匯豐研究（匯研）于2026年4月1日發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)綠城中國的投資評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)進(jìn)行了調(diào)整。

一、評(píng)級(jí)調(diào)整詳情

目標(biāo)價(jià)調(diào)整：從11.8港元下調(diào)至9.5港元，下調(diào)幅度約19.5%。

二、下調(diào)核心原因

匯豐研究指出，綠城中國2025年純利按年大跌96%，市場(chǎng)已大致預(yù)期，主要由于少數(shù)股東權(quán)益分配較高及合營項(xiàng)目虧損。

三、綠城中國2025年業(yè)績表現(xiàn)

根據(jù)綠城中國發(fā)布的2025年年度業(yè)績公告：

? 收入：約1549.66億元，同比下降2.3%。

? 股東應(yīng)占利潤：僅0.71億元，較2024年的15.96億元下降95.6%。

? 利潤下滑原因：

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，公司為促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展繼續(xù)積極推動(dòng)長庫存去化，導(dǎo)致2025年度收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率下降。

2. 分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績下降。

3. 2025年度計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額49.21億元。

? 具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：

? 毛利下滑8.7%至184.71億元，毛利率為11.9%，較2024年的12.8%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

? 分占合營企業(yè)業(yè)績虧損5.98億元，分占聯(lián)營公司業(yè)績虧損5.36億元，合計(jì)虧損11.34億元。

? 非控股股東權(quán)益22.15億元，占比高達(dá)96.9%。

四、匯豐對(duì)未來業(yè)績預(yù)測(cè)的調(diào)整

考慮到銷售及入賬步伐放緩，匯豐研究下調(diào)了綠城中國未來業(yè)績預(yù)測(cè)：

? 收入預(yù)測(cè)：2026年下調(diào)5%，2027年下調(diào)14%。

? 毛利率預(yù)測(cè)：2026年下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，2027年下調(diào)1.2個(gè)百分點(diǎn)。

? 盈利預(yù)測(cè)：2026年下調(diào)78%，2027年下調(diào)55%。

五、管理層態(tài)度與市場(chǎng)展望

綠城管理層對(duì)今年銷售及土地投資看法審慎，預(yù)期股價(jià)短期將維持區(qū)間波動(dòng)。

潛在催化劑包括：

1. 第二季銷售回暖。

2. 一線城市房價(jià)回穩(wěn)。

3. 購入優(yōu)質(zhì)土地。

六、公司治理變動(dòng)

值得關(guān)注的是，在2025年業(yè)績發(fā)布當(dāng)天（3月31日），綠城中國行政總裁郭佳峰突然辭任，由原執(zhí)行總裁、主管財(cái)務(wù)融資的耿忠強(qiáng)代行行政總裁職務(wù)。這是繼2025年4月原董事會(huì)主席張亞東辭任后，綠城中國又一次核心高管變動(dòng)，被外界視為大股東中交集團(tuán)進(jìn)一步集權(quán)、全面接管的信號(hào)。

七、行業(yè)背景與公司困境

綠城中國作為央企化后的房企，在行業(yè)深度調(diào)整下未能獨(dú)善其身。2025年歸母凈利潤跌至"億元以下"，創(chuàng)下新低。利潤的結(jié)構(gòu)性失衡問題浮出水面，除了行業(yè)調(diào)整和去化長周期庫存外，合營聯(lián)營虧損以及資產(chǎn)減值計(jì)提是重要拖累因素。