今年的重慶樓市，迎來(lái)了一個(gè)不錯(cuò)的小陽(yáng)春。

多個(gè)新開樓盤都發(fā)出了熱銷喜報(bào)，某機(jī)構(gòu)還發(fā)布了一份3月重慶中心城區(qū)商品住宅認(rèn)購(gòu)套數(shù)TOP20榜，不少熱門大盤都榮登榜上。

但登上榜一大哥的“巴濱無(wú)界”，卻把我給看楞了。

印象中這個(gè)樓盤已經(jīng)修了很久了，但市場(chǎng)上卻很少聽到它的聲音，早就快被人給遺忘了，怎么突然一下就登上銷量榜首了呢？

01.樓市高峰期拿地

開盤卻姍姍來(lái)遲

聽到“巴濱無(wú)界”這個(gè)樓盤的名字，是不是以為它位于巴濱路，還擁有無(wú)敵的視野？

其實(shí)它真正的位置在界石，跟巴濱路沒得半毛錢的關(guān)系。

2020年12月21日，巴南建設(shè)集團(tuán)以15.46億元的總價(jià)拿下界石314畝商住地塊，樓面價(jià)約4000元/平，總建筑體量約38.6萬(wàn)方。

這個(gè)地塊就是后來(lái)的巴濱無(wú)界，總共由7個(gè)地塊組成，還包含了一塊商業(yè)用地。

值得一提的是，2018~2021年期間，眾多知名開發(fā)商曾云集界石。

融創(chuàng)、恒大、陽(yáng)光城等均在此落子，打造了恒大錦城、翡麗錦悅、御蘭花亭等樓盤，而萬(wàn)科更是兩次砸下巨資，買下超50萬(wàn)體量的巨無(wú)霸地塊。

這些樓盤如今大多早已建成投用，成為當(dāng)?shù)氐娜司訕?biāo)桿。

而巴濱無(wú)界的開發(fā)進(jìn)度，則稍有點(diǎn)遲緩。

雖然是2020年底拿的地，但一直拖到2023年9月才正式首開，首批推出的是洋房和小高層產(chǎn)品，均價(jià)在8000元/平左右。

不過(guò)在開盤時(shí)熱鬧一陣后，這個(gè)項(xiàng)目就寂靜無(wú)聲了，直到多年之后突然登上熱銷榜。

掐指一算，這個(gè)項(xiàng)目離拿地已經(jīng)過(guò)去五年之久了，這個(gè)南重慶30多萬(wàn)方的大盤，到底呈現(xiàn)得怎么樣了呢？

02.巴南顏值最高樓盤

真實(shí)銷售情況成謎

小樹一路顛簸來(lái)到界石，剛到目的地就被這個(gè)樓盤給吸引住了：

大面積的玻璃材質(zhì)和金屬鋁板、大尺度的陽(yáng)臺(tái)和開窗，俊朗的線條……說(shuō)它是巴南顏值最高的樓盤，也不為過(guò)。

樓盤門口顯眼處，豎立著醒目的巴濱地產(chǎn)。

原來(lái)雖然是巴南建設(shè)集團(tuán)拿下的地，但最后交給了巴濱地產(chǎn)來(lái)負(fù)責(zé)開發(fā)，所以取名叫“巴濱無(wú)界”。

目前總共修建了攬境和悅境兩個(gè)組團(tuán)，均已是現(xiàn)房狀態(tài)。

根據(jù)公開資料介紹，巴濱地產(chǎn)成立于2022年6月，在“進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見”背景下，專為開發(fā)平臺(tái)閑置土地而成立的國(guó)企地產(chǎn)公司。

兩家公司都有共同的股東，有興趣的粉絲可以自己去看。

進(jìn)去之后還發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目不單顏值好看，其園林景觀和建筑細(xì)節(jié)也都是可圈可點(diǎn)，頗有某龍頭房企的影子。

而且它的物業(yè)也是龍湖的，怪不得打理得井井有條。

小區(qū)在臨崖的位置還修建了一個(gè)無(wú)邊界泳池，可以望到下面占地約200畝的羅灘河公園，這應(yīng)該就是它取名無(wú)界的由來(lái)。

單從小區(qū)內(nèi)部環(huán)境來(lái)看，還真挑不出什么缺點(diǎn)。

那它的銷售情況到底怎么樣呢？

小樹找到它的售樓部，剛好就設(shè)在路邊的小區(qū)商鋪，里面還坐著幾個(gè)置業(yè)顧問，聊起了樓盤的銷售情況：

“我們樓盤最近賣得很火，3月份還上了熱銷榜”，“主要靠的是團(tuán)購(gòu)”。

不過(guò)望著空蕩蕩的售樓部、集體聊手機(jī)的置業(yè)顧問，等半天都看不到一個(gè)購(gòu)房者，小樹只能說(shuō)是嘖嘖稱奇。

一個(gè)月賣190套房，這是個(gè)什么概念？

小樹多次去過(guò)海成云湖郡，那里幾乎每天都是人山人海，置業(yè)顧問喉嚨都要喊破，就這樣一個(gè)月也就只能賣個(gè)150來(lái)套，這中間隔著多大的差距？

海成云湖郡售樓部，攝于3月7日

剛好旁邊還有個(gè)知名大盤江南某科城，小樹進(jìn)了它們售樓部一看，同樣也是空蕩蕩的，只有一個(gè)員工在值班：

“我們一個(gè)月也就賣個(gè)三四套吧，這邊的員工都去支援中央公園項(xiàng)目了”

看來(lái)，巴濱無(wú)界想在一個(gè)月內(nèi)賣掉190套房子，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)是很難辦到的；

小樹圍著小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，雖然房子已經(jīng)早就是現(xiàn)房了，但入住裝修的卻寥寥無(wú)幾，官方新聞顯示：

“項(xiàng)目首日交房活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)到訪33組，成功接房31組，接房率達(dá)94%”

而在2025年5月巴南的一份公告上，巴濱無(wú)界名下的界石組團(tuán)S分區(qū)S52-1、S45-2、S50-1、S45-3、S51-1這個(gè)五個(gè)地塊，因閑置未開發(fā)的原因，被巴南區(qū)以土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券依法收回。

換句話說(shuō)，原計(jì)劃體量達(dá)38.6萬(wàn)方的巴濱無(wú)界項(xiàng)目，因種種原因不得不踩下剎車，及時(shí)止損了。

種種跡象顯示，巴濱無(wú)界能在短短時(shí)間內(nèi)成交這么多房源，并不是一個(gè)純粹的市場(chǎng)行為，而是經(jīng)過(guò)了“深思熟慮”。

要么左手倒右手，要么抵給了施工方。

03.產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)

如今變成燙手山芋

巴濱無(wú)界，為何從當(dāng)初一個(gè)寄予厚望的大盤，變成了如今燙手的山芋呢？

最主要的原因，還是樓盤的位置實(shí)在太偏了。

目前界石板塊還沒通地鐵，小樹坐地鐵6號(hào)線到了茶園終點(diǎn)站后，再轉(zhuǎn)了半個(gè)小時(shí)的公交車才到這里，總用時(shí)差不多兩個(gè)小時(shí)。

而從茶園到界石的這半個(gè)小時(shí)路上，還要穿過(guò)一片巨大的城市斷裂帶，將界石與主城隔離開，形成了一個(gè)孤島。

事實(shí)上，即便從界石板塊來(lái)看，巴濱無(wú)界的位置也并不太好。

巴濱無(wú)界位于界石北面，周邊被大片的工業(yè)區(qū)和荒地圍繞，空氣中經(jīng)常能聞到各種刺鼻的味道，生活配套也比較欠缺。

如果城市能繼續(xù)向北，這邊的配套遲早也能發(fā)展起來(lái)。

但如今周邊的房子都賣不動(dòng)了，規(guī)劃的藍(lán)圖到底還能兌現(xiàn)多少，購(gòu)房者不免要打上大大的問號(hào)。

如果價(jià)格便宜總價(jià)低，或許還能吸引到一些區(qū)域內(nèi)價(jià)格敏感的剛需客；

比如附近的江南萬(wàn)科城，就推出了建面70來(lái)平、總價(jià)50萬(wàn)不到的精裝房，入住率還相當(dāng)不錯(cuò)。

但巴濱無(wú)界卻自信心爆棚，走了條高大上的路線。

不僅將主力產(chǎn)品設(shè)計(jì)成了建面110~143平的大戶型，還用上了LOW-E玻璃和鋁板等各種高端建材，想一步登天打造成界石的標(biāo)桿豪宅。

但很難想象，這附近的有錢人會(huì)跑到這個(gè)周邊荒山野嶺、毫無(wú)生活配套，空氣中還彌漫著各種味道的工業(yè)區(qū)附近去改善生活。

花同樣的預(yù)算，買到附近的龍洲灣或者茶園鹿角它不香嗎？

如果能早點(diǎn)開盤，或者產(chǎn)品能修成小戶型，又或是以銷定產(chǎn)分批開發(fā)……結(jié)局都不會(huì)變成這樣。

當(dāng)規(guī)劃與市場(chǎng)出現(xiàn)了錯(cuò)配，最終的結(jié)果就是塊燙手的山芋。

費(fèi)盡了千辛萬(wàn)苦，終于將閑置土地變成了閑置樓盤，后面的路又該怎么走呢？