剛剛，荔灣區(qū)中山八立交東北側(cè)AL011119地塊，經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)，最終被金茂以總價(jià)148762萬(wàn)元拿下，折合樓面價(jià)26609元/㎡！

地塊位于荔灣老城區(qū)西側(cè)，距荔灣湖公園約200米，部分樓棟高層或者望江、望湖，且緊鄰地鐵5號(hào)線和11號(hào)線的交匯站—中山八站，周邊還有中山路、內(nèi)環(huán)路等主干道，交通便利。

地塊出讓宗地面積25859.31㎡，容積率2.16，建筑面積55904.67㎡。地塊起始價(jià)139762萬(wàn)元，樓面起價(jià)25000元/㎡。

地塊航拍圖

“絕版景觀+地鐵上蓋”！老西關(guān)斷供多年，終迎新盤(pán)

地塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于其兼具老城的頂級(jí)資源密度與稀缺的自然生態(tài)：

絕版“一湖一江一園”景觀：南向250米直達(dá)荔灣湖公園，西側(cè)緊鄰青年公園與珠江江景。這為打造面向改善人群的高品質(zhì)住宅提供了絕佳基礎(chǔ)。

頂級(jí)“地鐵上蓋”交通：距地鐵5號(hào)線與11號(hào)線換乘站中山八路站僅約100米。廣州首條大環(huán)線11號(hào)線的通車(chē)，使其能無(wú)縫直達(dá)天河、琶洲等核心商圈，通達(dá)性極強(qiáng)。

所見(jiàn)即所得的成熟配套：周邊名校環(huán)繞（省一級(jí)華僑小學(xué)、廣雅中學(xué)等）、三甲醫(yī)院（荔灣中心醫(yī)院、廣醫(yī)一院等）環(huán)伺，商業(yè)配套完善（圣地新天地、上下九、北京路等四大商圈）。

地塊規(guī)劃示意圖

不過(guò)地塊短板是緊鄰主干道立交，存在噪音干擾——但這是可以通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)彌補(bǔ)的。

據(jù)廣州荔灣發(fā)布，中山八地塊未來(lái)將打造4棟住宅塔樓，其中2棟蓋80米，2棟蓋上100米。 并且有意規(guī)劃建設(shè)約8000㎡的頂層共享生態(tài)花園，作為“公交＋體育”立體復(fù)合開(kāi)發(fā)示范樣板及健康生活創(chuàng)新社區(qū)。

地塊規(guī)劃效果圖

此外，據(jù)官方介紹，此次掛牌地塊兼具區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源稟賦與發(fā)展?jié)摿Γ鴵硐∪焙百Y源、雙地鐵覆蓋與成熟生活配套，有利于打造成為西關(guān)板塊兼具人文底蘊(yùn)與現(xiàn)代品質(zhì)的標(biāo)桿住區(qū)。

地塊周邊新增項(xiàng)目少，置換需求旺盛，地塊開(kāi)發(fā)將填補(bǔ)高品質(zhì)住宅缺口，推動(dòng)區(qū)域煥新。

地塊規(guī)劃效果圖

數(shù)據(jù)顯示，近三年，地塊周邊3公里成交2宗涉宅地：2024年10月，越秀底價(jià)競(jìng)得相距600米的河柳街地塊（越秀·瓏悅西關(guān)），成交樓面價(jià)27500元/㎡，實(shí)際樓面價(jià)30390元/㎡；2025年6月，力迅底價(jià)競(jìng)得相距1.5公里的小梅大街地塊（力迅樾公館），成交樓面價(jià)30000元/㎡，實(shí)際樓面價(jià)34175元/㎡。

地塊周邊可參考的在售項(xiàng)目有珠實(shí)西關(guān)都薈、越秀·瓏悅西關(guān)等，目前，珠實(shí)西關(guān)都薈項(xiàng)目在售89-142㎡四至五房，單價(jià)5.2-6萬(wàn)元/㎡，近期均價(jià)5.6萬(wàn)元/㎡；越秀·瓏悅西關(guān)項(xiàng)目在售68-98㎡三至四房，單價(jià)4.4-5.1萬(wàn)元/㎡，近期均價(jià)4.7萬(wàn)元/㎡。

二手房方面，周邊房源樓齡偏老，價(jià)格梯度分化明顯。品質(zhì)較新的次新房如富力廣場(chǎng)B區(qū)均價(jià)約4.26萬(wàn)/㎡；而部分老樓梯樓小區(qū)如荔溪南約新街，近期成交均價(jià)約2.7萬(wàn)元/㎡。

這宗地塊的推出，恰逢其時(shí)地滿足了老城核心區(qū)域久違的改善需求。在供應(yīng)稀缺、需求旺盛的背景下，其最終出讓結(jié)果將是觀察市場(chǎng)情緒和開(kāi)發(fā)商對(duì)老城區(qū)價(jià)值判斷的重要窗口。

來(lái)源：廣州公共資源交易中心、廣州市規(guī)劃和自然資源中心、好地訊廣東

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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