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今年三月的北京樓市，政策暖風(fēng)一吹，各個(gè)樓盤(pán)都動(dòng)了起來(lái)。但要說(shuō)誰(shuí)是真正的贏(yíng)家，金茂·滿(mǎn)曜肯定算一個(gè)。

單月認(rèn)購(gòu)超過(guò)90套，坐穩(wěn)朝陽(yáng)成交榜首，一季度更是拿下了網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額"三冠王"。

團(tuán)隊(duì)去踩盤(pán)的時(shí)候，門(mén)口停車(chē)場(chǎng)停滿(mǎn)了。前臺(tái)抽空端來(lái)幾杯熱茶給我和銷(xiāo)售。聊到小陽(yáng)春，銷(xiāo)售開(kāi)玩笑：

沒(méi)想到回暖這么猛，129㎡戶(hù)型一個(gè)月就干出去一半。

這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)實(shí)話(huà)，定價(jià)不算低。去年剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，看到這個(gè)價(jià)格，很多人心里還打鼓。

至于為什么賣(mài)得好？單用銷(xiāo)售口中的“樓市回暖”解釋?zhuān)黠@不夠。

因?yàn)闊o(wú)論是去年下半年，還是今年開(kāi)年的幾個(gè)月，不少開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，并不理想。有的甚至打骨折也無(wú)人問(wèn)津。

我認(rèn)為，背后其實(shí)的趨勢(shì)變化不容忽視——

如今的買(mǎi)房人，越來(lái)越注重“第一性原理”了。

這概念，馬斯克沒(méi)少掛在嘴邊，簡(jiǎn)單講，“第一性原理”就是一種追根溯源的思維方式：

回到原點(diǎn)，不被表面的情況束縛。

早幾年，北京樓市是面板較量。

你離地鐵五百米，我三百米，在地圖上錙銖必較；

后來(lái)拼裝標(biāo)，你用大理石我用巖板，你有我就得有，生怕在材料上掉隊(duì)；

再后來(lái)拼科技，恒溫恒濕、智能家居成了標(biāo)配，仿佛不堆點(diǎn)技術(shù)就不配叫豪宅。

但問(wèn)題是，當(dāng)大家都有了地鐵，都有了巖板，都有了“五恒”，買(mǎi)房人還能為什么買(mǎi)單？

金茂·滿(mǎn)曜能在市場(chǎng)上收獲認(rèn)可，就是一種信號(hào)，當(dāng)下的買(mǎi)房人，已經(jīng)開(kāi)始去探究問(wèn)題的本質(zhì)，也就是：

面板數(shù)據(jù)下的真實(shí)價(jià)值。

比如，離地鐵近一兩百米是不是就真的更方便？路上有沒(méi)有綠植，能不能頂住夏天通勤太陽(yáng)的暴曬，實(shí)際走到地鐵站，要用多久？

你的裝標(biāo)是不是真的有用？如果只是華而不實(shí)，敲了自己改，還得多花錢(qián)。

花大價(jià)錢(qián)上花里胡哨的配置，到底值不值？家里的空氣和水能不能讓全家人放心？每天下班回家，那種被尊重的儀式感是不是真的能摸得著、不用等？

而這些問(wèn)題，其實(shí)也是這兩年，我在各大售樓處調(diào)研時(shí)，聽(tīng)到最多的問(wèn)題。

金茂·滿(mǎn)曜做得好的地方，其實(shí)就在這里。

不僅是面板數(shù)據(jù)能打，關(guān)鍵是，它將面板數(shù)據(jù)和購(gòu)房者的真實(shí)居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了匹配。

換句話(huà)說(shuō)，超配滿(mǎn)配，滿(mǎn)進(jìn)了買(mǎi)房人的心坎。

或許，這會(huì)成為未來(lái)北京改善市場(chǎng)的一種新方向，北京改善產(chǎn)品的底線(xiàn)，可能也會(huì)因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目，迎來(lái)一次重新定義。

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理解金茂做法，不妨先看個(gè)簡(jiǎn)單的例子。

比如會(huì)所。

這次，金茂滿(mǎn)曜拿出了一個(gè)約1700㎡的全年齡藝術(shù)會(huì)所，同時(shí)搭配約700㎡的花園式藝術(shù)下沉庭院。

單說(shuō)大小，是可以和北京單價(jià)十萬(wàn)以上豪宅會(huì)所掰手腕的。

關(guān)鍵，開(kāi)放即運(yùn)營(yíng)。

包括涵蓋有氧、無(wú)氧、私教、普拉提、空中瑜伽五大功能區(qū)的健身功能部分，以及配按摩泡池的恒溫?zé)o邊泳池部分，還有行政酒廊、私宴廳、藝術(shù)展廳、藝術(shù)長(zhǎng)廊等功能，全部在項(xiàng)目交付前就投入使用。

這幾年，北京高端項(xiàng)目會(huì)所已經(jīng)是標(biāo)配，只是多數(shù)會(huì)所，后期都成了雞肋，業(yè)主一年去不了幾次。

為什么？

運(yùn)營(yíng)放羊，而且很多功能只存在于PPT。

對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，打造會(huì)所的目的，就是為了讓項(xiàng)目“有會(huì)所”，背后還是在拼賣(mài)房時(shí)的面板。

金茂之所以選擇把會(huì)所提前拿出來(lái)，就是想讓業(yè)主真正地感知到一個(gè)好的會(huì)所，能為生活品質(zhì)帶來(lái)什么樣的提升。

這一點(diǎn)，從每個(gè)功能的打造細(xì)節(jié)也能看出。

比如健身區(qū)。

一般項(xiàng)目能放兩臺(tái)跑步機(jī)就不錯(cuò)了，滿(mǎn)曜直接按專(zhuān)業(yè)級(jí)來(lái)做，自由深蹲架、龍門(mén)架、爬樓機(jī)全是進(jìn)口力健，自由力量三大項(xiàng)全能在這里完成。

配合下沉庭院景觀(guān)，練累了抬頭就是水瀑山石，這種體驗(yàn)，很多商業(yè)健身房都給不了。

還有泳池，朝陽(yáng)唯一的天幕恒溫泳池，陽(yáng)光能直接灑進(jìn)來(lái)。池底全鋪了珠光貝母馬賽克，水一動(dòng)，滿(mǎn)池都是碎鉆。

下沉庭院里三株古樹(shù)，據(jù)說(shuō)是從五六個(gè)省份幾十棵樹(shù)里挑出來(lái)的，移栽時(shí)15米高，土球就有15噸，動(dòng)用200噸吊車(chē)才種下去，一天吊車(chē)出場(chǎng)費(fèi)就是20萬(wàn)。

打造上的誠(chéng)意也只是一方面，更重要的是：

會(huì)所的定制化服務(wù)。

業(yè)主在入住前即可通過(guò)“金茂粉”預(yù)約，享受由專(zhuān)屬管家陪同的1V1私享服務(wù) 。

其他項(xiàng)目里更像景點(diǎn)的“行政酒廊”，在金茂·滿(mǎn)曜也真正意義上有了存在感。

行政酒廊全時(shí)段供應(yīng)，上午提供威斯汀同款下午茶，下午提供花廚聯(lián)名輕食。

家里有娃，沒(méi)時(shí)間去會(huì)所放松？

金茂·滿(mǎn)曜的“鄰里嗨玩日”，孩子可以托管給會(huì)所，大人們可以去健身、參加音療課，或者約三五好友在酒廊放松，健身還有專(zhuān)門(mén)的健身指導(dǎo)答疑。

另外，會(huì)所還會(huì)定期舉辦脫口秀、落日音樂(lè)會(huì)，提供情緒價(jià)值，每季度聯(lián)動(dòng)藝術(shù)大咖與高校教授，舉辦高階資源沙龍。

如果你是個(gè)設(shè)計(jì)師，或者某個(gè)領(lǐng)域的大咖、收藏家，有個(gè)人IP打造的需求，會(huì)所的藝術(shù)展場(chǎng)地，可以免費(fèi)為業(yè)主提供展覽空間。

同時(shí)，私展時(shí)會(huì)所提供免費(fèi)的物料設(shè)計(jì)服務(wù)......

除了地下會(huì)所外，金茂還留了一手——

一個(gè)約300平米的架空層。

很多樓盤(pán)的架空層只是擺幾張沙發(fā)應(yīng)付差事，滿(mǎn)曜卻把它做成了個(gè)“全齡學(xué)習(xí)泛會(huì)所”。

說(shuō)白了，就是為了解決改善家庭的日常尷尬。

空間劃得很實(shí)在：

兒童研學(xué)區(qū)里，孩子們放學(xué)后能安心寫(xiě)作業(yè)、搞活動(dòng)；

緊挨著的成人閱讀區(qū)，陪讀的家長(zhǎng)終于不必再干巴巴地盯著手機(jī)熬時(shí)間；

至于長(zhǎng)輩們，也有個(gè)能下棋、品茗的固定社交場(chǎng)域。

把“學(xué)習(xí)”與“社交”自然地揉進(jìn)社區(qū)的高頻動(dòng)線(xiàn)，這其實(shí)是在試圖重構(gòu)一種久違的溫情鄰里關(guān)系。

從最基礎(chǔ)的功能，到情緒價(jià)值的把握，再到資源交流圈層價(jià)值的承托，可以說(shuō)圍繞會(huì)所這個(gè)概念，業(yè)主可能會(huì)產(chǎn)生的，方方面面的需求，金茂滿(mǎn)曜都考慮到了。

這樣的會(huì)所，不僅在朝陽(yáng)，甚至在全北京、全國(guó)范圍內(nèi)的同價(jià)格段的產(chǎn)品中，都是獨(dú)樹(shù)一幟的。

而這其實(shí)就是我們說(shuō)的，對(duì)真實(shí)居住價(jià)值的匹配。

不是簡(jiǎn)單的堆料，而是去思考配置能為業(yè)主帶來(lái)什么，通過(guò)對(duì)業(yè)主需求的把握，做到體驗(yàn)上的超配。

3

除了會(huì)所，這套打造邏輯，同樣貫徹于項(xiàng)目的各個(gè)角落。

比如，歸家。

65米寬的主入口，首層挑高6.5米，穹頂頂?shù)?.5米，這個(gè)尺度，放在北京頂豪里都少見(jiàn)。

轉(zhuǎn)角用的是愛(ài)馬仕門(mén)店同款藍(lán)綠陶板，一千根陶板燒出來(lái)，只有兩三百根能用，每一塊都是手工斜切，窯變出來(lái)的顏色，陽(yáng)光下能看到靈動(dòng)的光澤。

進(jìn)了大門(mén)是兩進(jìn)院落。

一進(jìn)院是水系穹頂，晚上燈光一開(kāi)，星空和池水交相輝映，意境就出來(lái)了。

二進(jìn)院則完全切換到了安縵酒店的度假頻道，迎面就是前面提到的古樹(shù)， 同時(shí)庭院里鋪陳純石材打碎的礫石，點(diǎn)綴龍舌蘭、迷迭香等耐候沙生植物，四周是“藍(lán)金剛”奢石鋪就的懸浮水系，隱奢感撲面而來(lái)。

地下車(chē)庫(kù)，采用圓形采光穹頂，放射狀地臺(tái)，石材鋪貼要求塊塊對(duì)縫，一塊磚要切掉三分之二才能對(duì)上。這種工藝，一般開(kāi)發(fā)商不愿意費(fèi)這個(gè)勁。

但金茂愿意，因?yàn)樗�，業(yè)主每天回家，從駛?cè)胄^(qū)那一步，儀式感就應(yīng)該開(kāi)始了。

還有戶(hù)型設(shè)計(jì)。

以熱銷(xiāo)的129㎡四居戶(hù)型為例，通過(guò)基于需求的滿(mǎn)配打造，金茂·滿(mǎn)曜吧體驗(yàn)上的升維拉滿(mǎn)了。

經(jīng)典四葉草格局，得房率做到了接近93%，這個(gè)數(shù)據(jù)放在當(dāng)下新房市場(chǎng)，絕對(duì)是第一梯隊(duì)。同樣的建筑面積，你比別人多出來(lái)好幾個(gè)平方的實(shí)際使用空間，這就是真金白銀的劃算。

客廳面寬4.5米，LDK一體化設(shè)計(jì)，餐廳和客廳等寬，周末孩子能在這兒奔跑，請(qǐng)客吃飯能放下一桌子菜，儀式感一點(diǎn)不缺。

南向次臥做到了3.1米面寬，從嬰兒床到鋼琴房，能跟著孩子一起成長(zhǎng)。北向留了個(gè)X空間，今天是書(shū)房，明天改成二孩房或者茶室，靈活得很。

收納是最見(jiàn)功力的地方。

滿(mǎn)曜做了"十大收納劇場(chǎng)"，從入戶(hù)玄關(guān)到家政間，從客廳隱形收納到浴室偏心收納，每一寸空間都給你用上了，哪怕住上十年，家里也不會(huì)亂得下不去腳。

廚房是U型動(dòng)線(xiàn)，洗切炒一氣呵成，摩恩抽拉龍頭加垃圾處理器，博世蒸烤一體機(jī)，三重凈水還帶熱水直飲，打開(kāi)龍頭就能喝。

主臥套房做了男女分區(qū)衣帽間，衛(wèi)浴全巖板鋪貼，杜拉維特智能馬桶，連美妝收納都給你設(shè)計(jì)好了，放大鏡、充電孔、擦臉巾位置都留出來(lái)了，女生一看就懂。

最貼心的是，人家知道現(xiàn)在家庭最頭疼的就是孩子學(xué)習(xí)空間不夠，特意放大了兒童房，能放下一張大書(shū)桌，大戶(hù)型還專(zhuān)門(mén)做了"學(xué)霸空間"套房。

這種提前十年幫你想到痛點(diǎn)的設(shè)計(jì)，才是真的懂生活。

4

回到最初的問(wèn)題，為什么在這一波回暖里，滿(mǎn)曜能率先領(lǐng)跑？

本質(zhì)上，它踩中了這一輪改善需求的核心變化：

買(mǎi)房人，見(jiàn)過(guò)好東西了

你跟他說(shuō)我這兒有地鐵有學(xué)校，他知道，這些都是標(biāo)配；你跟他說(shuō)我裝標(biāo)用了進(jìn)口石材，他也見(jiàn)過(guò)了，不新鮮。

他真正愿意多付錢(qián)買(mǎi)單的，是你懂他，你把他自己都沒(méi)想到的細(xì)節(jié)，全給做了。

改善的第一性原理，是對(duì)實(shí)際需求的滿(mǎn)足，是生活品質(zhì)的提升。只有把握住這一點(diǎn)，才能帶來(lái)真正可以戳中購(gòu)房者心坎的好產(chǎn)品。

對(duì)行業(yè)而言，這也是一個(gè)啟示。

很多人傾向?qū)N(xiāo)售的不如意歸結(jié)于大環(huán)境，可滿(mǎn)曜重新證明了一件事：

好產(chǎn)品在任何時(shí)候都不缺買(mǎi)家。

熱銷(xiāo)，不過(guò)是誠(chéng)意產(chǎn)品的回響。

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