春節(jié)后，全國(guó)土拍節(jié)奏明顯加快。

盡管土地成交規(guī)模同環(huán)比均呈上升態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性平淡。僅核心城市優(yōu)質(zhì)地塊保持熱度，房企在頭部城市拿地意愿有所增強(qiáng)。

成交規(guī)?，F(xiàn)周期性回升

克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2026年3月25日（下同），土地供應(yīng)建筑面積為3117萬(wàn)平方米，環(huán)比持平，同比下降27%；成交3263萬(wàn)平方米，環(huán)比上升42%，同比上升30%。

3月成交金額897億元，環(huán)比上升21%，同比增長(zhǎng)2%?？紤]到25年3月末上海、杭州等地集中大批量成交了優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)全月土地成交總價(jià)仍將維持同比回落。

從能級(jí)分布看，僅三四線城市同比增加。就成交金額變動(dòng)來(lái)看，一線城市同比回落35%，二線同比回落16%，三四線增加53%。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市范圍來(lái)看，上海、杭州、無(wú)錫、寧波成交金額超過(guò)50億元，所有城市成交建筑面積均不高于100萬(wàn)平方米。受核心城市高單價(jià)地塊成交占比下降影響，3月平均樓板價(jià)2750元/平方米，環(huán)比下降15%。

土拍熱度繼續(xù)回落

土拍熱度方面，繼續(xù)回落。根據(jù)報(bào)告，3月平均溢價(jià)率為3.1%，環(huán)比2月全月下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞認(rèn)為，一方面由于一二線城市城更地塊成交量增加，另一方面是三四線成交占比上升所致。不過(guò)盡管熱度有所回落，但杭州城東新城、上海青浦宅地依然實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。

從高總價(jià)地塊成交情況看，地塊成交較為分散，TOP10地塊分屬7個(gè)城市。其中榜首位杭州城東新城地塊，該地塊經(jīng)過(guò)109輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以32.24億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到51.08%，平均樓板價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。

單價(jià)榜方面，半數(shù)席位來(lái)自于上海和杭州。榜首地塊為徐匯區(qū)長(zhǎng)橋地塊，該地塊前身為原大華醫(yī)院用地，商業(yè)占比25%，容積率為2.0，總規(guī)劃建筑面積5.51萬(wàn)平方米，住宅部分可售樓板價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，如期由上實(shí)城開以底價(jià)26.75億元競(jìng)得，平均樓板價(jià)為4.85萬(wàn)元/平方米。

房企更青睞核心城市地塊

具體到房企拿地情況，3月有8家企業(yè)于年內(nèi)首次拿地，典型房企拿地意愿雖然有所回升，但整體依舊謹(jǐn)慎。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月全口徑（下同）投資面積為288萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅顯著，且遠(yuǎn)高于1-2月的平均值。

在核心城市土地陸續(xù)入市之后，企業(yè)的拿地意愿有所增強(qiáng)，但同比仍下降26%，這表明當(dāng)前企業(yè)的拿地態(tài)度依舊較為謹(jǐn)慎。30家典型企業(yè)的拿地金額為248億元，同比下降55%。

從拿地企業(yè)性質(zhì)看，央國(guó)企與城投平臺(tái)繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。央企及優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)，深耕一二線城市；城投平臺(tái)在三四線城市承擔(dān)托底職能；少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企可能會(huì)擇機(jī)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但整體拿地能力受到限制。

把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇

克而瑞研究中心認(rèn)為，土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)“局部回暖、整體審慎”的態(tài)勢(shì)。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土地拍賣熱度有望實(shí)現(xiàn)階段性回升，但企業(yè)整體的謹(jǐn)慎格局難以得到根本性改變。

一方面，市場(chǎng)在底部徘徊對(duì)企業(yè)的拿地信心形成制約。房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，多數(shù)房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，投資的首要考量仍是資金安全與去化保障，拿地決策趨于保守。

另一方面，熱度高度聚焦于核心區(qū)域。土地拍賣熱點(diǎn)將集中于一線城市的核心地段以及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域持續(xù)低迷，“點(diǎn)狀火熱、面狀冷清”的特征較為明顯。

對(duì)于企業(yè)而言，克而瑞研究中心建議，仍需秉持“安全優(yōu)先、精準(zhǔn)布局”的原則，聚焦核心城市的核心板塊，優(yōu)化合作模式以降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)關(guān)注政策窗口期的機(jī)會(huì)，在堅(jiān)守安全底線的前提下把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。

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