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以下為正文：

2024年2月，西紅門(mén)鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊出讓。9家房企爭(zhēng)搶?zhuān)薪ㄒ计芬?8.76億元、15%溢價(jià)率搖中，住宅樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/㎡。半年后，項(xiàng)目以“御璟星城·元啟”之名拿到預(yù)售證，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡。

但開(kāi)盤(pán)后的表現(xiàn)并不理想。到2025年初，原預(yù)售證下只網(wǎng)簽了66套，成交均價(jià)5.35萬(wàn)元/㎡。這個(gè)數(shù)字放在當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)，不算最差，但也絕對(duì)談不上好。

真正改變局面的，是2025年北京“好房子”政策的出臺(tái)。元啟決定推翻原有設(shè)計(jì)，重新報(bào)規(guī)。增加南向1.3-1.8米奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、北向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，面積全贈(zèng)送，得房率拉到90%左右。2025年7月拿到新規(guī)劃許可證，8月重啟網(wǎng)簽。

當(dāng)月成交179套，金額9.56億元，成為北京新房市場(chǎng)雙料冠軍。截至2026年4月，累計(jì)成交470套，金額24.93億元，整體均價(jià)5.17萬(wàn)元/㎡。庫(kù)存還剩582套，去化率44.7%。

這不是一個(gè)開(kāi)盤(pán)即罄的故事，而是一個(gè)項(xiàng)目在政策窗口期主動(dòng)迭代、用產(chǎn)品力換市場(chǎng)的真實(shí)案例。

一、調(diào)規(guī)前后的兩個(gè)階段

元啟的銷(xiāo)售軌跡，被2025年8月切成兩段。

前半段，從2024年8月拿證到2025年7月，將近一年時(shí)間，實(shí)際網(wǎng)簽只有66套。這期間項(xiàng)目并不是一直在賣(mài)——開(kāi)發(fā)商主動(dòng)暫停銷(xiāo)售，等待調(diào)規(guī)審批。2025年2月北京“好房子”政策方向明確后，元啟開(kāi)始籌備方案調(diào)整；4月公示；6月申請(qǐng)變更原預(yù)售許可證；7月16日取得新建設(shè)工程規(guī)劃許可證。8月，重啟網(wǎng)簽。

后半段，從2025年8月至今，項(xiàng)目進(jìn)入快車(chē)道。8月單月成交179套、1.8萬(wàn)㎡，占累計(jì)總成交面積的37.7%。之后月度成交雖有波動(dòng)，但整體保持去化節(jié)奏。2026年3月再次出現(xiàn)小高峰，成交67套、6,826㎡。

截至2026年4月，累計(jì)成交470套，面積4.77萬(wàn)㎡，金額24.93億元。整體均價(jià)5.17萬(wàn)元/㎡，套均529萬(wàn)元。庫(kù)存剩余582套，面積6.92萬(wàn)㎡。按近半年月均約40套計(jì)算，剩余房源還需14-15個(gè)月。

價(jià)格方面，調(diào)規(guī)前成交均價(jià)5.35萬(wàn)元/㎡（2024年11月）是統(tǒng)計(jì)期內(nèi)最高點(diǎn)。重啟后價(jià)格溫和下行，2026年3月降至5.02萬(wàn)元/㎡，累計(jì)跌幅6.1%。整體均價(jià)5.17萬(wàn)元/㎡。

二、產(chǎn)品力從哪里來(lái)

元啟的核心競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自調(diào)規(guī)后的產(chǎn)品迭代。

南向奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，北向挑空平臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積全部贈(zèng)送、不計(jì)入建筑面積。實(shí)際得房率約90%，遠(yuǎn)超北京市場(chǎng)75%-80%的平均水平。同樣買(mǎi)100㎡，元啟實(shí)際使用面積多出10-15㎡，按5.2萬(wàn)元/㎡算，相當(dāng)于省下50-75萬(wàn)。

戶型結(jié)構(gòu)上，三房占比66.6%（701套），四房占比32.5%（342套），一房只有9套。主力面積80-170㎡，瞄準(zhǔn)改善家庭。幾個(gè)主力戶型的特點(diǎn)：

91㎡三居，大面寬短進(jìn)深全明格局，空間感接近100㎡。111㎡三居，42㎡的LDK一體化空間，5.1米面寬加270°轉(zhuǎn)角飄窗，約8.7米雙面采光。139㎡四居，四葉草布局，超寬落地窗，全屋采光。

層高3米以上，部分3.1米。全裝修標(biāo)準(zhǔn)約3000元/㎡，含全屋智能、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、隔音窗。社區(qū)配建約2400㎡下沉式會(huì)所，恒溫泳池、健身房、兒童游樂(lè)區(qū)、影音室。園林約3.5萬(wàn)㎡，設(shè)計(jì)靈感來(lái)自吳冠中《歸園六境》，兩軸六景串聯(lián)約600米慢跑道。

這些配置放在5.2萬(wàn)元/㎡的成交均價(jià)里，屬于超配。也是調(diào)規(guī)前那個(gè)版本不具備的。

三、配套的確定性與變量

元啟所在的西紅門(mén)板塊，配套成熟度在南城算第一梯隊(duì)。

交通上，地鐵4號(hào)線已通車(chē)，項(xiàng)目距高米店北站步行可達(dá)。19號(hào)線南延已啟動(dòng)環(huán)評(píng)，預(yù)計(jì)2029年建成，西紅門(mén)東站離項(xiàng)目較近。19號(hào)線是南北干線，可換乘大興機(jī)場(chǎng)線、4號(hào)線、14號(hào)線、6號(hào)線、2號(hào)線、10號(hào)線。自駕緊鄰京開(kāi)高速、南五環(huán)、新機(jī)場(chǎng)高速，去麗澤約20分鐘，到大興機(jī)場(chǎng)約30分鐘。

教育資源是很多家庭關(guān)注的重點(diǎn)。黃城根小學(xué)西紅門(mén)校區(qū)已開(kāi)學(xué)，由西城總校直接承辦。北京四中已簽約落地。兩所學(xué)校的確定性，是元啟能夠吸引大量改善家庭的重要原因。周邊還有金融街潤(rùn)澤學(xué)校、興海學(xué)校。

商業(yè)配套高度成熟。薈聚購(gòu)物中心、山姆會(huì)員店、宜家、鴻坤廣場(chǎng)等大型商業(yè)體環(huán)伺，板塊商業(yè)集群約37萬(wàn)㎡。元?jiǎng)?chuàng)大都會(huì)綜合體即將開(kāi)業(yè)，約14萬(wàn)㎡。項(xiàng)目自帶約5000㎡商業(yè)。

醫(yī)療方面，廣安門(mén)醫(yī)院南院區(qū)、北京大學(xué)第一醫(yī)院大興院區(qū)兩家三甲在3公里內(nèi)。生態(tài)方面，西紅門(mén)生態(tài)公園約1200畝，南苑森林濕地公園等環(huán)繞。

四、價(jià)格與去化的真實(shí)位置

元啟的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是6.6萬(wàn)元/㎡，但實(shí)際成交均價(jià)從未達(dá)到過(guò)這個(gè)數(shù)字。調(diào)規(guī)前最高5.35萬(wàn)元/㎡，調(diào)規(guī)后整體5.17萬(wàn)元/㎡，最低時(shí)到過(guò)5.02萬(wàn)元/㎡。這個(gè)價(jià)格在西紅門(mén)板塊是什么水平？

周邊在售項(xiàng)目中，西紅門(mén)橡樹(shù)灣（二期）成交均價(jià)約5.38萬(wàn)元/㎡，中建玖玥府約6.05萬(wàn)元/㎡。元啟比橡樹(shù)灣低約2100元/㎡，比玖玥府低約8800元/㎡。加上約90%的得房率，折算實(shí)際使用面積單價(jià)，元啟的優(yōu)勢(shì)更大。

與二手房對(duì)比，西紅門(mén)板塊二手均價(jià)在1.9-2.6萬(wàn)元/㎡之間。新房?jī)r(jià)格約為二手的兩倍，價(jià)差較大。但元啟的產(chǎn)品形態(tài)（第四代住宅）、精裝交付、會(huì)所配套、名校預(yù)期，與二手房不在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)維度上。

截至2026年4月，剩余582套。按當(dāng)前去化速度，預(yù)計(jì)還需要一年以上。項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)了最難的階段，但尾盤(pán)去化仍需要時(shí)間。

五、幾個(gè)繞不開(kāi)的短板

元啟不是沒(méi)有缺點(diǎn)。

噪音是最大的爭(zhēng)議點(diǎn)。項(xiàng)目東側(cè)緊鄰京開(kāi)高速，高樓層尤其是朝西的房源，噪音影響比較明顯。開(kāi)發(fā)商配了隔音窗，但開(kāi)窗后的體驗(yàn)需要自己感受。不同時(shí)段、不同樓層的差異很大，建議實(shí)地多測(cè)幾次。

開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)在北方的實(shí)用性存疑。北京冬春多風(fēng)沙、氣溫低，陽(yáng)臺(tái)的保溫、清潔維護(hù)都是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。喜歡封閉陽(yáng)臺(tái)的購(gòu)房者，需要接受這個(gè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

此外，19號(hào)線南延要2029年才能建成，短期內(nèi)軌交主要依賴(lài)4號(hào)線和自駕。如果通勤高度依賴(lài)19號(hào)線，需要等上三年。

六、誰(shuí)適合買(mǎi)，誰(shuí)該再看看

預(yù)算500-700萬(wàn)，在麗澤、金融街、中關(guān)村通勤的家庭，元啟是一個(gè)值得認(rèn)真考慮的選項(xiàng)。它的得房率、社區(qū)配置、名校配套，在這個(gè)價(jià)位段里不多見(jiàn)。愿意等兩年交房、能接受高速噪音和開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的，可以重點(diǎn)關(guān)注。

如果對(duì)噪音極度敏感，或者習(xí)慣封閉陽(yáng)臺(tái)、無(wú)法接受開(kāi)敞設(shè)計(jì)，建議先實(shí)地感受再做決定。追求即買(mǎi)即住的，元啟一期要2026年6月交付，二期2027年6月，等不了期房的需要考慮其他選項(xiàng)。預(yù)算有限、對(duì)總價(jià)極為敏感的，元啟套均529萬(wàn)，入門(mén)也在400萬(wàn)以上，需要評(píng)估支付能力。

選房時(shí)建議優(yōu)先選遠(yuǎn)離高速的樓棟，不同時(shí)段去現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)噪音。確認(rèn)具體戶型的得房率，部分樓棟可能存在差異。關(guān)注19號(hào)線南延的建設(shè)進(jìn)度，這是板塊長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)鍵變量。

從調(diào)規(guī)前的66套到調(diào)規(guī)后的單月179套，元啟的軌跡很清晰。它不是靠低價(jià)沖量，也不是靠地段躺贏。它是在政策窗口期，用一次徹底的產(chǎn)品迭代，在西紅門(mén)板塊找到了自己的位置。

剩余582套，均價(jià)5.2萬(wàn)/㎡。對(duì)于預(yù)算500-700萬(wàn)的改善家庭，這是一個(gè)用一到兩年等待換一套第四代住宅的機(jī)會(huì)。在城南計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)、19號(hào)線即將落地的周期里，這樣的產(chǎn)品值得認(rèn)真算賬。

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