3月，當(dāng)人們還在津津樂道如何通過安裝“小龍蝦”提升工作效率之時(shí)，一場涉及生死存亡的效率革命，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)打響。

在絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨“三高兩低”困境：高庫存、高負(fù)債、高同質(zhì)化與低利潤、低增長之時(shí)，效率與精準(zhǔn)已經(jīng)不再僅僅決定ROE的高低，而是企業(yè)的“生死線”。

在房企的業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，越來越多的開發(fā)商被券商分析師問及“存貨周轉(zhuǎn)率”“拿地到開盤周期”“銷售回款率”等運(yùn)營效率名詞，因?yàn)樗麄兠靼走@些因素將不僅僅影響企業(yè)的每股分紅，更將決定現(xiàn)金短債比”“凈負(fù)債率”“加權(quán)融資成本”這些償債能力指標(biāo)。而這也意味著一場以效率與投資精準(zhǔn)為主題的革命，正在房地產(chǎn)行業(yè)悄然開始。

效率普遍變慢

一些券商調(diào)研員發(fā)現(xiàn)，受制于銷售去化放緩，行業(yè)平均“拿地－開盤”周期中位數(shù)已超過8個(gè)月，部分項(xiàng)目甚至超過12個(gè)月。龍頭房企普遍大幅收縮拿地規(guī)模，拿地銷售比多維持在0.2以下的低位，且投資高度集中于少數(shù)核心城市的核心板塊。為加速回款，以價(jià)換量成為普遍策略，導(dǎo)致毛利率進(jìn)一步下滑。

而在這一系列問題背后，投資精準(zhǔn)度成為決定房企效率的關(guān)鍵要素。決定了土地儲(chǔ)備的質(zhì)量與安全邊際。在普遍性的市場下行中，錯(cuò)誤的城市布局或項(xiàng)目選擇可能直接導(dǎo)致資產(chǎn)沉淀和虧損。

其中，最為典型的莫過于仁恒置地深圳“深之源”項(xiàng)目。后者以極高樓面價(jià)拿地，開盤均價(jià)定在近10萬元/平方米，試圖打造頂級豪宅。結(jié)果，項(xiàng)目開盤后去化艱難，最終不得不以約3.4萬元/平方米的價(jià)格“三折甩賣”，該項(xiàng)目也是仁恒置地計(jì)提33.7億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的重要原因之一。2024年，仁恒置地因房地產(chǎn)資產(chǎn)減值33.7億元、金融資產(chǎn)減值凈虧損21.04億元，以及投資物業(yè)公允價(jià)值虧損2.22億元等原因，凈利潤巨虧37.63億元，虧損同比擴(kuò)大幅度高達(dá)422%。

拿錯(cuò)地已經(jīng)成為導(dǎo)致一家房企持續(xù)多年持續(xù)巨虧、負(fù)債率飆升、發(fā)展遇阻，甚至逼入生死存亡的高危行為。

為了盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商開始通過引入合作伙伴，共擔(dān)資金壓力與市場風(fēng)險(xiǎn)；或是投資中小面積地塊，降低單項(xiàng)目投資總額，加快周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)“船小好調(diào)頭”的靈活布局。

然而，這些舉措并未從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)，只是實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。一方面，合作方自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可能通過項(xiàng)目公司傳導(dǎo)至主體，形成隱性負(fù)債；另一方面，合作開發(fā)中，各股東訴求不一，極易導(dǎo)致決策流程冗長、產(chǎn)品定位妥協(xié)、成本管控失序，錯(cuò)失市場窗口。

尤其是中小地塊往往規(guī)劃條件受限、配套不足，難以施展產(chǎn)品研發(fā)與空間營造的優(yōu)勢，導(dǎo)致項(xiàng)目淪為同質(zhì)化“快銷品”，品牌溢價(jià)喪失。而合作項(xiàng)目盡管全口徑銷售額可觀，但低權(quán)益比例使得真正屬于上市公司股東的利潤(歸母凈利潤)被大幅攤薄，股東回報(bào)名不副實(shí)。

誰是“精準(zhǔn)投資之王”？

在這樣的背景下，擁有精準(zhǔn)投資能力的上市房企，普遍成為資本市場的寵兒。最為典型案例就是華潤置地，它的市盈率是行業(yè)平均水平是行業(yè)平均的13-18倍，其中一個(gè)重要的因素就是因?yàn)榫珳?zhǔn)投資帶來的存貨高周轉(zhuǎn)，以及與此相關(guān)的存貨去化、現(xiàn)金流債務(wù)覆蓋、凈負(fù)債率等行業(yè)性財(cái)務(wù)優(yōu)勢上。

而在所有房企中，因?yàn)榫珳?zhǔn)投資，最被券商看好的，莫過于綠城中國。根據(jù)后者在2025年業(yè)績會(huì)上公布的數(shù)據(jù)，綠城中國在2025年的新拓轉(zhuǎn)化，已經(jīng)由2024年的30%，上升至2025年的33%，年度銷售貢獻(xiàn)453億元。杭州悅海棠、西安綠汀芳菲、大連玉海棠、大連燕語春風(fēng)四個(gè)項(xiàng)目，更是實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開盤，當(dāng)年清盤的神奇效率。

憑借精準(zhǔn)的土地投資，綠城敢于以更高的權(quán)益比重拿地。2025年新拓的土地權(quán)益比重已經(jīng)達(dá)到了69%。財(cái)通證券的分析顯示，2025年綠城投資強(qiáng)度達(dá)0.46，與金茂并列行業(yè)最高，而克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示2025年1-3月百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.3，綠城的投資強(qiáng)度顯著高于行業(yè)平均水平。同時(shí)，在2025年中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500榜單中，綠城位列前十，屬于頭部房企，進(jìn)一步顯示出其逆勢布局的強(qiáng)烈信心與能力。

而且平均“拿地－交付”周期壓縮至26.2個(gè)月，處于行業(yè)第一梯隊(duì)；“拿地－首開”周期平均只有6.1個(gè)月，比行業(yè)平均8-12個(gè)月水平高出一大截，實(shí)現(xiàn)了“精準(zhǔn)下得快”。新增貨值中86%位于核心一、二線城市，其中杭州單城占比高達(dá)38%，在主場市場形成強(qiáng)大的定價(jià)權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

正是憑借行業(yè)領(lǐng)先的精準(zhǔn)投資能力，綠城擁有 了比絕大多數(shù)房企更厚的“安全墊”。綠城中國的現(xiàn)金短債比在2025年創(chuàng)歷史新高，達(dá)到2.6倍；一年內(nèi)到期的短債比例降至18.6%，創(chuàng)造歷史新低。同時(shí)，平均融資成本僅3.3%，較2024年大幅下降60個(gè)基點(diǎn)，而2025年2月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資平均利率為3.64%，綠城中國這一融資成本明顯低于行業(yè)平均水平。

而和綠城一樣，被視為在精準(zhǔn)投資能力位于行業(yè)前列的，還有濱江、招商蛇口、中海等房企，均屬于行業(yè)的第一陣營。

產(chǎn)品力成為關(guān)鍵

精準(zhǔn)投資只是高效率的合成必要元素之一，另一個(gè)重要的元素，就是產(chǎn)品力。上述提及的高效率企業(yè)，不僅僅是因?yàn)榫珳?zhǔn)投資而擁有了更高的效率，還因?yàn)樗麄儚?qiáng)大的產(chǎn)品力。

而綠城中國無疑又是其中最為典型的一家。作為產(chǎn)品力頂尖的房企，綠城在產(chǎn)品力方面的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢有權(quán)威數(shù)據(jù)支撐：據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，綠城至2025年連續(xù)6年位列“中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)”榜單第一；億翰智庫顯示，2021-2025年綠城蟬聯(lián)“中國房企超級產(chǎn)品力Top10”第一名；克而瑞的測評也表明，2020年、2022-2024年綠城位列“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10”第一名，其產(chǎn)品力優(yōu)勢早已經(jīng)膾炙人口，深入人心。

據(jù)綠城中國執(zhí)行董事周長江在2025年業(yè)績會(huì)上回應(yīng)中信證券分析師提問時(shí)透露的信息，綠城已制定并啟動(dòng)2026-2030年度產(chǎn)品規(guī)劃，將其領(lǐng)先同行的產(chǎn)品力優(yōu)勢提前布局了五年。

數(shù)據(jù)顯示，綠城開發(fā)項(xiàng)目僅僅在2025年所得的各類設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)就達(dá)到122個(gè)，其中建筑類44個(gè)，景觀類42個(gè)，精裝類36個(gè)。

而綠城給予戰(zhàn)略指引和產(chǎn)品力的基本法，確保綠城產(chǎn)品基因的傳承和創(chuàng)新。綠城的創(chuàng)新系統(tǒng)目前正在持續(xù)發(fā)力，不斷升級，并已經(jīng)著手制定至2030年的產(chǎn)品力五年規(guī)劃。強(qiáng)大的產(chǎn)品基因，保障了綠城從拿地到開盤的銷售效率，也保證了每一款產(chǎn)品推出，都能取得好于同行的銷售率，進(jìn)而推動(dòng)整體效率的進(jìn)一步提升。

而根據(jù)證券之星房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新房企效率指標(biāo)，在效率綜合排名上靠前的如華潤、中海、中國金茂、濱江等企業(yè)，也是產(chǎn)品力較同行具有優(yōu)勢的企業(yè)。

這場以精準(zhǔn)投資與產(chǎn)品力為雙輪驅(qū)動(dòng)的效率革命，正在重塑中國房地產(chǎn)行業(yè)的格局與邏輯。過去，房企依靠規(guī)模擴(kuò)張與高杠桿撬動(dòng)增長；如今，效率與精準(zhǔn)已成為決定企業(yè)存續(xù)的核心標(biāo)尺。在行業(yè)整體承壓的背景下，唯有那些能夠在投資端精準(zhǔn)落子、在產(chǎn)品端持續(xù)深耕的企業(yè)，才能在激烈的存量競爭中構(gòu)筑起真正的安全邊際與可持續(xù)的成長動(dòng)能?？梢灶A(yù)見，隨著效率革命的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)將加速從“規(guī)模導(dǎo)向”向“價(jià)值導(dǎo)向”躍遷，而這場關(guān)乎生死的洗牌，終究只會(huì)為真正的長期主義者留出席位。