季度動態(tài)都可能引發(fā)排名重構(gòu)。對于后發(fā)品牌而言，持續(xù)的項(xiàng)目落地與聲量輸出是躋身前列的必要條件，品牌建設(shè)尤為關(guān)鍵。

03.區(qū)域格局

長三角國企占半壁江山

核心城市梯隊(duì)分明

從城市能級看，上海國企品牌力與市場活躍度雙強(qiáng)，與全國性頭部企業(yè)形成勢均力敵的競爭格局，城投寬庭、上海地產(chǎn)城方、浦發(fā)有家3家位列前TOP10，此外上海新黃浦?筑夢城、陸家嘴樂居等榜上有名，以及上海奉賢經(jīng)濟(jì)發(fā)展?樂活青年社區(qū)首次進(jìn)入TOP50榜單；此外杭州、南京、蘇州、武漢上榜企業(yè)也達(dá)到3家，其余大部分城市則僅有1-2家上榜。

從本次榜單的區(qū)域分布來看，長三角地區(qū)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，以50%的占比穩(wěn)居第一，成為國企長租品牌的核心陣地，城投寬庭、安居寧巢、浦發(fā)有家、上海地產(chǎn)城方等頭部品牌均屬于該區(qū)域；其次是全國型品牌國企，以華潤有巢、招商伊敦、中海長租公寓等央企為代表，全國型龍頭央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖已實(shí)現(xiàn)全國布局，為長租品牌分散布局奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

URI解讀：長租品牌在地理分布上區(qū)域集聚效應(yīng)顯著，長三角—尤其是上海憑借政策先行、金融活躍、人才流入三重優(yōu)勢，成為國企長租品牌的“主戰(zhàn)場”，其他區(qū)域的長租公寓品牌建設(shè)稍落后一步。

04.頭部品牌

金融、開業(yè)、運(yùn)營三線并進(jìn)

全方面持續(xù)領(lǐng)跑

URI城市租住觀察到，頭部企業(yè)雖然已形成穩(wěn)固格局，但是本季度依然行動密集，持續(xù)發(fā)力，金融破局、開業(yè)落子與運(yùn)營提升三線并行，全方位持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)：

REITs/資產(chǎn)證券化行動

華潤有巢：1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募上市儀式在上交所舉行，為首單非定向擴(kuò)募公募REITs，本次擴(kuò)募創(chuàng)新地采用向原持有人配售模式，在制度設(shè)計(jì)上充分保障原持有人權(quán)益，發(fā)售獲原持有人積極響應(yīng)，認(rèn)購比例達(dá)99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），擴(kuò)募募集資金全額用于收購上海馬橋項(xiàng)目。

廈門安居集團(tuán)：3月17日，中金廈門安居REIT擴(kuò)募申請獲證監(jiān)會核準(zhǔn)，成為繼北京、上海之后第三家實(shí)現(xiàn)首發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的保租房平臺，計(jì)劃募資購入思明林邊公寓、湖里仁和公寓兩個項(xiàng)目，共2689套房源。

URI解讀：REITs擴(kuò)募頻率提升，逐漸成為常態(tài)化操作，標(biāo)志著國企從“開發(fā)建設(shè)”向“資產(chǎn)循環(huán)”進(jìn)階，誰能率先打通“投融管退”閉環(huán)，誰就將在品牌力與資本競爭力上占據(jù)更大優(yōu)勢。

新項(xiàng)目開業(yè)與落地

城投寬庭：2月，城投寬庭官宣張江社區(qū)二期全面建成且投入運(yùn)營，共提供3180套房源，戶型27-115㎡，地處張江科學(xué)城核心區(qū)域。二期落地后，張江社區(qū)整個項(xiàng)目體量高達(dá)7635套，成為全國最大保租房社區(qū)。城投寬庭打造的張江社區(qū)，堪稱政策性產(chǎn)品線的典范標(biāo)桿。自開業(yè)以來，備受多方權(quán)威媒體聚焦，并成功收錄進(jìn)中國一級期刊《建筑》 “好房子” 標(biāo)桿名錄。憑借這份國家級肯定，進(jìn)一步夯實(shí)了其在上海保障性租賃住房市場的龍頭領(lǐng)跑地位。

安居寧巢：1月，安居寧巢旗下“寧巢Ning+峯閣店”落地，該項(xiàng)目是安居寧巢旗下第二個Ning+系列高端產(chǎn)品，也是杭州市本級規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目，提供1232套房源。3月，安居寧巢與錢江新城開發(fā)集團(tuán)、城東新城建設(shè)投資公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，簽約1374套存量安置房，通過“收儲+運(yùn)營”模式快速擴(kuò)大管理規(guī)模，彰顯了其品質(zhì)升級與資產(chǎn)盤活能力。

廣州安居集團(tuán)：1月，番禺區(qū)新造二期保障性住房項(xiàng)目近日實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。2026年以來，推動新開工保障房項(xiàng)目4個（橋南、南鋼西區(qū)、陳頭崗、廣汽北），共計(jì)7425套，同時推動收購存量商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為664套保障性租賃住房。

招商伊敦：3月，招商伊敦旗下的上海壹間公寓?虹橋璀璨領(lǐng)峰舉辦啟幕儀式，正式開門營業(yè)，主要為科創(chuàng)人才和青年精英提供租住服務(wù)。1月12日，“天津?yàn)I海壹棠服務(wù)公寓”正式亮相，提供224間金質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓。

URI解讀：頭部品牌的新項(xiàng)目已不再是簡單的“房源增量”，而是產(chǎn)品線分層（如安居寧巢Ning+高端系列）、規(guī)模效應(yīng)（城投寬庭大社區(qū)）與存量改造（廣州安居收購商辦）的多維競爭。

運(yùn)營優(yōu)化與品牌打造

廣州安居集團(tuán)：1月，官宣長租公寓品牌“悅享生活”，品牌定位為“全程陪伴，全周期保障”，該品牌旗下項(xiàng)目分布于越秀、荔灣等廣州核心區(qū)域，包含多個標(biāo)桿項(xiàng)目及分散式房源，目前已攜手小鵬汽車等20余家企業(yè)落地員工安居定制服務(wù)。此外，集團(tuán)還在新春之際正式發(fā)布《安居好房子》書籍，系統(tǒng)總結(jié)保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，從“舒適、實(shí)用、人文”等八大價(jià)值體系詮釋“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，以理論沉淀回應(yīng)民生期待，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供“廣州答卷”。

上海地產(chǎn)城方：今年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓、南站公租房、馨瀾公寓等8個項(xiàng)目率先完成“公保簡并”，統(tǒng)一按保租房政策實(shí)施供應(yīng)管理。

URI解讀：頭部企業(yè)的品牌打造正在從口號走向系統(tǒng)化方法論，廣州安居集團(tuán)輸出建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了國企從“執(zhí)行者”向“規(guī)則參與制定者”的躍遷。

新春節(jié)慶與公益活動

城投寬庭：新春期間，城投寬庭各大社區(qū)活動繽紛，徐匯社區(qū)舉辦“寬庭華彩·寵耀新年”人寵好物年貨節(jié)活動，將租戶的寵物視為“家人”，滿足租戶及其寵物的情感與生活需求；臨港社區(qū)舉辦“寬庭熟人局·睦鄰迎新福滿家”活動，吸引近50名住戶參與；灣谷社區(qū)推出“墨韻拓新章，投壺賀歲樣”活動；浦江社區(qū)連續(xù)舉辦兩場非遺體驗(yàn)活動等。

安居寧巢：新春期間于錢塘公寓舉行的寧巢工會為產(chǎn)業(yè)工人和新市民住戶齊聚社區(qū)食堂舉辦“心安處·即吾家”百家宴，共同構(gòu)成了致敬勞動者的公益風(fēng)景線；舉辦“寧巢里生活節(jié)”將國風(fēng)體驗(yàn)做到極致。宋韻點(diǎn)茶、漢服寫真、中國結(jié)DIY、糖畫制作等非遺手作，讓年輕人觸碰到文化根脈，特別設(shè)置的“心聲信箱”，則巧妙地將傳統(tǒng)年味與社區(qū)共建結(jié)合，讓租戶從參與者變?yōu)榻ㄗh者。

華潤有巢：在新春期間打出“7天免租”“特價(jià)房源”的實(shí)惠牌，更值得關(guān)注的是其服務(wù)延伸至上門喂貓、生鮮年貨專區(qū)，直擊青年“寵物留守”和“采買不便”的痛點(diǎn)，將公寓的服務(wù)邊界從“住”延伸到“生活”。（點(diǎn)擊查看）

廣州安居集團(tuán)：3月13日，廣州安居集團(tuán)2026年“7天免費(fèi)住”服務(wù)正式啟動，為2026年內(nèi)取得大專及以上學(xué)歷的畢業(yè)生提供“七天免費(fèi)住”服務(wù)，全年有效。此次服務(wù)提供的房源均位于越秀、海珠、白云等核心城區(qū)，交通便捷、配套成熟，為來穗人才提供觸手可及的“歸屬感”。

URI解讀：春節(jié)活動與公益服務(wù)正從“節(jié)日點(diǎn)綴”升級為“品牌溫度”的重要載體。城投寬庭、安居寧巢強(qiáng)調(diào)社群歸屬與文化傳承，本質(zhì)上是將“租住空間”轉(zhuǎn)化為“情感連接場”；廣州安居集團(tuán)全年七天免費(fèi)住活動，則更加聚焦人才引流。

05.動態(tài)聚焦

腰部品牌及新生力量

在頭部企業(yè)之外，其他的國企長租品牌一季度同樣表現(xiàn)活躍，或在區(qū)域市場落地標(biāo)桿項(xiàng)目，或通過資產(chǎn)盤活、戰(zhàn)略合作、人才公益等動作提升品牌影響力。

西安安居?樂筑：1月22日，安居·樂筑系列5個保租房項(xiàng)目共432套房源啟動報(bào)名分配，房源覆蓋涇渭新城、未央?yún)^(qū)、浐灞國際港等多個熱點(diǎn)片區(qū)，優(yōu)先分配給經(jīng)審核符合資格的本科及以上學(xué)歷應(yīng)屆畢業(yè)生。

貴陽產(chǎn)控集團(tuán)?筑巢公寓：1月22日，貴陽花溪區(qū)筑巢公寓·燕樓店開業(yè)，總投資4.06億元，總建面9.45萬㎡，規(guī)劃房源1384套，首批開放428套。

杭州西投?西悅公寓：2-3月，啟動首批集中配租，首期釋放100套，后續(xù)將推出400余套，總計(jì)968套房源。此次租金優(yōu)惠政策力度空前，區(qū)級人才可享市場評估租金低至4折的福利，不同層次人才均有對應(yīng)的階梯式租惠。

途羚公寓：3月，在廣州、北京、杭州、南京四城同步開業(yè)四大標(biāo)桿項(xiàng)目，四大項(xiàng)目均由存量物業(yè)改造而來，開業(yè)前已簽約順豐速運(yùn)、中青旅、美團(tuán)等企業(yè)及當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院，輔助企業(yè)將“員工安居”升級為核心競爭力。

上海新黃浦?筑夢城：3月30日，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)ABS掛牌上交所，該專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模11.942億元，于2026年2月13日正式設(shè)立，是上交所第二單保租房持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行期間獲得17家機(jī)構(gòu)超募認(rèn)購。

合肥?濱紛公寓：3月20日，國泰海通-濱湖國控濱紛公寓馥庭住房租賃ABS獲批，擬發(fā)行金額2億元。

蘇州恒泰?星寓：“恒泰星寓·星光夜學(xué)社”與蘇州大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，恒泰星寓2026春季青年夜校正式開班。首期聯(lián)合課程涵蓋興趣拓展、技能提升、身心健康等多個方向，包含美妝、瑜伽、唱歌、心理療愈等貼近青年生活的特色內(nèi)容。

URI解讀：國企長租公寓品牌活力正在從頭部向更廣泛的腰部品牌擴(kuò)散，動態(tài)類型同樣逐漸多樣化，涵蓋范圍從項(xiàng)目供給、金融融資到戰(zhàn)略合作、社區(qū)運(yùn)營等，差異化定位與本地化深耕是其運(yùn)營核心邏輯。

URI 結(jié)語

2026年一季度，國企長租品牌頭部格局高度穩(wěn)固，TOP10與去年重合度達(dá)70%，城投寬庭、安居寧巢、浦發(fā)有家等頭部品牌持續(xù)領(lǐng)跑。區(qū)域?qū)用?，華東以上海為核心占據(jù)半壁江山，而西南、中南等地僅少數(shù)品牌突圍，城市間分化顯著、行業(yè)活躍度有明顯分化。

從品牌動態(tài)來看，規(guī)模已非唯一決勝變量。REITs擴(kuò)募、產(chǎn)品升級及細(xì)分、運(yùn)營能力等差異化能力在品牌力的比拼中日益占據(jù)更重要的位置，對于長租公寓品牌而言，打通資產(chǎn)閉環(huán)、提升運(yùn)營能力，對于在行業(yè)中持續(xù)掌握主動權(quán)起至關(guān)重要的作用。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復(fù)核:山楂美式

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