（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

王建國與妻子王秀英育有一子王強、一女王麗。王強與李梅結(jié)婚后生下兒子王浩。這個看似普通的家庭，卻因一套房子引發(fā)了一場持續(xù)多年的糾紛。

2001年，王建國不幸去世，次年王強也因病離世。王建國生前承租了一套單位公房（一號房屋），而兒子王強則承租了另一套（二號房屋）。

2001年11月，王秀英與甲公司簽訂《危舊房改造回遷安置協(xié)議書》，將一號房屋拆遷后安置為三號房屋。雖然協(xié)議中安置人口包括已故的王建國，但實際簽約和付款均由王秀英完成。2004年，三號房屋登記在王秀英名下。

與此同時，王強也與甲公司簽訂了協(xié)議，將二號房屋拆遷后安置為四號房屋，并登記在自己名下。值得注意的是，兩套回遷房的購房款都是由王秀英用家庭積蓄支付的。

2011年6月，王秀英與女兒王麗簽訂《存量房屋買賣合同》，將三號房屋以56.6萬元的價格"出售"給王麗。但王麗自認(rèn)，母親心疼她身體不便，根本沒打算要這筆錢，她也分文未付。同年6月，房屋過戶到王麗名下。

2019年，王浩偶然發(fā)現(xiàn)三號房屋早已不在奶奶名下。當(dāng)時王秀英還在世，王浩并未提出異議。直到2021年王秀英去世后，李梅和王浩才提起訴訟，要求確認(rèn)王秀英與王麗的買賣合同無效。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點在于三號房屋是否屬于王建國與王秀英的夫妻共同財產(chǎn)。

首先，一號房屋為公房性質(zhì)，不屬于承租人個人財產(chǎn)，因此王建國去世后，該房屋不屬于遺產(chǎn)范圍。拆遷安置時，王建國已經(jīng)去世，不具備被安置人資格，故三號房屋并非夫妻共同財產(chǎn)。

其次，雖然購房款可能使用了夫妻共同積蓄，但不能以此認(rèn)定房屋就屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證登記，王秀英系該房所有權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)。

再次，即使王秀英與王麗之間沒有真實買賣合意，也應(yīng)審查虛假意思表示所隱藏的民事法律行為的效力。根據(jù)未支付對價的情況，可認(rèn)定為贈與關(guān)系，而原告未舉證證明贈與存在法定無效情形。

最后，三號房屋于2011年即已過戶，原告自認(rèn)2019年已知曉過戶事實卻未提出異議，與常理不合。

綜上，法院駁回了李梅和王浩的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

抓住核心法律關(guān)系：本案本質(zhì)是確認(rèn)合同效力糾紛，而非遺產(chǎn)繼承糾紛。始終堅持三號房屋屬于王秀英個人財產(chǎn)的觀點。

證據(jù)準(zhǔn)備充分：提交了拆遷協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證書等關(guān)鍵證據(jù)，證明房屋登記在王秀英名下，其有權(quán)處分。

法律適用準(zhǔn)確：正確運用了民法典關(guān)于合同效力、物權(quán)歸屬的相關(guān)規(guī)定，特別是關(guān)于虛假意思表示的法律規(guī)定。

時機把握得當(dāng)：雖然對方主張訴訟時效，但成功論證本案不適用訴訟時效規(guī)定，避免了程序性敗訴風(fēng)險。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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