一邊是超七成房企不拿地，一邊是頭部房企斥巨資“補(bǔ)倉(cāng)”，房企投資格局正越發(fā)“冰火兩重天”。

今年一季度至今，典型房企如中國(guó)金茂（00817.HK）?，已經(jīng)在八個(gè)城市有拿地動(dòng)作，其他巨頭如保利發(fā)展（600048.SH）??、華潤(rùn)置地（01109.HK）等投資力度更為突出，成為土拍市場(chǎng)上的“?？汀?。

綜合多家房企管理層的觀點(diǎn)，今年土拍市場(chǎng)供應(yīng)明顯“縮量”，這讓頭部企業(yè)也充滿了“拿地焦慮”，核心城市成為其必爭(zhēng)之地。另一方面，當(dāng)前房企拿地不僅是為了沖規(guī)模，更重要的是通過(guò)較為優(yōu)質(zhì)的地塊，帶動(dòng)修復(fù)整體利潤(rùn)空間及財(cái)務(wù)報(bào)表。

這些巨頭“搶跑”拿地

在房企現(xiàn)金流普遍緊張的當(dāng)下，投資拿地是一件“奢侈”的事。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，今年一季度，在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲(chǔ)備入賬。這意味著，一季度百?gòu)?qiáng)房企中有超七成沒(méi)有投資拿地。

不拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，意味著未來(lái)銷售規(guī)模會(huì)逐漸縮量，大批房企正主動(dòng)或被動(dòng)逐漸“瘦身”。但“硬幣”的另一面是，那些依然有實(shí)力進(jìn)行投資的房企，正在加緊買地“備糧”。

4月9日，廣州市荔灣區(qū)成交一宗宅地。該地塊吸引了金茂、保利激烈競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)，最終金茂以總價(jià)14.88億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)26610元/平方米，溢價(jià)率6.44%。

這并非金茂今年首次出手。公開(kāi)資料顯示，一季度，金茂先后在上海、西安、成都等7個(gè)城市獲取7宗土地，中指研究院榜單顯示其新增貨值168億、拿地金額約71億元，兩項(xiàng)數(shù)值均位列行業(yè)第四。如果加上廣州這塊地，總拿地金額已達(dá)85億元。

從具體時(shí)間看，金茂拿地主要集中在三月份以后。3月6日，金茂拿下西安曲江低密地塊；3月13日，金茂聯(lián)合其他企業(yè)競(jìng)得上海嘉定新城地塊；3月17日，金茂拿下長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)地塊；3月29日，金茂在南京、蘇州雙城同步落子；3月31日，金茂又在青島、成都連下兩城拿地；4月9日，又在廣州市荔灣區(qū)成交一宗宅地。

上述拿地節(jié)奏，放在房企隊(duì)伍中可謂十分活躍。近兩年來(lái)，金茂投資拿地的力度已經(jīng)明顯加大。從最直觀的數(shù)據(jù)看，自2024年以來(lái)，中國(guó)金茂累計(jì)獲取43個(gè)項(xiàng)目，全部聚焦核心城市、核心板塊，其中2025年新獲取21個(gè)項(xiàng)目、全部位于一二線城市。

比金茂拿地更活躍的，還有保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、越秀集團(tuán)等巨頭企業(yè)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度廣州越秀集團(tuán)以711億元全口徑新增貨值位列第一；華潤(rùn)置地新增貨值270億元，位列第二；保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為247億元，位列第三。金茂緊隨其后位居第四，綠城中國(guó)（03900.HK)一季度新增貨值75億元位居第六。

這些房企有的是底價(jià)拿地，但同時(shí)也拍出了一些“高溢價(jià)”地塊。

丁祖昱評(píng)樓市表示，一季度50個(gè)城市溢價(jià)率5%以上的地塊中，保利發(fā)展拿了三幅，其中杭州兩幅，溢價(jià)率分別為51.08%和16.11%；越秀和綠城均有2幅溢價(jià)率高于5%的地塊成交；金茂則以16.26%的溢價(jià)競(jìng)得青島同安路地塊。

供應(yīng)縮量催生投資焦慮

頭部房企密集拍地，固然是因?yàn)橛匈Y金余力，有維持銷售規(guī)模的意圖。但在此前召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，房企管理層普遍談及一個(gè)現(xiàn)狀：土地市場(chǎng)縮量帶來(lái)的投資考驗(yàn)。

金茂管理層表示，2025年的土地市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)，全國(guó)土地市場(chǎng)的企穩(wěn)回升還在努力過(guò)程當(dāng)中。進(jìn)入2026年以來(lái)，土地市場(chǎng)供應(yīng)端減少、縮量還是比較明顯。核心地段土地較少，對(duì)偏遠(yuǎn)土地房企防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)又比較強(qiáng)。

在這種情況下，金茂的投資策略是“積極不激進(jìn)”，一方面加大對(duì)城市及板塊的研究，精準(zhǔn)把握好投資節(jié)奏，同時(shí)回到項(xiàng)目“本體”上，把防風(fēng)險(xiǎn)放在首要位置，并重視利潤(rùn)指標(biāo)。

綠城中國(guó)談到了類似情況，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，與往年同期相比，當(dāng)前土地市場(chǎng)供給端節(jié)奏明顯放緩，供給總量有所下降，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)稀缺，主要受政府做地節(jié)奏、商品房市場(chǎng)去化情況以及開(kāi)發(fā)商拿地資金等因素影響。

“整體來(lái)看，2026年的投資工作，可以說(shuō)是近年來(lái)最具挑戰(zhàn)性的一年?！惫芾韺臃Q。對(duì)于存貨較多、去化較慢的城市，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)減緩拿地節(jié)奏；而對(duì)于存貨較少、去化較快的城市，開(kāi)發(fā)商的拿地意愿則相對(duì)強(qiáng)烈；今年投資策略會(huì)兼顧現(xiàn)金流與利潤(rùn)。

中指研究院報(bào)告也顯示，2026年各地普遍調(diào)減年度供地規(guī)模，其中北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃降至200～240公頃，較2025年減少40～60公頃。一季度，300城住宅用地推出規(guī)劃建面6472萬(wàn)平方米，同比下降23.8%。

土拍供應(yīng)縮量、核心城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企勢(shì)必會(huì)在優(yōu)質(zhì)地塊放出時(shí)加大競(jìng)爭(zhēng)。

此外，當(dāng)前房企在核心城市加大拿地，這一策略有利潤(rùn)方面的考量。一方面，當(dāng)前行業(yè)改善型需求持續(xù)釋放，這一投資特點(diǎn)可適配新周期下的市場(chǎng)需求；另一方面，房企意在通過(guò)拿好地、做優(yōu)增量，帶動(dòng)公司整體盈利表現(xiàn)，改善財(cái)務(wù)報(bào)表。

以金茂為例，該集團(tuán)去年拿了21宗核心地塊，總計(jì)價(jià)款577億，管理層稱這些項(xiàng)目銷售凈利率超過(guò)10%。去年，金茂實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1135億元，同比增長(zhǎng)16%；股東應(yīng)占利潤(rùn)（含投資物業(yè)公平值損益）12.53億元，同比增長(zhǎng)18%。

克而瑞表示，從房企投資邏輯來(lái)看，一方面當(dāng)前銷售復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固，多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項(xiàng)目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨于保守；另一方面，市場(chǎng)熱度高度聚焦核心區(qū)域。展望二季度，土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)"局部回暖、整體審慎"態(tài)勢(shì)，隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土拍熱度有望階段性回升。