2025年是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具有前瞻視角、提前完成布局的房企已經(jīng)能夠在財(cái)報(bào)中收獲搶跑效應(yīng)。

近日，新城控股發(fā)布2025年年報(bào)，“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略為其構(gòu)建了更為穩(wěn)定、更具確定性的發(fā)展空間，也令新城控股成為民營(yíng)房企里少數(shù)實(shí)現(xiàn)零違約、高交付的企業(yè)。

孫婉秋 攝

0 1

重交付、資金回籠

去年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收530.12億元，歸母凈利潤(rùn)6.8億元，公司整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率改善是數(shù)條業(yè)務(wù)線共同發(fā)力的成果。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看，去年該業(yè)務(wù)為新城控股貢獻(xiàn)營(yíng)收390.04億元，結(jié)算毛利率13.03%，較2024年提高1.31個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算盈利能力邊際修復(fù)。

銷售端則仍處于調(diào)整階段。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積253.58萬(wàn)平方米，銷售金額192.7億元，對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)7599.2元/平方米。

摩根士丹利在近期的一則研報(bào)中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)新城控股整體業(yè)績(jī)的拖累在持續(xù)減弱，隨著未來(lái)幾年物業(yè)預(yù)訂減少，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)物業(yè)對(duì)盈利的拖累將顯著降低，可能會(huì)使公司利潤(rùn)顯著反彈，“預(yù)計(jì)2027年核心利潤(rùn)有望恢復(fù)至26億元”。

這是新城控股“主動(dòng)調(diào)整、聚焦商管”的戰(zhàn)略選擇。近年來(lái)，新城控股的野心不在銷售規(guī)模，公司更看重資金回籠情況，資金回籠率連續(xù)數(shù)年超過(guò)100%。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)了212.76億元的全口徑資金回籠，資金回籠率高達(dá)110.41%。

交付也依然是重點(diǎn)。2025年，新城控股累計(jì)為全國(guó)各地業(yè)主交付超3.8萬(wàn)套物業(yè)。回溯近三年交付成績(jī)，公司2023年、2024年分別完成超14萬(wàn)套、超10萬(wàn)套物業(yè)交付，累計(jì)交付量已突破27.8萬(wàn)套，以實(shí)打?qū)嵉慕桓兑?guī)模和硬核產(chǎn)品品質(zhì)彰顯企業(yè)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

0 2

商業(yè)撐起“半邊天”

相比之下，商業(yè)板塊成為新城控股抵御周期的“先鋒軍”，其對(duì)整體毛利率修復(fù)、盈利結(jié)構(gòu)改善有著至關(guān)重要的影響。

去年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140.9億元，同比增長(zhǎng)10%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利為90.95億元，總毛利占比由上年同期的48%提升至63%；毛利率達(dá)到70%。

可以看出，高毛利、高占比的商業(yè)盤面，對(duì)新城控股整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高，甚至已經(jīng)撐起公司盈利的半壁江山。

吳典 攝

2025年，新城控股新開(kāi)了5座吾悅廣場(chǎng)。截至2025年末，公司在141個(gè)城市布局207座吾悅廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)在營(yíng)178座，開(kāi)業(yè)面積1649.07萬(wàn)平方米，較上年年末開(kāi)業(yè)面積提高3%。

過(guò)去一年，新城控股持續(xù)深耕商業(yè)模式創(chuàng)新，深度落位“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”。例如，推出聚焦商業(yè)空間高效運(yùn)營(yíng)的“吾悅經(jīng)營(yíng)五步法”，打造鏈接合作伙伴、實(shí)現(xiàn)共創(chuàng)共贏的“悅鏈計(jì)劃”等。

這些舉措助推新城控股旗下商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能效，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均保持在高位。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股在營(yíng)購(gòu)物中心的出租率達(dá)到97.86%，在營(yíng)商場(chǎng)不含車輛銷售的日平均坪效為16.12萬(wàn)元/平方米?？土髁糠矫?，2025年公司吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)到20.01億人次，同比增長(zhǎng)13.31%；當(dāng)期擁有會(huì)員人數(shù)5497萬(wàn)人，較2024年末增長(zhǎng)25.82%。

摩根士丹利指出，盡管整體零售市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但新城控股2025年保持商業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)，且同店銷售額保持穩(wěn)步提升，“結(jié)合政府在最新‘十五五’規(guī)劃中提振消費(fèi)的計(jì)劃，我們預(yù)測(cè)其租金收入將以約8%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。”

然而，商業(yè)的魅力不止于此，轉(zhuǎn)型“商業(yè)運(yùn)營(yíng)商”極大保障了新城控股的現(xiàn)金流穩(wěn)定。記者注意到，隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已連續(xù)多年超過(guò)當(dāng)期利息支出，2025年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.94倍。

新城控股稱，未來(lái)在提振消費(fèi)的政策驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)板塊有望為公司注入更多動(dòng)能，“為此，2026年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入145億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座”。

0 3

融資渠道暢通

另外，在當(dāng)前的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商融資并不容易，商業(yè)板塊為新城控股提供了核心支撐。

2025年，新城控股以優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)為依托，創(chuàng)新運(yùn)用REITS工具盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)性與價(jià)值雙提升。同時(shí)，公司在境內(nèi)外融資市場(chǎng)持續(xù)突破，構(gòu)建多元可持續(xù)融資格局，為穩(wěn)健發(fā)展筑牢堅(jiān)實(shí)根基。

例如，去年11月，新城控股以上海青浦吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)，發(fā)行設(shè)立“吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模6.16億元，同步配套4.1億元債權(quán)部分，創(chuàng)下全國(guó)消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITS、A股民企機(jī)構(gòu)間REITS“雙首單”行業(yè)紀(jì)錄。

左宇 攝

發(fā)債方面，憑借穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與商業(yè)領(lǐng)域的超預(yù)期表現(xiàn)，新城控股年內(nèi)多次成功發(fā)行中期票據(jù)。

去年8月，公司發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.28倍，票面利率2.68%；9月發(fā)行第二期9億元中期票據(jù)，票面利率3.29%。疊加12月的新增發(fā)行，新城控股2025年已累計(jì)發(fā)行36.5億元中票，均獲得中債增全額擔(dān)保及雙AAA評(píng)級(jí)，并保持著較低的利率水平。

境外市場(chǎng)方面，6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券，成為近三年來(lái)首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企；9月，在新城控股及其母公司新城發(fā)展的擔(dān)保下，全資子公司新城環(huán)球有限公司成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限2年。

融資的同時(shí)，新城控股還在堅(jiān)守償債紅線。2025年全年，公司如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券58.55億元，持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄，牢筑市場(chǎng)和投資者信任基石。

截至2025年末，新城控股合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債降至23.85億元；當(dāng)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額14.25億元，連續(xù)8年為正。

記者 劉一飛

編輯 曾莞