甘肅省物業(yè)管理辦法

（2006年3月29日甘肅省人民政府令第26號公布 2010年9月9日甘肅省人民政府令第68號第一次修正 2018年10月17日甘肅省人民政府令第146號第二次修正 2018年12月1日起實(shí)施）

第一條　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條　省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第四條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

第五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后依法從事物業(yè)服務(wù)活動，接受行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第六條　劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。

第七條　有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理：

（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第（二）、（三）、（五）項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第八條　物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；

（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。

業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會決定本辦法第十條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十三條　首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成。

縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十五條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十六條　業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會的決定。

第十七條　業(yè)主委員會委員的組成應(yīng)為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。

第十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。

第十九條　首次業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。

第二十條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積小于3萬平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條　建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項(xiàng)的物業(yè)管理移交驗(yàn)收手續(xù)。

第二十二條　商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國家建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十三條　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

第二十四條　建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。

任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。

第二十六條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和級別管理，物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度，由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。

普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)管理費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第二十七條　建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等單位?yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

第三十條　專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕。費(fèi)用由所有人承擔(dān)。

共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，維修費(fèi)用由共用物業(yè)部分所有人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促實(shí)施。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

縣級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況，管理服務(wù)的具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用，雙方權(quán)利和義務(wù)，合同期限，違約責(zé)任等。

第三十二條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。

第三十三條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十四條　供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護(hù)和更新：

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁摺⑦B接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第三十五條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計(jì)功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

（三）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十七條　業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十五條規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第三十九條　房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條　本辦法中以下用語的含義：

共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四十一條　本辦法自2006年5月1日起施行。