“一線城市數(shù)據(jù)月報(bào)”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2026年一季度住房租賃市場報(bào)告（國企定制版）》。

報(bào)告說明：關(guān)注一季度租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報(bào)告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：國家層面政策密集部署，租賃住房從增量擴(kuò)圍邁向品質(zhì)提升

■地方政策：地方租賃政策多點(diǎn)開花，存量盤活與人才安居成主線，保租房籌集規(guī)?？捎^

■土地成交：上海租賃用地集中放量，總體量超16萬方，本季京杭均無供應(yīng)

■個人房源：三城供應(yīng)同比均下調(diào)，上海環(huán)比回暖，租金同比普降，環(huán)比相對穩(wěn)定

■分散式公寓：供應(yīng)同環(huán)比斷崖式收縮，杭州降幅超八成，租金環(huán)比普漲，杭州同比逆勢飆升

■集中式公寓：總規(guī)模穩(wěn)步增長，上海同環(huán)比均領(lǐng)跑全國，租金平穩(wěn)調(diào)整，同比降幅均未超6%

■項(xiàng)目新開：超2.3萬間集中式公寓入市，上海為絕對主力

■品牌動態(tài)：租賃品牌發(fā)力數(shù)字化與社群運(yùn)營，多措并舉提升租住體驗(yàn)

■金融動態(tài)：資產(chǎn)收購、信貸融資與資本市場多點(diǎn)開花，保租房REITs市場升溫

01

政策篇

良策護(hù)航提租住 新政賦能惠安居

1

宏觀政策

國家層面政策密集部署，租賃住房從增量擴(kuò)圍邁向品質(zhì)提升

2026年一季度，國家多部門密集出臺租賃住房相關(guān)政策。住建部與自然資源部聚焦“好房子”建設(shè)和城市更新，推動存量改造與品質(zhì)提升；央行、財(cái)政部強(qiáng)化金融與財(cái)政支持，推動保障房再貸款和專項(xiàng)債落地；政府工作報(bào)告和“十五五”規(guī)劃綱要明確優(yōu)化保障性住房供給，健全全流程管理機(jī)制，探索房源有序轉(zhuǎn)換。

整體政策導(dǎo)向從“擴(kuò)大增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，青年安居與存量盤活成為重點(diǎn)。

2

地方政策

地方租賃政策多點(diǎn)開花，存量盤活與人才安居成主線

2026年一季度，全國超20個城市及地區(qū)密集出臺租賃住房相關(guān)政策，呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是存量盤活成為主流，上海、三亞、香港等多地推動收購存量房、改造酒店及商廈為保租房或?qū)W生公寓；二是人才安居精準(zhǔn)發(fā)力，北京、深圳、成都、合肥等地推出人才公寓、青年驛站及租房補(bǔ)貼；三是制度規(guī)范持續(xù)完善，天津、西安、鄭州等地優(yōu)化公租房、保租房管理流程。

本季度，整體政策環(huán)境更加務(wù)實(shí)，助力構(gòu)建多層次住房保障體系。

保租房籌集規(guī)?？捎^，廣州3萬套領(lǐng)跑全國

2026年一季度，多地密集公布保障性住房籌集計(jì)劃，總量超15萬套（間）。廣州以3萬套居首，重慶、新疆、廣西分別計(jì)劃籌集1.2萬套、2.4萬套和2.4萬套以上。北京、深圳、成都等城市同步推進(jìn)項(xiàng)目開工與房源配租，香港亦推出逾萬套簡約公屋。各地通過新建、改造、收購等多種方式加速保租房供應(yīng)，助力新市民、青年人等群體安居。

02

土地篇

滬上供地開新局 京杭蓄力待佳期

上海租賃用地集中放量，京杭同期無成交

2026年第一季度，上海共成交10宗租賃住房用地，總出讓面積約16.2萬平方米，成交總價(jià)超111億元，供應(yīng)活躍。其中長寧區(qū)地塊由保利發(fā)展以59.2億元摘得（溢價(jià)6.43%），多宗純租賃用地由國企協(xié)議或劃撥取得，呈現(xiàn)“國企保基本、市場補(bǔ)高端”格局。同期，北京、杭州無租賃住房用地成交，市場熱度集中于上海。

整體來看，重點(diǎn)城市租賃用地供應(yīng)分化明顯，上海持續(xù)發(fā)揮引領(lǐng)作用。

03

市場篇

供需分化呈新態(tài) 租價(jià)微調(diào)穩(wěn)行棋

個人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

三城供應(yīng)同比均下調(diào)，上海環(huán)比回暖

2026年一季度，北京、上海、杭州三城個人房源新增供應(yīng)總量約20.9萬套，同比均呈兩位數(shù)下降。北京降幅最大（-40.0%），供應(yīng)規(guī)模降至7.8萬套；上海雖同比下降32.8%，但環(huán)比增長5.5%，成為唯一環(huán)比正增長城市，供應(yīng)量8.2萬套居首；杭州同比下降26.0%，環(huán)比微降2.6%，表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

本季，整體市場仍處調(diào)整期，上海率先顯現(xiàn)邊際改善跡象。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

個人房源租金同比普降，環(huán)比相對穩(wěn)定，北京領(lǐng)漲

2026年一季度，三城個人房源租金同比仍全面下降，北京、上海、杭州分別下跌18.0%、12.9%、17.0%，市場持續(xù)承壓。環(huán)比方面，北京租金上漲7.0%至3.16元/天/㎡，表現(xiàn)顯著回暖；上海、杭州則微降0.2%和0.4%，基本持平。北京租金反彈或與供應(yīng)收縮、需求階段性釋放有關(guān)，而滬杭仍處溫和調(diào)整通道。

整體看，租金修復(fù)尚需時間。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

新增供應(yīng)斷崖式收縮，杭州同比降幅超八成

2026年一季度，三城分散式公寓新增房間規(guī)模全線暴跌，同環(huán)比降幅均在50%以上，杭州同比更是銳減84%，市場供應(yīng)急劇萎縮。具體數(shù)量上，杭州僅新增3805間，北京新增1.39萬間，仍為三城最高。

URI認(rèn)為，出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因是，一方面由于一季度為傳統(tǒng)春節(jié)淡季，另一方面分散式房源向集中式及保障性體系加速轉(zhuǎn)移。

三城租金環(huán)比普漲，杭州同比逆勢飆升

2026年一季度，三城分散式公寓租金環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲，其中杭州漲幅高達(dá)56%，租金升至2.84元/天/㎡；北京、上海分別上漲13%和7%，租金達(dá)3.56元/天/㎡和3.67元/天/㎡。同比來看，北京、上海仍分別下跌14%和8%，而杭州同比大漲41%，呈現(xiàn)獨(dú)立行情。杭州租金異動主要受供應(yīng)斷崖式收縮（同比-84%）影響，供需失衡推高價(jià)格。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

總規(guī)模穩(wěn)步增長，上海同環(huán)比皆領(lǐng)跑

2026年一季度末，三城集中式公寓房間總規(guī)模約238.8萬間，整體保持平穩(wěn)增長。上海以133.2萬間居首，環(huán)比增長2%、同比增長17%，增幅顯著；北京規(guī)模42.5萬間，環(huán)比微降4%、同比增長3%，基本持平；杭州63.3萬間，環(huán)比下降1%、同比增長6%，穩(wěn)中有升。

集中式公寓持續(xù)成為租賃市場主力供給渠道，規(guī)?；C(jī)構(gòu)化運(yùn)營優(yōu)勢凸顯。

租金平穩(wěn)調(diào)整，三城同比降幅均未超6%

2026年一季度，北京、上海、杭州集中式公寓坪效租金同環(huán)比均溫和走低。北京租金最高（6.14元/天/㎡），環(huán)比微降1%，同比下降3%；上海（4.97元）環(huán)比降2%，同比降4%；杭州（2.53元）環(huán)比降2%，同比降6%。

集中式公寓整體降幅溫和，租金運(yùn)行平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動，憑借規(guī)模化運(yùn)營和穩(wěn)定客群，租金抗跌性較強(qiáng)，市場步入理性調(diào)整階段。

一季度超2.3萬間集中式公寓入市，上海為絕對主力

2026年一季度，上海、北京、杭州共錄得超60個集中式租賃住房項(xiàng)目入市，總房源約2.3萬間。上海為絕對主力（50余個項(xiàng)目，超2.2萬間），浦東、徐匯、普陀等區(qū)供應(yīng)活躍；浦發(fā)有家、上海地產(chǎn)城方、龍湖冠寓等品牌加速布局。租金坪效分化明顯，多數(shù)項(xiàng)目在2-5元/天/㎡，高端服務(wù)式公寓（如華亭賓館）達(dá)14.81元/天/㎡。北京、杭州各有少量項(xiàng)目入市，杭州青航人才公寓坪效僅0.71元，凸顯區(qū)域定價(jià)差異。

(表格上下滑動查看更多）

個案代表展示：

【楠棠公寓·旭東錦社區(qū)】

上海租房市場重磅上新一一香港遠(yuǎn)東發(fā)展集團(tuán)傾力打造的楠棠公寓·旭東錦活力社區(qū)，于2026年3月31日盛大啟幕共計(jì)1666套。該項(xiàng)目打破傳統(tǒng)租房邊界，以「自定義你的理想生活」為核心，為都市青年筑起集居住、社交、成長于一體的寶藏空間。周邊分布多個購物、休閑、娛樂等生活需求一站式滿足祁祥農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺，生活便捷度高。

【虹橋樂賢居一期】

虹橋樂賢居（一期）位于上海市閔行區(qū)北華路，是上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的人才公寓品牌項(xiàng)目，也是虹橋商務(wù)區(qū)重點(diǎn)打造的租賃住房。一期為市籌公共租賃住房，總建筑面積約8.4萬平方米，共有1561套房源，主要面向注冊地或辦公地在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的企業(yè)出租。

【森蘭星遇新展城店】

森蘭星遇·新展城店位于上海浦東新區(qū)金京路俱進(jìn)路東南側(cè)，是新展城重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目包含3棟公寓，總建筑面積約9.2萬平方米，可提供1390套多房型房源。作為外高橋集團(tuán)“森蘭”品牌旗下“舒適型”產(chǎn)品線，項(xiàng)目專為青年人才打造，社區(qū)配備共享健身房、洗衣房、閱讀室等公共空間。

04

重點(diǎn)品牌動態(tài)

數(shù)智運(yùn)營提質(zhì)效 社群煥彩展商機(jī)

租賃品牌發(fā)力數(shù)字化與社群運(yùn)營，多措并舉提升租住體驗(yàn)

2026年第一季度，主要集中式公寓品牌在數(shù)字化服務(wù)、社群活動及政企合作上持續(xù)加碼。城投寬庭上線小程序并打通“隨申辦”，打造人寵友好社區(qū)；泊寓管理規(guī)模突破20萬間，獲央視報(bào)道；華潤有巢舉辦首屆春晚并推出“暖春租房節(jié)”；城家布局抖音矩陣實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)引流；浦發(fā)有家整合30項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)；漫柏集團(tuán)人才社區(qū)引發(fā)關(guān)注。

整體來看，品牌活躍度顯著提升，租住生態(tài)日趨完善。

品牌動作：

1. 泊寓：與昆明邦盛廣場合作，新增474套LOFT房源（預(yù)計(jì)5月招租）；昆明“惠青家·泊寓斗南店”開放樣板房。

活動營銷

1.城投寬庭：舉辦新春睦鄰主題活動，推出馬年限定微信紅包封面；

2.泊寓：“新年續(xù)簽·贏免租”活動；求職過渡3天免費(fèi)住、首月減600元，聯(lián)合新瑞鵬推出春節(jié)留守貓咪守護(hù)指南，推出“寓見馬內(nèi)”微信紅包封面。

3.華潤有巢：1月官微與小紅書聯(lián)動“新年種草季”，舉辦首屆春晚（線下近千人、云端近200萬次曝光）；2月推出簽約/回歸領(lǐng)200-300元優(yōu)惠券，開展“春日種草季”“新春三重禮”等活動；3月推出“暖春租房節(jié)”，提供六重福利及安家好禮抽獎。

4.浦發(fā)有家：1月舉辦“童話月·聲動鄰里聲音魔法課堂”等社群活動；2月整合推出30項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，覆蓋生活便利、健康關(guān)懷、人才賦能等。

品牌動態(tài)

1.城投寬庭：搭建視頻號賬號矩陣（集團(tuán)、城市、項(xiàng)目、員工個人聯(lián)動），實(shí)現(xiàn)高頻更新，品牌活躍度環(huán)比提升。

2.泊寓：與共青團(tuán)合作案例獲《中國共青團(tuán)雜志》報(bào)道，與湖北交投戰(zhàn)略合作打造武漢“青年家”項(xiàng)目，旗下科技公司獲國家高企認(rèn)定，管理規(guī)模突破20萬間；構(gòu)建多層級官微矩陣（覆蓋29城），獲央視專題報(bào)道。

3.華潤有巢：推出長租優(yōu)惠（簽約14個月享40天免租）。

4.城家：搭建多官微傳播矩陣及體系化抖音賬號矩陣，實(shí)現(xiàn)公域引流至私域轉(zhuǎn)化。

5.漫柏集團(tuán)：“相豫·漫柏未來人才社區(qū)”獲全市多機(jī)關(guān)單位密集調(diào)研，迅速出圈。

6.爾家商業(yè)：黨團(tuán)支部聯(lián)合街道物業(yè)開展寒冬送溫暖慰問活動。

05

金融動態(tài)

資本賦能興租賃 資產(chǎn)證券啟新程

金融快訊：資產(chǎn)收購、信貸融資與資本市場多點(diǎn)開花

1

資產(chǎn)收購與交易

1.招商房托（1月4日）：以2.06億港元收購香港酒店，計(jì)劃改造為學(xué)生公寓。

2.國壽資本（1月5日）：擬6.29億元收購領(lǐng)盛旗下上海兩處保障性租賃住房項(xiàng)目60%股權(quán)。

3.城璟租住（1月29日）：完成收購北京順義約12萬平方米商業(yè)辦公資產(chǎn)。

4.BGO（1月24日）：以約3.2億港元買入香港全幢服務(wù)式住宅The Mercury。

5.星星集團(tuán)（1月22日）：出售香港銅鑼灣出租公寓物業(yè)，并以售后租回形式繼續(xù)經(jīng)營。

6.華潤隆地（3月2日）：以約9.53億港元購入香港葵涌悅品酒店·荃灣，計(jì)劃改造為學(xué)生公寓（約900宿位），成為其首個學(xué)生公寓項(xiàng)目。

7.香港多宗物業(yè)交易（3月）：佐敦廟街227號全幢以4180萬港元易手；西環(huán)高街43-45號誠積樓以4500萬港元易手，買家均計(jì)劃改學(xué)生宿舍；觀塘創(chuàng)業(yè)街LT Tower申請改274間宿舍（517床位）。

2

融資與貸款

1.浦發(fā)銀行（1月8日）：在河南許昌落地保障性住房租賃團(tuán)體購房貸款，首筆300萬元，總授信1500萬元。

2.海發(fā)集團(tuán)（1月8日）：在青島落地山東首個“專項(xiàng)債+再貸款”模式保障性住房收購項(xiàng)目，涉及373套房源，總授信8900萬元。

3.國開行（1月27日）：在河南濮陽落地全省首筆保障性租賃住房長期貸款，25年期3.45億元。

4.建設(shè)銀行（3月17日）：吉安永豐首筆住房租賃購買貸款9500萬元，期限27.5年，支持3.83萬㎡存量商品房轉(zhuǎn)保租房。

3

資本市場與債券

1.龍湖（2月10日）：“20龍湖04”住房租賃公司債于3月4日付息，票面利率3.80%。

2.Student Living EduVation（2月17日）：香港學(xué)生住宿服務(wù)公司公布IPO條款，計(jì)劃以每股4美元發(fā)行380萬股，籌資1500萬美元，擬在納斯達(dá)克上市。

3.萬科（1月21日、29日）：“21萬科02”住房租賃專項(xiàng)公司債進(jìn)行付息及分期兌付。

4

企業(yè)財(cái)報(bào)與經(jīng)營

1.張江高科（3月12日）：2025年?duì)I收41.89億元，同比增長111.22%，主要因銷售租賃住房及產(chǎn)業(yè)辦公空間載體。

REITs動態(tài)：一季度保租房REITs市場升溫，擴(kuò)募、發(fā)行與業(yè)績披露多點(diǎn)開花

2026年一季度，保租房REITs市場活躍。中金廈門安居REIT獲批擴(kuò)募，成全國第三家；新黃浦成功發(fā)行11.94億元機(jī)構(gòu)間REIT；華夏華潤有巢REIT完成擴(kuò)募上市并分紅；招商蛇口REIT年報(bào)顯示收入增長近兩倍，出租率超95%；北京昌保REIT獲受理但估值微調(diào)；建信REIT主動終止；匯添富、城投寬庭分別新增做市商及高管變更；經(jīng)開萃寓REIT獲批6.74億元。

整體呈現(xiàn)擴(kuò)容提質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)健態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

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