為了盤貨存量，上海在商辦樓宇的更新中持續(xù)引入新業(yè)態(tài)、新場景。

4月10日舉辦的“2026上海商辦樓宇更新提升對接服務(wù)”交流活動上，上海16個(gè)區(qū)、2個(gè)管委會共130余個(gè)優(yōu)質(zhì)樓宇項(xiàng)目對外集中展示，并與產(chǎn)業(yè)、科技、文化、體育、康養(yǎng)、租住等賽道共120余家優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行深度鏈接。

上海市商辦樓宇降低空置率和更新提升工作專班（下稱“專班”）自2025年成立以來已完成46個(gè)更新項(xiàng)目，提煉了功能轉(zhuǎn)換、活力重塑2大類共12種更新模式，并推出36個(gè)典型案例（功能覆蓋科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、教育培訓(xùn)、租賃住房）等。

聚焦商辦樓宇資產(chǎn)盤活、提質(zhì)增效，業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識是，商辦樓宇的“再造”，應(yīng)將思維從開發(fā)角度轉(zhuǎn)向資管角度做轉(zhuǎn)變，更好賦能城市整體發(fā)展。

睿星資本中國區(qū)開發(fā)高級董事俞俊在交流活動中表示，上海正在面臨和多年前倫敦、紐約等歐美一線城市類似的存量資產(chǎn)盤活問題。而存量資產(chǎn)盤活的核心價(jià)值首先在于“運(yùn)營”，有了運(yùn)營才有后續(xù)的盈利；其次，要重點(diǎn)考慮租金和資產(chǎn)收益，包括采取REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等方式。只有資產(chǎn)升值了，資產(chǎn)持有方才能有持續(xù)耐心。

作為上海最早成立的開發(fā)區(qū)之一、漕河涇總公司也面臨不少上世紀(jì)上90年代建設(shè)的生產(chǎn)型工廠。公司財(cái)務(wù)總監(jiān)方浩毅表示，現(xiàn)階段，樓宇的定價(jià)邏輯與之前發(fā)生了巨大變化，穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源、可靠的客戶、具有資本價(jià)值成為三大主要考慮因素。

方浩毅建議，商辦樓宇更新可以從四方面進(jìn)行拓展。第一，空間改善。這包括共享的算力基建布局（來進(jìn)行點(diǎn)狀支持）、共創(chuàng)空間與會議設(shè)施等；第二，客戶重構(gòu)。一些新型企業(yè)的引入并不能只是單純“填”客戶，而是要為作為產(chǎn)業(yè)的疏導(dǎo)；第三，項(xiàng)目與服務(wù)的衍生。類似要素對接、客戶匹配等可以提升服務(wù)深度，使自身成為服務(wù)集成商；第四，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。有了國資、銀行等主體介入，并使用投貸杠桿，樓宇的投資回報(bào)率、租賃率才會有進(jìn)一步提升。

保險(xiǎn)資管頭部企業(yè)、太平洋資管副總經(jīng)理嚴(yán)赟華稱，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，商辦樓宇“卷租金”“卷硬件”是此前同質(zhì)化競爭下的必然結(jié)果，全球一些發(fā)達(dá)國家情況也是如此，但同質(zhì)化競爭的根本原因，是有質(zhì)量的好內(nèi)容少，“上海陸續(xù)推出的36個(gè)案例中，以四位一體模式（政府、業(yè)主、運(yùn)營方、實(shí)施/開發(fā)方）推進(jìn)的占比超9成，未來，具有專業(yè)化細(xì)分內(nèi)容運(yùn)營能力的服務(wù)商有極大的發(fā)展?jié)摿Α薄?/p>

如何讓金融更好地發(fā)揮作用，嚴(yán)赟華認(rèn)為，一方面，要客觀專業(yè)評價(jià)樓宇的盈利能力；另一方面，要將更新后的商辦樓宇進(jìn)行資產(chǎn)證券化，這不僅僅是資產(chǎn)上市的新方式，也是撬動重資產(chǎn)提質(zhì)增效的重要手段。該過程離不開貸款、并購等方式，也需要金融“組合拳”來做好全生命周期的工作。而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以作為募投管退鏈條中一個(gè)較好的退出渠道。

“許多商辦樓宇更新項(xiàng)目確實(shí)不缺資金、不缺建設(shè)單位，但細(xì)分領(lǐng)域的運(yùn)營方較緊缺。”普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局副局長李梅表示，從一段時(shí)間的實(shí)踐來看，政府方需要直面項(xiàng)目痛點(diǎn)，比如初期就為項(xiàng)目方提供精準(zhǔn)導(dǎo)航，讓企業(yè)了解、明確政策；中期和相關(guān)部門做好對接，并以聯(lián)合會審等方式來降低審批時(shí)限；后期則要聚焦項(xiàng)目難點(diǎn)來逐個(gè)突破，如保租房、酒店等在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上的較多困惑，還有待多部門協(xié)同解決。