最近，“物業(yè)大撤退”這個話題沖上了熱搜。不是一兩家，是扎堆跑——一個月近50個小區(qū)，物業(yè)公司集體“撂挑子”走人了。

前幾天，家住杭州的劉女士給我發(fā)微信：“我們小區(qū)物業(yè)突然貼了告示，說到6月底就不干了，比合同提前好幾個月。門禁沒人管了，電梯沒人修了，垃圾也快堆不下了，我們該怎么辦？”

我安慰了她幾句，轉(zhuǎn)頭去查了查情況。不查不知道，一查嚇一跳：這不是個例，是一場席卷全國的“撤退潮”。

一個月，近50個小區(qū)物業(yè)“撂挑子”

先看一組數(shù)字。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)主動撤場率同比上升了37%，其中住宅項目占了八成以上。2025年1月到9月，全國公開的物業(yè)撤場案例突破120起，同比直接翻倍。

更扎眼的是，僅僅2025年7月和8月，公開披露的撤場項目就有近50個。龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)……這些你平時叫得上名字的頭部物企，全在里面。

不光三四線城市，寧波、重慶、武漢成了重災(zāi)區(qū)，連北京、上海這類超一線城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了物業(yè)撤場的案例。

從“趕不走”到“主動撤”，風(fēng)向徹底變了。

物業(yè)公司為什么跑？賬算不過來了

這場“大撤退”的背后，最直接的原因是：物業(yè)公司真的賺不到錢了。

成本瘋狂漲

先看支出端。物業(yè)公司的運營成本里，人力開支是大頭。湖州安吉恒隆城小區(qū)，物業(yè)公司每月固定支出三四十萬元，光60多名員工的工資就占了近七成。這幾年最低工資標(biāo)準(zhǔn)年年上調(diào)，社保費用也一直在漲，成本根本壓不住。

老舊小區(qū)更慘。房齡超過15年的小區(qū)，設(shè)施設(shè)備維護費用能占到總支出的70%以上。水管要修、電梯要換、綠化要搞——哪一樣不花錢？

收入跌得更狠

再看收入端。物業(yè)費收不上來，成了壓死駱駝的最后一根稻草。

全國物業(yè)費平均收繳率，從2018年的83.7%一路下滑到2024年的73.5%，部分項目直接跌破50%。

恒隆城就是活生生的例子：2024年收繳率62.82%，2025年降到46.26%，2026年至今只剩下16.5%。排屋150戶業(yè)主欠費近300萬，物業(yè)公司虧了幾百萬，只能提前撤場。

還有更夸張的。杭州一個3800戶的大型小區(qū)，整體欠費1200萬。物業(yè)撤走后，垃圾堆成山，電梯全停運，高層住戶每天爬二三十層樓上下班。

頭部物企也在“斷臂求生”

這不是中小企業(yè)的困境?？纯瓷鲜形锲蟮呢攬缶椭懒耍?/p>

• 雅生活服務(wù)2025年主動退出548個在管項目，在管面積減少482萬平方米。
• 中海物業(yè)退盤5560萬平方米，比2024年還增長了約25%。
• 彩生活直接終止了6124.9萬平方米的管理面積。
• 碧桂園服務(wù)估算退出的管理面積超過8000萬平方米。
• 融創(chuàng)服務(wù)從130多個城市收縮到25個核心城市，簽約額92%都在這25個城市里。

融創(chuàng)服務(wù)管理層在業(yè)績會上放話了：“項目連續(xù)兩年虧損且現(xiàn)金流為負(fù)，若無法達成扭虧就堅決退出?！?/p>

曾經(jīng)“跑馬圈地”、瘋狂擴張的物業(yè)行業(yè)，如今正在上演一場“斷臂求生”的大戲。

業(yè)主為什么不交錢？服務(wù)對不起價格

但話說回來，收繳率這么低，也不能全怪業(yè)主賴賬。物業(yè)公司自己也有“欠賬”——服務(wù)的賬。

服務(wù)縮水，業(yè)主“交了個寂寞”

浙江日報的調(diào)查很直白：物業(yè)公司說虧大了，業(yè)主說錢花得冤。

紹興山水名家的業(yè)主陸先生翻出手機里的視頻給記者看：“地下室一到雨天就漏水，墻壁全發(fā)霉了。反映了好幾次，負(fù)責(zé)的物業(yè)經(jīng)理都離職了，事還是沒解決。服務(wù)不到位，我憑什么交物業(yè)費？”

2025年，全國住宅物業(yè)服務(wù)滿意度只有69.1分，同比又下滑了兩個百分點，創(chuàng)了近年新低。

很多業(yè)主的抱怨聽起來都差不多：保安形同虛設(shè)、垃圾沒人清、電梯三天兩頭壞、物業(yè)只知道催費從來不管事。花著錢買氣受，誰愿意？

公共收益成了“糊涂賬”

還有一個讓業(yè)主火大的問題：公共收益去哪兒了？

電梯廣告、地面停車費、公共區(qū)域出租——這些收入按理說歸全體業(yè)主所有。但很多小區(qū)，物業(yè)從來不公示，業(yè)主看不到一分錢的去向。

杭州一個小區(qū)，年公共收益超過70萬元，但物業(yè)從來沒公開過明細。業(yè)主代表查了半天也查不清楚，信任就這么一點一點磨沒了。

開發(fā)商遺留下來的爛攤子

還有一些小區(qū)，問題壓根不在物業(yè)身上，而是開發(fā)商埋的雷。

岳陽湘陰一個項目，恒大暴雷后延期交付，很多業(yè)主到現(xiàn)在都沒辦收房手續(xù)。物業(yè)天天催著要物業(yè)費，業(yè)主反過來要求先出示竣工驗收表——“房子都沒驗收合格，憑什么交錢？”

物業(yè)也很委屈：開發(fā)商欠的錢、遺留的問題，憑什么要我來扛？扛不動，只能撤。

惡性循環(huán)，誰也跑不掉

最可怕的是，這個局面已經(jīng)形成了一個死循環(huán)：

業(yè)主覺得服務(wù)差 → 拒絕交物業(yè)費 → 物業(yè)收入銳減 → 服務(wù)質(zhì)量進一步下降 → 更多業(yè)主拒絕交費 → 物業(yè)虧到扛不住，跑路。

撤場之后，小區(qū)瞬間失管：垃圾沒人清、電梯沒人修、門禁沒人看。高層住戶爬樓梯爬到腿軟，安全隱患無處不在。海口的金都二期小區(qū)，物業(yè)直接落鎖走人，連基本交接都沒做，居民生活一團亂麻。

更麻煩的是，即便引進了新物業(yè)，同樣的矛盾很可能再演一遍。服務(wù)縮水、信任缺失、欠費率高——新物業(yè)沒準(zhǔn)兒過兩年也跑了。小區(qū)就可能陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環(huán)。

行業(yè)在變：從“圈地”到“精耕”

客觀地說，這一輪“大撤退”不全是壞事。

過去十年，物業(yè)企業(yè)跟著房地產(chǎn)一起瘋狂擴張。雅生活在管面積增長18倍，碧桂園服務(wù)增長16倍，融創(chuàng)服務(wù)增長13倍。為了搶地盤，什么項目都接，什么價格都做，根本沒算清楚盈利賬。

現(xiàn)在潮水退了，裸泳的都被曬在沙灘上。行業(yè)從“拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼質(zhì)量”，從粗放擴張轉(zhuǎn)向精細運營。那些長期虧損、提不上價、回不了款的項目，被一個個砍掉。資源開始往核心城市、優(yōu)質(zhì)客戶、高毛利項目上集中。

這不是衰敗，是陣痛。

中指研究院的研究總監(jiān)彭雨說，物業(yè)行業(yè)正從粗放擴張階段，進入“質(zhì)效優(yōu)先”的高質(zhì)量發(fā)展新周期。陣痛之后，活下來的企業(yè)才能真正提供好服務(wù)。

普通人怎么辦？

說回我們自己。如果你家的小區(qū)也在“高?！泵麊紊希蛘吣阋呀?jīng)開始擔(dān)心物業(yè)哪天會突然跑路，下面這幾件事，現(xiàn)在就可以做：

第一，把賬算明白。每年物業(yè)收了多少錢、花了多少錢、公共收益有多少，主動要求物業(yè)或者業(yè)委會公示。看不見賬，就談不上信任。

第二，按時交物業(yè)費。服務(wù)不好可以投訴、可以換物業(yè)，但無故拒交只會加速物業(yè)跑路，最后吃虧的還是自己。投訴的時候帶上證據(jù)——照片、視頻、聊天記錄，有理有據(jù)。

第三，盡快成立業(yè)委會。沒有業(yè)委會，業(yè)主就是一盤散沙，物業(yè)說走就走，來了新物業(yè)也沒人監(jiān)督。

第四，積極關(guān)注社區(qū)治理。寧波、安徽、深圳等地已經(jīng)出臺了物業(yè)管理新規(guī)，各地還在不斷完善制度。業(yè)主的參與度越高，小區(qū)治理才能越規(guī)范。

物業(yè)這個行業(yè)，以前太好賺了，粗放野蠻地跑馬圈地，靠房地產(chǎn)爹媽喂飯；現(xiàn)在是還賬的時候，逼著大家真正去拼服務(wù)、拼品質(zhì)、拼口碑。對業(yè)主來說，這是陣痛也是機會。只有物業(yè)和業(yè)主都坐下來把賬算清楚、把服務(wù)做到位，才能真正實現(xiàn)“質(zhì)價相符”，各自安好。

你住的小區(qū)，最近還好嗎？評論區(qū)聊聊吧。