快訊背景：2026年3月至4月，華住集團(tuán)旗下城家資管在北京落地兩大存量資產(chǎn)盤(pán)活案例。

3月，北二環(huán)后海菊兒胡同榮祿府物業(yè)（一輕集團(tuán)國(guó)資持有）完成高端酒店撤場(chǎng)后的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，引入瑞貝庭服務(wù)式公寓；4月，北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)桔子酒店樓上6000㎡商業(yè)毛坯物業(yè)，改造為城家公寓酒店。

兩大項(xiàng)目分別面向核心區(qū)國(guó)資資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)區(qū)民營(yíng)投資物業(yè)，以長(zhǎng)短租結(jié)合模式破解閑置損耗、收益不足、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等問(wèn)題，成為一線城市存量更新的典型樣本。

01

核心區(qū)國(guó)資物業(yè)盤(pán)活

破解空窗損耗

釋放高端長(zhǎng)住價(jià)值

北京二環(huán)內(nèi)東西城物業(yè)具備天然地段稀缺性，但傳統(tǒng)高端酒店運(yùn)營(yíng)存在資金沉淀大、審批周期長(zhǎng)、空窗期無(wú)收益等痛點(diǎn)，國(guó)資物業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)合規(guī)性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求更高。該項(xiàng)目項(xiàng)目引入瑞貝庭服務(wù)式公寓，率先以長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)前置實(shí)現(xiàn)過(guò)渡期合規(guī)起盤(pán)，將物業(yè)流轉(zhuǎn)階段從閑置損耗轉(zhuǎn)為持續(xù)造血，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)無(wú)縫銜接。

▲項(xiàng)目位于北京后海榮祿府西洋樓

項(xiàng)目采用8:2長(zhǎng)短租雙軌模型，20%長(zhǎng)租房源精準(zhǔn)鎖定核心區(qū)涉外機(jī)構(gòu)、部委周邊及高新企業(yè)高支付力客群，滿足其對(duì)居住私密性與居家功能的需求，收割被長(zhǎng)期忽視的高端長(zhǎng)住溢價(jià)；80%短租房源承接高消費(fèi)力家庭旅居客流，充分釋放核心區(qū)復(fù)合市場(chǎng)利潤(rùn)空間。

▲北二環(huán)后海菊兒胡同榮祿府空間內(nèi)部實(shí)景圖

運(yùn)營(yíng)端依托華住數(shù)字化中臺(tái)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)可視、財(cái)務(wù)流程清晰可穿透，高度適配國(guó)央企資產(chǎn)監(jiān)管與審計(jì)要求；改造端堅(jiān)持輕改造策略，嚴(yán)控資本性支出，避免無(wú)效動(dòng)土，讓每一筆前期投入直接指向坪效提升。

從此前北京三里屯瑞貝庭384間央企大盤(pán)到后海國(guó)資項(xiàng)目，URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，北京核心區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)正從迷信外資品牌光環(huán)，轉(zhuǎn)向重視本土運(yùn)營(yíng)商實(shí)質(zhì)治理能力。

▲北京三里屯瑞貝庭，384間位于三里屯核心區(qū)，前身是北京城盈酒店式公寓，業(yè)主為中銀系央企投資公司

此外，同城在營(yíng)門(mén)店數(shù)據(jù)充分驗(yàn)證該模型效率：天安門(mén)王府井瑞貝庭春節(jié)期間實(shí)現(xiàn)連續(xù)5天滿房、高RevPAR表現(xiàn)；國(guó)貿(mào)勁松橋瑞貝庭、藝棧瑞貝庭公寓酒店等門(mén)店出租率常年100%，月租金維持高位，徹底打破行業(yè)對(duì)長(zhǎng)租低客單價(jià)的固有認(rèn)知。

▲北京國(guó)貿(mào)勁松橋瑞貝庭公寓酒店

02

亦莊產(chǎn)業(yè)新城存量改造

業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)

產(chǎn)品精細(xì)化構(gòu)筑溢價(jià)護(hù)城河

亦莊作為北京高精尖產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，商旅需求旺盛，但同樓新增酒店易造成客源內(nèi)耗，普通長(zhǎng)租公寓無(wú)法覆蓋商圈成本。桔子酒店投資人持有的6000㎡商業(yè)毛坯，最終選擇同屬華住生態(tài)的城家公寓酒店品牌合作，實(shí)現(xiàn)同樓錯(cuò)位互補(bǔ)、不競(jìng)爭(zhēng)、共增量。

▲北京亦莊項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖

該項(xiàng)目則采用7:3長(zhǎng)短租配比，70%長(zhǎng)租房源定向服務(wù)企業(yè)中高層、外派人員、封閉開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，夯實(shí)收益底盤(pán)以覆蓋日常運(yùn)營(yíng)成本；30%短租房源承接高品質(zhì)商務(wù)客流，拉升旺季收益上限。主力戶型短租定價(jià)、長(zhǎng)租月租均高于區(qū)域同類產(chǎn)品，溢價(jià)能力來(lái)自精準(zhǔn)客群卡位。

▲北京亦莊項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖

成本控制上，依托華住標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)鏈，90%以上家具采用模數(shù)化成品，單房造價(jià)控制在7萬(wàn)元，顯著低于行業(yè)中檔酒店均值，施工周期僅4個(gè)月，大幅縮短空窗、提前進(jìn)入盈利期。

設(shè)計(jì)上，城家針對(duì)建筑進(jìn)深長(zhǎng)導(dǎo)致的采光劣勢(shì)，項(xiàng)目將餐廚模塊、三分離衛(wèi)生間等低采光依賴功能區(qū)置入暗區(qū)，床區(qū)與休閑區(qū)靠近落地窗，化空間短板為適配長(zhǎng)住需求的功能布局。

家具設(shè)計(jì)兼顧多功能場(chǎng)景切換，1.2米標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)化書(shū)桌加裝滑輪系統(tǒng)，可靈活移動(dòng)至廚房區(qū)作為餐桌、置于工作區(qū)作為辦公桌、推至沙發(fā)旁作為邊幾，一件家具滿足長(zhǎng)短租客群多元使用需求。

▲北京亦莊項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖

城家堅(jiān)持顯性成本嚴(yán)控、隱性體驗(yàn)加碼的產(chǎn)品邏輯：在墻體與門(mén)窗環(huán)節(jié)強(qiáng)化隔音處理，實(shí)測(cè)隔音效果較常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)提升45%—50%；舍棄低成本單體電熱水器，全面采用集中供熱系統(tǒng)，解決商旅客群洗漱熱水不足痛點(diǎn)；同時(shí)選用高品質(zhì)環(huán)保家具提升空間質(zhì)感。在可見(jiàn)處嚴(yán)控投入，在不可見(jiàn)的體驗(yàn)端加大投入，以此構(gòu)筑高溢價(jià)基石，印證“優(yōu)化空間劣勢(shì)是基礎(chǔ)，深耕隱性體驗(yàn)才是商業(yè)設(shè)計(jì)護(hù)城河”的核心邏輯。

客源運(yùn)營(yíng)采用華住會(huì)線上引流+屬地B端直銷組合打法，籌備期即啟動(dòng)預(yù)售蓄客，借助企業(yè)客戶資源與屬地深耕能力夯實(shí)長(zhǎng)租底盤(pán)，依托華住會(huì)員體系保障短租流量，精準(zhǔn)匹配產(chǎn)業(yè)區(qū)多元居住需求。

▲北京亦莊項(xiàng)目外觀

03

行業(yè)觀點(diǎn)

存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回歸精算本質(zhì)

精細(xì)化資管成核心競(jìng)爭(zhēng)力

當(dāng)前一線城市住宿存量市場(chǎng)已進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，資產(chǎn)盤(pán)活不再依賴品牌光環(huán)或粗放式投入，能否實(shí)現(xiàn)空窗期造血、成本可控、收益穩(wěn)定、業(yè)態(tài)精準(zhǔn)適配，成為評(píng)判運(yùn)營(yíng)商能力的核心標(biāo)尺。

北京兩大項(xiàng)目的落地，分別給出了適配不同物業(yè)屬性、不同客群結(jié)構(gòu)的解法，共同驗(yàn)證了長(zhǎng)短租結(jié)合服務(wù)式公寓模式的通用性與可行性：該模式有效填補(bǔ)傳統(tǒng)酒店與普通長(zhǎng)租公寓之間的市場(chǎng)空白，既滿足長(zhǎng)住客群的居家功能需求，又承接短租客群的品質(zhì)旅居訴求。

本土資管機(jī)構(gòu)憑借對(duì)國(guó)內(nèi)政策、資產(chǎn)特點(diǎn)與客群需求的深度理解，以數(shù)字化合規(guī)管理、標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)鏈、輕量化改造、精準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)能力，幫助業(yè)主降低風(fēng)險(xiǎn)、提升資產(chǎn)利用率與回報(bào)率。

未來(lái)，一線城市存量資產(chǎn)更新將更青睞算得清賬、控得住成本、穩(wěn)得住現(xiàn)金流、提得高溢價(jià)的務(wù)實(shí)型運(yùn)營(yíng)商，以全周期精細(xì)化能力推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

內(nèi)容來(lái)源: 城家資管

內(nèi)容審核:URI研究中心

內(nèi)容復(fù)核:韓曉

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶