行 業(yè) 趨 勢(shì)

80個(gè)小區(qū)、多家品牌物業(yè)
2026年這場(chǎng)"撤退"意味著什么？

物業(yè)公司不是不想干了，是真的干不下去了。

最近，一段視頻在業(yè)主群里瘋傳："從'賴著不走'到'主動(dòng)撤退'，2026物業(yè)撤場(chǎng)潮來襲，某地多個(gè)小區(qū)中招。"

視頻里提到一組數(shù)據(jù)：僅2025年3月，全國(guó)就有超過50個(gè)小區(qū)與物業(yè)解約；到2026年，預(yù)計(jì)撤場(chǎng)項(xiàng)目將達(dá)到80個(gè)。

很多人看完第一反應(yīng)是：活該，誰讓你們服務(wù)不好？

但今天這篇，我們不說情緒，只看數(shù)據(jù)。

先看一組觸目驚心的數(shù)字

視頻提到一個(gè)具體案例：某品牌物業(yè)在某小區(qū)，因收繳率持續(xù)下滑，近兩年累計(jì)虧損近130萬元，將于4月底正式退出。

130萬。這還只是一個(gè)小區(qū)的虧損。一個(gè)中等規(guī)模的物業(yè)公司，在管項(xiàng)目少則十幾個(gè)、多則幾十個(gè)。如果一個(gè)項(xiàng)目虧130萬，兩個(gè)項(xiàng)目就虧260萬，五個(gè)項(xiàng)目就是650萬。

物業(yè)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，持續(xù)虧損的項(xiàng)目，撤場(chǎng)只是時(shí)間問題。

退場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量趨勢(shì)（季度統(tǒng)計(jì)）

2024年上半年：13個(gè)

2024年Q3：20個(gè)

2024年Q4：26個(gè)

2025年Q1：50個(gè)

2025年Q2：60個(gè)

2025年Q3：62個(gè)

2025年Q4：68個(gè)

2026年（預(yù)計(jì)）：80個(gè)

兩年時(shí)間，從13個(gè)到80個(gè)，增幅超過5倍。這條曲線還在往上走。

一個(gè)小區(qū)的單選題：交費(fèi)，還是"失守"？

物業(yè)撤場(chǎng)，受損最深的永遠(yuǎn)不是物業(yè)公司，而是小區(qū)的全體業(yè)主。

物業(yè)走了，保潔停了，垃圾沒人清了，安保撤了，門崗空了。電梯壞了沒人修，綠化沒人管，路燈壞了沒人換。小區(qū)在幾天之內(nèi)就會(huì)從"管理有序"變成"無人接管"。

這時(shí)候有人會(huì)說："那就換一家物業(yè)嘛，有什么大不了的？"

說這話的人，大概率沒有經(jīng)歷過物業(yè)撤場(chǎng)后長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至數(shù)年的"真空期"。

物業(yè)撤場(chǎng)后重新招標(biāo)，不是在淘寶上下個(gè)單那么簡(jiǎn)單。需要業(yè)委會(huì)組織、街道/社區(qū)協(xié)調(diào)、方案評(píng)審、合同談判、資料交接、人員入駐?？斓脑捯粌蓚€(gè)月，慢的話半年甚至更久。這個(gè)期間，小區(qū)的一切公共服務(wù)幾乎處于停滯狀態(tài)。

更殘酷的是：新物業(yè)來了，
該交的物業(yè)費(fèi)，一分都不會(huì)少。

甚至可能更多。因?yàn)槔衔飿I(yè)撤場(chǎng)時(shí)虧的錢不會(huì)憑空消失，小區(qū)的維修基金、欠繳費(fèi)用、設(shè)備老化等問題都還在。新物業(yè)接手后，第一件事往往是"摸底"，然后告訴你：這個(gè)電梯要換，那個(gè)外墻要修，這些錢從哪來？

收費(fèi)不足+成本上漲，一個(gè)被夾死的行業(yè)

物業(yè)行業(yè)的困境，本質(zhì)上是一個(gè)"雙重?cái)D壓"問題。

收入端

收繳率持續(xù)走低

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未調(diào)整

公共收益分配矛盾加劇

成本端

人工成本年年上漲

物料能源價(jià)格攀升

設(shè)施設(shè)備老化維修成本激增

結(jié)果：利潤(rùn)空間被無限壓縮 → 虧損 → 撤場(chǎng)

過去二十年，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾乎沒有調(diào)整過。但物價(jià)漲了，最低工資漲了，社?；鶖?shù)漲了，電費(fèi)水費(fèi)漲了。物業(yè)公司的收入在原地踏步，成本卻在逐年攀升。

一個(gè)2010年定價(jià)2元/㎡的小區(qū)，到2026年還是2元/㎡。但2010年的保安月薪是2000元，2026年已經(jīng)是4000到5000元。保潔、維修、綠化等崗位的人工成本，幾乎全部翻了一倍以上。

物業(yè)公司扛得住一年，扛不住兩年；扛得住兩年，扛不住五年。

"先服務(wù)后繳費(fèi)""降低物業(yè)費(fèi)"——兩個(gè)聽起來很美的方案

視頻里提到了兩個(gè)行業(yè)"新趨勢(shì)"：先服務(wù)后繳費(fèi)、降低物業(yè)費(fèi)。這兩個(gè)方案在網(wǎng)絡(luò)上呼聲很高，但細(xì)想一下，都存在明顯的邏輯硬傷。

1 "先服務(wù)后繳費(fèi)"

這個(gè)想法的初衷是好的：讓業(yè)主先看到服務(wù)質(zhì)量，滿意了再交錢。但現(xiàn)實(shí)中，它面臨一個(gè)無法回避的問題——誰來定義"滿意"？

A業(yè)主覺得地拖得不夠干凈拒繳，B業(yè)主覺得已經(jīng)很好了照常繳費(fèi)。最后的結(jié)果一定是：覺得"不滿意"的人越來越多，繳費(fèi)的人越來越少。物業(yè)公司用已經(jīng)花出去的人工和物料成本，換來一張張白條。

這本質(zhì)上是一個(gè)"先干活后結(jié)賬"的模式，在任何一個(gè)行業(yè)都難以持續(xù)。你去飯店吃飯是先結(jié)賬后上菜還是先吃完再看看滿不滿意再付錢？理發(fā)先理還是先付？裝修先裝還是先結(jié)？道理是一樣的。

2 "降低物業(yè)費(fèi)"

這是一個(gè)典型的"既要又要"思維——業(yè)主想要更低的價(jià)格，同時(shí)又不想降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)公司能提供什么樣的服務(wù)，取決于收到了多少錢。1.5元/㎡能提供的服務(wù)和3元/㎡能提供的服務(wù)，差距是實(shí)實(shí)在在的。如果你把物業(yè)費(fèi)從3元降到1.5元，然后要求保潔頻次不變、安保人員不減、綠化品質(zhì)不降，那物業(yè)公司只有一個(gè)辦法：虧損運(yùn)營(yíng)，直到撐不住走人。

降低物業(yè)費(fèi)不是不可能，但前提是業(yè)主們要接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)同步下降。少一檔保安、減一個(gè)保潔、砍掉綠化養(yǎng)護(hù)頻次、取消社區(qū)活動(dòng)——這些都會(huì)直接反映在你的生活品質(zhì)上。

品牌物業(yè)都在撤，新來的能更好嗎？

視頻里提到的撤場(chǎng)案例中，不乏知名品牌物業(yè)公司。當(dāng)一個(gè)連萬科級(jí)別的大型物業(yè)都扛不住要走的時(shí)候，你想想：下一個(gè)愿意來接手的是什么公司？

大概率不是更好的，而是更"便宜"的。

因?yàn)橐粋€(gè)收繳率不到70%、虧損嚴(yán)重的小區(qū)，對(duì)任何物業(yè)公司來說都是一塊"燙手山芋"。愿意接手的公司只有兩種可能：一種是不了解情況"先接了再說"的，一種是報(bào)價(jià)極低"薄利多銷"的。

"劣幣驅(qū)逐良幣"——當(dāng)認(rèn)真做服務(wù)的物業(yè)因?yàn)樘潛p被迫撤場(chǎng)，留下的市場(chǎng)空間會(huì)被愿意低價(jià)接盤的公司占據(jù)。而低價(jià)意味著什么？削減人員、降低標(biāo)準(zhǔn)、減少投入。最終吃虧的，還是業(yè)主自己。

這不是危言聳聽，這是正在發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。

物業(yè)行業(yè)需要自救，但業(yè)主也需要清醒

我們不否認(rèn)，物業(yè)行業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量參差不齊、收費(fèi)不透明、管理粗放等問題。這些問題需要被正視、被解決。

但解決這些問題的方向，不是把物業(yè)"趕走"，而是讓物業(yè)"變好"。

對(duì)物業(yè)企業(yè)說幾句掏心窩的話：

?別等業(yè)主上門投訴，主動(dòng)公示收支明細(xì)。很多矛盾源于"不知道錢花哪了"。當(dāng)你把每一筆支出都擺在臺(tái)面上，業(yè)主的信任成本就會(huì)大幅降低。

?別拿"虧損"當(dāng)擋箭牌。虧損了可以和業(yè)主溝通調(diào)價(jià)，但不能一邊虧損一邊降低服務(wù)，最后拍拍屁股走人，留下一地爛攤子。

?服務(wù)是唯一的護(hù)城河。在這個(gè)行業(yè)里，品牌和規(guī)模不能讓你永遠(yuǎn)贏下去，只有業(yè)主的真實(shí)滿意度，才是你能不能留下來的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)業(yè)主也說幾句實(shí)話：

?物業(yè)費(fèi)不是"消費(fèi)"，是"儲(chǔ)蓄"。你交的每一分物業(yè)費(fèi)，都在維護(hù)你家樓下的電梯、你家門口的綠化、你車停的地下車庫(kù)。這筆錢不是"給了物業(yè)"，是"存進(jìn)了你家小區(qū)的維護(hù)基金"。

?拒繳不是維權(quán)，是搬起石頭砸自己的腳。你不交費(fèi)的后果，不是物業(yè)虧了，而是物業(yè)縮減服務(wù)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)不敢來、小區(qū)品質(zhì)下滑、房?jī)r(jià)跟著跌。

?合理訴求要通過合法渠道表達(dá)。服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，可以要求業(yè)委會(huì)出面溝通、要求物業(yè)限期整改、要求公開賬目。這些才是真正有效的維權(quán)方式。

?別被網(wǎng)絡(luò)情緒帶節(jié)奏。"趕走物業(yè)、自己管"聽起來很爽，但爽完之后呢？你真的準(zhǔn)備好自己管了嗎？

物業(yè)公司撤場(chǎng)潮不是業(yè)主的勝利，
是所有業(yè)主共同的失敗。

一個(gè)好的小區(qū)，不是沒有矛盾的小區(qū)，
而是業(yè)主和物業(yè)能坐下來好好談的小區(qū)。

2026年，物業(yè)撤場(chǎng)潮或許還會(huì)繼續(xù)。但每撤走一家物業(yè)，就多一個(gè)小區(qū)陷入"無人管理"的困境，多一批業(yè)主開始體驗(yàn)"沒有物業(yè)的日子"到底有多難。

希望這篇文章能被更多人看到。不是幫物業(yè)說話，是幫每一個(gè)按時(shí)交費(fèi)、愛護(hù)家園的業(yè)主說話。

本文基于網(wǎng)絡(luò)公開信息整理分析，僅代表作者個(gè)人觀察與思考，

不構(gòu)成對(duì)任何個(gè)體或群體的評(píng)價(jià)，不構(gòu)成任何法律意見。

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