長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

新任管理層履職首年，招商蛇口（001979.SZ）業(yè)績承壓明顯。

近日，招商蛇口披露2025年年報及2026年一季度銷售數(shù)據(jù)。公司2025年營業(yè)收入1547.28億元，創(chuàng)下近五年新低；歸母凈利潤10.24億元，同比大跌74.65%，年內(nèi)資產(chǎn)減值計提超42億元。

招商蛇口內(nèi)部薪酬呈現(xiàn)兩極分化，普通員工薪資下滑而高管薪酬逆勢上漲，疊加高比例分紅引發(fā)市場爭議。

長江商報記者注意到，2025年，招商蛇口整體人均薪酬約15.2萬元，同比下降7.2%。其中，銷售人員人均年薪降幅超21%。而公司多位高管薪酬出現(xiàn)明顯上調(diào)，由總經(jīng)理升任董事長的朱文凱薪酬254.92萬元，上漲約10%；呂斌、劉曄、伍斌等多位副總經(jīng)理年薪亦大幅上漲，漲幅均超20%。

營收下滑13.53%為近五年新低

招商蛇口新任董事長朱文凱迎來上任后首份年度財報。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比下滑13.53%，創(chuàng)下近五年同期最低；歸母凈利潤10.24億元，較2024年的逾40億元大幅回落74.65%；扣非歸母凈利潤僅1.69億元，同比暴跌93.10%。其中，2025年第四季度，公司歸母凈利潤虧損14.73億元。

作為營收支柱，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拖累明顯，當(dāng)期實現(xiàn)收入1308.29億元，同比下滑16.33%，跌幅高于整體營收水平。銷售端持續(xù)走弱，2025年項目簽約銷售面積716.12萬平方米，同比減少23.48%。4月9日，招商蛇口披露最新銷售數(shù)據(jù)，2026年1—3月公司簽約銷售金額333.82億元，3月單月簽約額179.43億元，市場去化壓力仍存。

盈利層面多重利空集中顯現(xiàn)，一方面項目結(jié)轉(zhuǎn)減少疊加行業(yè)環(huán)境低迷，整體毛利率跌至13.76%，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率15.33%，盈利空間持續(xù)收窄；另一方面資產(chǎn)減值進(jìn)一步侵蝕利潤，全年共計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42.7億元，直接減少歸母凈利潤29.18億元，其中存貨跌價32.69億元，占計提總額七成以上，多為過往高價地塊項目價值回落所致。

財務(wù)面上，2025年，招商蛇口經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為96.93億元，同比大幅下滑69.67%；賬面貨幣資金861.27億元，總負(fù)債5640.32億元，財務(wù)壓力不容忽視。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，公司四季度業(yè)績虧損，盈利基本面受到?jīng)_擊，新任管理層亟待扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)頹勢，修復(fù)自身盈利能力。

員工降薪高管漲薪

業(yè)績下行周期之下，招商蛇口內(nèi)薪酬分配問題受到市場關(guān)注，呈現(xiàn)出普通員工薪酬承壓、高管待遇上漲的反差格局。

年報披露，2025年，招商蛇口期末員工總數(shù)49135人，人員規(guī)模與上年基本持平，整體人均薪酬約15.2萬元，2024年為16.38萬元，降幅達(dá)7.2%。

其中，銷售板塊薪酬支出由2.8億元降至2.55億元，從業(yè)人員卻從1270人增至1480人。由此計算，公司銷售人員人均年薪由22.04萬元降至17.23萬元，降幅超21%；管理人員薪酬同樣小幅回落，經(jīng)營成本壓力更多傳導(dǎo)至基層員工。

與之相反，高管薪酬逆勢走高。2025年，招商蛇口董事長朱文凱薪酬254.92萬元，相較2024年任職總經(jīng)理時期的232萬元上漲約10%。多名副總經(jīng)理薪酬亦出現(xiàn)明顯上調(diào)，其中，呂斌年薪由2024年的約166萬元增至212.07萬元，漲幅27.71%；劉曄年薪從約163萬元增至210.09萬元，漲幅28.83%；伍斌年薪從162.96萬元增至199.17萬元，漲幅22.22%。

除此之外，公司分紅方案同樣引發(fā)討論。2025年度招商蛇口擬每10股派現(xiàn)0.511元，預(yù)計分紅規(guī)模約4.6億元，分紅金額占當(dāng)期歸母凈利潤比例達(dá)45%，此前2024年分紅比例也超40%。在房企普遍縮減分紅、企業(yè)自身現(xiàn)金流承壓、大額資產(chǎn)減值計提背景下，高比例分紅舉措爭議不小。

資料顯示，招商蛇口已制定股東回報規(guī)劃，承諾2026至2028年現(xiàn)金分紅比例不低于40%，后續(xù)分紅持續(xù)性仍待觀察。

多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型謀求破局

盡管業(yè)績承壓，依托央企資源優(yōu)勢，招商蛇口經(jīng)營基本面仍具備韌性。2025年公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售額1960億元，行業(yè)排位升至國內(nèi)第四；投資布局持續(xù)聚焦高能級區(qū)域，新增土儲近九成集中十大核心城市，通過優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)降低經(jīng)營風(fēng)險。

非地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸形成補(bǔ)充力量，成為業(yè)績緩沖抓手。報告期內(nèi)，公司持有運(yùn)營物業(yè)實現(xiàn)全口徑收入76.3億元；旗下物業(yè)服務(wù)平臺招商積余營收192.73億元，同比增長12.23%，物業(yè)板塊穩(wěn)健增長，有效對沖開發(fā)業(yè)務(wù)下行壓力。財務(wù)層面，公司融資優(yōu)勢凸顯，三道紅線持續(xù)保持綠檔，綜合融資成本降至2.74%，處于行業(yè)低位，全年新增公開市場融資179.4億元，資金結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

現(xiàn)階段，招商蛇口明確向開發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商綜合模式轉(zhuǎn)型，依托全產(chǎn)業(yè)鏈能力布局長期發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長周期，房企單純依賴住宅開發(fā)的模式難持續(xù)，招商蛇口后續(xù)既要消化歷史高價地塊減值遺留問題，也要將核心城市土地儲備轉(zhuǎn)化為實際收益，同時培育運(yùn)營、服務(wù)類第二增長曲線。作為大型央企地產(chǎn)平臺，其轉(zhuǎn)型探索，也為行業(yè)同類企業(yè)提供參考樣本。