目前處于歷史上最嚴(yán)重的通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫前夜，抓緊貸款買房

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、財(cái)富呈指數(shù)級(jí)上漲必須借助杠桿，最佳選擇是高杠桿購(gòu)房

財(cái)富的獲取主要基于兩點(diǎn)，即

1、 增量財(cái)富的創(chuàng)造

2、 存量財(cái)富的再分配

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增量的創(chuàng)造主要基于高科技產(chǎn)業(yè)體系化的井噴式發(fā)展，在諸多領(lǐng)域已經(jīng)領(lǐng)先于全球，且發(fā)展能夠持續(xù)

在這一背景下，股市的紅利釋放點(diǎn)主要基于高科技產(chǎn)業(yè)，全力重倉(cāng)賽道紅利豐厚，管理能力行業(yè)一流的低估優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，與其共同成長(zhǎng)

但是，股市最大的特征是無(wú)法規(guī)模化的借助長(zhǎng)期信貸杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模，有限的資本必然會(huì)限制收益的獲取

財(cái)富呈指數(shù)級(jí)上漲必須基于兩點(diǎn)，即

1、 提前深度布局，靜待一輪大行情的到來(lái)

2、 借助杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的指數(shù)級(jí)擴(kuò)張

但是，在股市與期貨市場(chǎng)的杠桿是魔鬼甜蜜的謊言，許你一夜暴富，但也會(huì)讓你傾家蕩產(chǎn)，極端行情爆倉(cāng)讓太多的人“香消玉殞”、一命歸天，不是最佳選擇

真正能夠借助的高杠桿的是住房按揭貸款，邏輯有四，即

1、 期限足夠長(zhǎng)，足以讓整個(gè)基本面的提升由量變產(chǎn)生質(zhì)變，最終體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上

2、 利率足夠低，是國(guó)家通過(guò)銀行與通脹將存款人的利益分配至借款人的手中

3、 無(wú)論房?jī)r(jià)如何回調(diào)都不會(huì)爆倉(cāng)，真正導(dǎo)致杠桿爆倉(cāng)的關(guān)鍵是極端行情讓借款人沒(méi)有騰挪的空間，而住房按揭貸款不受這條限制，即使遇到極端行情，只要如約安琪償還按揭貸款，絕對(duì)不會(huì)爆倉(cāng)

4、 租金覆蓋按揭貸款的現(xiàn)實(shí)決定借款者能夠空手套白狼

二、上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會(huì)

但是，通過(guò)銀行杠桿獲利的關(guān)鍵是所選擇的資產(chǎn)要具備低估，且基本面穩(wěn)步提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

而決定房地產(chǎn)基本面的主要因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度與規(guī)模

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征，即

1、 高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)集群向長(zhǎng)三角與珠三角，準(zhǔn)確的說(shuō)是向上海、深圳一帶“聚集”

2、 人口，尤其是全國(guó)，乃至全球受過(guò)高等教育的年輕人攜帶資本與父母正在向長(zhǎng)三角與珠三角一帶“聚集”

3、 十八大后，國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的定位由曾經(jīng)的效率與公平兼顧轉(zhuǎn)變?yōu)樾蕛?yōu)先，公平次之，對(duì)長(zhǎng)三角與珠三角一帶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度與規(guī)模遠(yuǎn)超其他地區(qū)

這就意味著，上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本持續(xù)大幅提升，具有極大的投資獲利空間

經(jīng)過(guò)這一輪深度調(diào)整，上海周邊附屬城市的房?jī)r(jià)與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級(jí)市不相上下，具有極大的估值套利空間

由此得知，上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會(huì)

三、資本趨利避害的本性與政府的針對(duì)性誘導(dǎo)最終必然會(huì)將各路資本誘導(dǎo)至低估，且基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，最終形成資產(chǎn)泡沫

除基本面與估值外，資產(chǎn)價(jià)格還受貨幣投放與操縱者的利益訴求決定，在一眾資產(chǎn)中，低估，且基本面穩(wěn)步提升的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)是最佳的貨幣流入載體

實(shí)踐證明，由于全球央行增程式核動(dòng)力的貨幣投放最終導(dǎo)致凡是政治穩(wěn)定、貨幣獨(dú)立經(jīng)濟(jì)體核心城市的房?jī)r(jià)只漲不跌，中國(guó)的房地產(chǎn)依然擺脫不了這一現(xiàn)實(shí)

另外，一切資產(chǎn)價(jià)格都受人為操縱的現(xiàn)實(shí)決定貨幣在不同資產(chǎn)間的流向還受終極操盤手的利益訴求決定

目前房地產(chǎn)與股市的終極操盤手是中國(guó)政府，四大因素決定政府急需人為推高房?jī)r(jià)，即

1、 讓社會(huì)資本高位接盤地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)

2、 激活房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性

3、 重拾土地財(cái)政，將170萬(wàn)億的部分社會(huì)存款轉(zhuǎn)移至地方政府，用于培育高科技產(chǎn)業(yè)與發(fā)展基建

4、 擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表，提升消費(fèi)，促使高科技產(chǎn)業(yè)的迭代升級(jí)

在這一背景下，政府通過(guò)五大措施人為推高房?jī)r(jià)，即

1、 取消各類限制措施，盡可能釋放潛在需求

2、 限制土地供給，人為遏制供給

3、 降低首付、按揭貸款利率與提升公積金的貸款比例，實(shí)施金融支持

4、 減免部分稅收，甚至即將出臺(tái)按揭貸款利息的財(cái)政補(bǔ)貼，降低購(gòu)房者的成本

5、 取消外資購(gòu)房的限制性措施，鼓勵(lì)國(guó)際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)

資本趨利避害的本性與政府的針對(duì)性誘導(dǎo)最終必然會(huì)將各路資本誘導(dǎo)至低估，且基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，最終形成資產(chǎn)泡沫

四、未來(lái)五至七年，中國(guó)將會(huì)進(jìn)入貨幣泛濫推動(dòng)的資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹大爆發(fā)的時(shí)期

目前全球正在進(jìn)入史上貨幣最泛濫的前夜，中國(guó)更嚴(yán)重，邏輯有三，即

1、 包括中美在內(nèi)的全球大國(guó)集體進(jìn)入貨幣寬松周期的初期，這是歷史鮮有，曾經(jīng)中美刻意錯(cuò)開貨幣政策同頻，相互對(duì)沖貨幣寬松對(duì)資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的沖擊，但這次的同頻寬松必然會(huì)形成共振，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”之效

2、 最近幾年中國(guó)M2投放形成的燕塞湖效應(yīng)即將讓這一輪房地產(chǎn)行情呈指數(shù)級(jí)放大

3、 美國(guó)在這一輪與伊朗的戰(zhàn)爭(zhēng)全面敗退之后，就意味著美國(guó)通過(guò)全球打劫緩解其內(nèi)部矛盾的算計(jì)落空，最終必然會(huì)通過(guò)天量的貨幣投放來(lái)控制其內(nèi)部矛盾的惡化

在這一背景下，人民幣又進(jìn)入升值期，讓全球資本有了匯率套利，投資兜底的時(shí)機(jī)，疊加中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)遠(yuǎn)超預(yù)期、營(yíng)商環(huán)境日益完善與能源得到有效保障的現(xiàn)實(shí)必然讓全球資本會(huì)蜂擁流入中國(guó)市場(chǎng)，尋求獲利，最終推高資產(chǎn)價(jià)格

這就意味著，未來(lái)五至七年，中國(guó)將會(huì)進(jìn)入貨幣泛濫推動(dòng)的資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹大爆發(fā)的時(shí)期

這場(chǎng)美國(guó)、以色列與伊朗的戰(zhàn)爭(zhēng)不但短期很難終止，而且還有愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，最終會(huì)沖擊全球能源的供給，推高全球物價(jià)

這一輪物價(jià)上漲是受能源價(jià)格上漲所推動(dòng)的，并非貨幣投放，直接沖擊了全球經(jīng)濟(jì)，而各國(guó)央行為了緩解能源價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，不但不會(huì)加息，而且還要采取寬松的貨幣政策，最終再次推高全球物價(jià)，形成通貨膨脹的共振效應(yīng)，事實(shí)美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)明確不但不會(huì)加息，而且會(huì)適度降息

五、目前低息高杠桿購(gòu)買基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)這一輪全球通貨膨脹的最佳選擇

物價(jià)一旦漲上去，再下來(lái)絕對(duì)不可能，理論上，這種全球能源價(jià)格上漲而形成的成本推動(dòng)型通脹必然會(huì)急速傳導(dǎo)至終端消費(fèi)者，由其完全買單，重新分配社會(huì)財(cái)富，最終讓以薪酬為生，且未有高杠桿購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的種地收入群體承擔(dān)了一切代價(jià)

應(yīng)對(duì)通貨膨脹的最有效方式就是低息借款，利息越低，期限越長(zhǎng)，效果越佳，通過(guò)低息借款應(yīng)對(duì)通貨膨脹沖擊的本質(zhì)是借款人通過(guò)銀行借款零和分配存款人的利益，每年的收益=借款總額*（通脹率-貸款利率），目前最佳的選擇就是通過(guò)住房按揭貸款高杠桿購(gòu)房

由于中國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)的基本面依然在持續(xù)提升，且經(jīng)過(guò)上一輪的行業(yè)調(diào)整，現(xiàn)已進(jìn)入低估期，具有基本面與估值雙提升的“戴維斯雙擊”獲利機(jī)會(huì)

在資本趨利避害的本質(zhì)推動(dòng)下，低估，且基本面持續(xù)穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)必然是最佳的貨幣流入載體，最終會(huì)讓其價(jià)格遠(yuǎn)離基本面的合理范疇，形成一定的資產(chǎn)泡沫，再分配社會(huì)財(cái)富

政府又通過(guò)人為改變供需失衡、擴(kuò)大金融支持以及降低購(gòu)房成本等措施推高房?jī)r(jià)，甚至通過(guò)壓低住房按揭貸款的利率向借款人讓渡存款人的利益，實(shí)施住房按揭貸款的利率財(cái)政補(bǔ)貼等措施實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的再分配

基于此，目前低息高杠桿購(gòu)買基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不但能夠獲得估值套利與資產(chǎn)增值“戴維斯雙擊”的超額收益，而且還能夠通過(guò)住房按揭貸款與通貨膨脹分配到存款人的利益，一舉三得，成為應(yīng)對(duì)這一輪全球通貨膨脹的最佳選擇

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教