鼓樓江景房，房?jī)r(jià)破紀(jì)錄。

剛剛，銳評(píng)君看到有中介在小紅書(shū)發(fā)帖：鼓樓濱江世茂外灘新城，約202㎡戶(hù)型成交價(jià)被刷新。

目前這套成交記錄暫未上傳平臺(tái)，但據(jù)中介透露，這是一套建面約202.54㎡的四房，西邊戶(hù)、一線江景，最終以總價(jià)535萬(wàn)成交，折合單價(jià)約2.64萬(wàn)/㎡。

而就在前幾天，小區(qū)一套建面約213.64㎡的高樓層，成交單價(jià)還僅約1.9萬(wàn)/㎡。

在新政加持、“金三”傳統(tǒng)旺季的雙重刺激下，最近的南京二手房市場(chǎng)，掛牌價(jià)、成交價(jià)均迎來(lái)“暴漲期”。

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我們先來(lái)看世茂外灘新城這套房子。

這套房源位于鼓樓濱江世茂外灘新城，戶(hù)型建面約202.54㎡，大四房設(shè)計(jì)，中樓層、西邊戶(hù)，可俯瞰一線江景。

原房主掛牌價(jià)628萬(wàn)，最終降價(jià)93萬(wàn)后，以總價(jià)535萬(wàn)成交，折合單價(jià)約2.64萬(wàn)/㎡。

約2.65萬(wàn)/㎡單價(jià)，為何被中介稱(chēng)為“刷新記錄”呢？

要知道，在力人學(xué)校官宣之前，世茂外灘新城的次新房就已憑“江景房”俘獲一批買(mǎi)房人，2019年至2020年5月，成交價(jià)多在3.4-4.7萬(wàn)/㎡之間。

而在成為名校學(xué)區(qū)房之后，小區(qū)房?jī)r(jià)正式迎來(lái)爆發(fā)期，5萬(wàn)/㎡+成交價(jià)比比皆是。甚至在2021年7月，一套105㎡的兩房以638萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)逼近6.1萬(wàn)/㎡。

然而在樓市整體行情的影響下，高光并未持續(xù)多久。

2023年下半年起，小區(qū)的二手房單價(jià)回落到4萬(wàn)/㎡以?xún)?nèi)；2024年下半年，成交單價(jià)跌至“2”字頭；到了2025年，2萬(wàn)/㎡以?xún)?nèi)的成交價(jià)頻繁出現(xiàn)。

截止到目前，小區(qū)今年共賣(mài)出20套房源，其中有10套成交單價(jià)不足2萬(wàn)/㎡。最低的一套是建面約105㎡的低樓層房源，成交單價(jià)不到1.8萬(wàn)/㎡。

而建面約200㎡以上大平層的成交價(jià)，在去年下半年已跌至2.1萬(wàn)/㎡左右。

今年3月底，一套建面約213.64㎡的高樓層，成交總價(jià)408萬(wàn)，折合單價(jià)僅約1.9萬(wàn)/㎡。

綜合來(lái)看，這套賣(mài)出約2.64萬(wàn)/㎡的房源，雖遠(yuǎn)低于巔峰期的成交行情，但卻在小區(qū)整體價(jià)格持續(xù)下探的趨勢(shì)下，拿下了近期成交單價(jià)新高。

同時(shí)，中介還告訴銳評(píng)君：“前兩個(gè)月的市場(chǎng)確實(shí)不太容易賣(mài)出這個(gè)價(jià)格。但最近行情走高，許多房東的心理價(jià)位都提高了。再加上這套房子樓層好、能看江，確實(shí)有能打動(dòng)買(mǎi)家的優(yōu)勢(shì)。”

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不僅是世茂外灘新城的江景房，2026年開(kāi)年以來(lái)，南京多個(gè)板塊的二手房的掛牌價(jià)和成交價(jià)，都出現(xiàn)了“回漲”跡象。

2025-2026年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院，單位：套、元/㎡

我們以剛剛過(guò)去的3月為參考——我愛(ài)我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，南京二手房成交均價(jià)19600元/㎡，環(huán)比小幅上漲2.2%，連續(xù)2個(gè)月回升，房?jī)r(jià)整體走勢(shì)趨穩(wěn)。

2025-2026年南京二手住宅逐月新增掛牌量?jī)r(jià)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院，單位：套、元/㎡

掛牌行情上呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)：3月南京二手房新增掛牌量5755套，環(huán)比增加188.6%；新增房源掛牌均價(jià)23484元/㎡，環(huán)比上漲1.9%。

可見(jiàn)在當(dāng)下行情中，不僅成交量走高，新增掛牌量也大幅上漲，掛牌均價(jià)更迎來(lái)近半年來(lái)的首次環(huán)比上漲。

具體到熱門(mén)小區(qū)的交易數(shù)據(jù)上，市場(chǎng)回暖的感受則更加強(qiáng)烈。比如對(duì)市場(chǎng)敏感度較高的河西南板塊，多個(gè)小區(qū)成交價(jià)上浮明顯。

我們先來(lái)看河西南的招商雍和府。

今年1月，招商雍和府的成交均價(jià)約為2.24萬(wàn)/㎡，2月成交均價(jià)每平跳漲超1000元，環(huán)比漲幅約4.6%。

具體到房源上，2月初兩套建面約89㎡中樓層房源，相繼都賣(mài)出了2.6萬(wàn)+/㎡的單價(jià)。

而在今年1月，這類(lèi)房源的成交單價(jià)還在2萬(wàn)/㎡-2.3萬(wàn)/㎡之間。相當(dāng)于短短一個(gè)月內(nèi)，一套房至少上漲50萬(wàn)左右。

還有佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期，去年12月成交單價(jià)普遍在2.7萬(wàn)/㎡左右，甚至有低樓層房源成交單價(jià)不到2.4萬(wàn)/㎡。

而今年1月份開(kāi)始，3萬(wàn)/㎡的成交記錄開(kāi)始頻繁出現(xiàn)，漲幅明顯。

一套建面約87㎡低樓層房源，今年1月初成交單價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)約245萬(wàn)。

到了3月份，同樣面積的房源賣(mài)到了單價(jià)3萬(wàn)/㎡、總價(jià)265萬(wàn)的價(jià)格。短短一個(gè)月，跳漲20萬(wàn)。

新玄武的中海玄武公館，最近也成為了中介朋友圈里的“常駐嘉賓”——B區(qū)3月最新成交單價(jià)，已近3.6萬(wàn)/㎡。

去年12月，中海玄武公館B區(qū)的成交單價(jià)還多在2.3萬(wàn)/㎡，價(jià)格相對(duì)較高的是一套建面約128㎡的3房，成交總價(jià)約437萬(wàn)，折合單價(jià)約3.4萬(wàn)/㎡。

到了今年3月，多套房源單價(jià)沖破3.5萬(wàn)/㎡，同樣是建面約128㎡的3房，最新成交總價(jià)為456.8萬(wàn)、單價(jià)約3.6萬(wàn)/㎡。

還有江核昔日“神盤(pán)”江畔都會(huì)上城，今年以來(lái)的成交均價(jià)環(huán)比持續(xù)上漲。

去年下半年，江畔都會(huì)上城的成交價(jià)基本穩(wěn)定在1.7萬(wàn)/㎡上下。建面約89㎡的小戶(hù)型，在12月底的成交單價(jià)還不到1.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)150萬(wàn)出頭就能拿下。

而今年1-3月，約89㎡房源先后賣(mài)出了約1.9萬(wàn)/㎡、2萬(wàn)/㎡、2.2萬(wàn)/㎡，呈持續(xù)上漲趨勢(shì)。

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3月的南京樓市，徹底燃爆。

有數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)3月，南京新房加二手房共成交近1.6萬(wàn)套，其中二手房賣(mài)出9883套，環(huán)比上漲80%，同比去年金三上漲5%，成交量創(chuàng)一年來(lái)新高，熱度可見(jiàn)一斑。

尤其是在3月20日“房六條”新政落地后的12天內(nèi)（3月21日-4月1日），全市二手住宅日均成交超過(guò)480套。這一數(shù)據(jù)，較新政前增長(zhǎng)了48.2%，較去年同期也高出31.6%。

“金三”已過(guò)，但南京樓市熱度仍在持續(xù)上升。

貝殼最新數(shù)據(jù)顯示，上周（4.6-4.12），南京二手房成交均價(jià)為1.59萬(wàn)/㎡，環(huán)比上漲1.4%；成交量1545套，環(huán)比上漲超30%。

南京樓市“銀四”，期待值拉滿(mǎn)。