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人無法同時擁有青春，和對青春的感悟……

上周末，陪朋友去港務看房，一個次新二手，一個四代新房，后者因為有露臺，會所，房價還貴了一點，我的思路還是求穩(wěn)選二手，雖然戶型舊一點，小區(qū)也沒有泳池，健身房，KTV，但勝在學區(qū)穩(wěn)定，價格合適，流通性更好。

晚上看完回家，對方發(fā)消息說，哥，我決定買新房了，你也別勸我了，我回復，行，你花錢，你開心就好。

又是一個對會所泳池上了頭的人，但我記得，他好像不會游泳啊……

遍地會所

這幾年，小區(qū)帶會所的風，也成功吹到了西安，恒溫泳池，私宴廳，健身房，瑜伽室，KTV影音房成為售樓部里最閃耀的存在。

最開始盛行于各個改善，豪宅類小區(qū)，比如龍湖云河頌、招商云山間、保利天瓚，越秀鐵建樽樾等。

但從去年開始，100平出頭的剛需小區(qū)，也開始吹上會所風，豪宅配置下沉，飛入尋常百姓家。

不少清醒的人會問同一個問題，剛需小區(qū)蓋會所，有必要嗎？

壹

樓市下行標簽

答案是很有必要，至少對于開發(fā)商賣房而言，過去，賣房其實是看天吃飯的生計，房價漲有人買，房價降無人問，但面對全國普降，還要維持銷量，會所應運而生。

車房不分家，這和新能源車的思路是同理，過去勞斯萊斯才有的星空頂，如今買小米也能享受，超配永遠是最佳銷售策略。

買房的人少了，開發(fā)商競爭加劇，粉更要涂在臉上，會所就是售樓部的粉。

貳

新的營銷道具

功能上，包括但不要局限于恒溫泳池，女王空間，健身房，瑜伽室，臺球廳，棋牌室，私宴廳，室內(nèi)球場，雪茄吧，圖書館等等。

過去看房，賣房的道具就是售樓部的一畝三分地，大家看的最多是沙盤，模型，算的最多是優(yōu)惠和價格，賣的好不好，全靠銷售一張嘴。

如今，動輒千平的會所實景，挨個參觀，告訴你這就是新的生活方式，對于初次看房的小白，誰看誰不迷糊，心理好感加分，下單更快。

叁

建筑新規(guī)產(chǎn)物

但究其更遠，無論會所，架空層，還是大露臺，負公攤，主要是建筑新規(guī)寬松的產(chǎn)物。

以西咸為例，鼓勵新型住宅產(chǎn)品發(fā)展架空層、挑空空間、專業(yè)有地下室、庭院、空中花園為引導性要求；

在不違反國土空間詳細規(guī)劃強制性規(guī)定的前提下，對采用以上內(nèi)容的項目, 相應部分不計容建筑面積。

不計容意味著開發(fā)商可以以更低的成本，拓展更多面積，對土地方而言，這也是土拍遇冷后，吸引房企拿地，變相的降價方式。

所以，別看西安如今新房會所泛濫，隨處可見，但這就是特定時期的特定產(chǎn)物，等這波帶會所的新房陸續(xù)交付后，運營結(jié)果會直接帶來口碑兩級反轉(zhuǎn)。

會所雖是配套，但需要賺錢，一個不賺錢的會所，結(jié)局無非停用，外包，或者啥都不是，以西安目前普遍2塊2的物業(yè)費的小區(qū)，是不配用上會所的。

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真養(yǎng)不起

養(yǎng)不起的原因也很簡單，尤其是免費使用，物業(yè)運營的，算一筆簡單的賬，一清二楚。

以西安常見的中型小區(qū)為例，2塊2物業(yè)費，70畝體量，約1000戶，套均面積120㎡為例，一戶滿繳物業(yè)費全年約3168元，如果小區(qū)100%的入住率，物業(yè)一年收費約316萬元。

但常識大家都知道，新建小區(qū)入住率能有一半都是高入住率小區(qū)，剩下的辦空置是常態(tài)。

小區(qū)物業(yè)費包括保潔，保安，工程，綠化四大部分，以及后期的維護，更換，設施保養(yǎng)成本，人員成本占大頭約70%。

中指研究院發(fā)布的中國物業(yè)百強報告數(shù)據(jù)，2024年物業(yè)的平均凈利潤4.98%。

對西安的多數(shù)小區(qū)而言，都是一費制，增值服務費不允許強制征收，業(yè)主也不會因為物業(yè)服務好，主動上漲物業(yè)費。

這種現(xiàn)狀的結(jié)果就是，西安的物業(yè)能把小區(qū)基本的維護做好，衛(wèi)生干凈，設施一新，綠化整潔，保安無老頭，已經(jīng)是好物業(yè)的口碑了。

我們再算算一個會所，尤其是帶恒溫泳池的運營成本，物業(yè)能否承擔。

恒溫泳池的成本包括水費，電費，空調(diào)費，服務人員，救生員，設配維護等，我咨詢過開健身房的朋友，保守估計一年不會低于80萬。

現(xiàn)在新房會所，除了泳池，還有KTV，私宴廳，瑜伽室，圖書館等等，且都是帶空調(diào)，封閉管理的，就簡單的電費，水費，保潔成本算上20萬一年。

相當于一個帶泳池功能的會所，一年的運營成本至少100萬左右。

前期建設的錢，開發(fā)商分攤在成本里，運營的錢誰來掏?

業(yè)主掏錢，分攤給1000戶的小區(qū)，每個人每年會多掏1000塊嗎？

物業(yè)掏錢，分攤在物業(yè)收入上，物業(yè)會花100萬一年好好維護嗎？

開發(fā)商掏錢，對于大盤會，因為作為賣房道具，需要維持運轉(zhuǎn)，攤在營銷費里，但一旦小區(qū)賣完了，還是要交給物業(yè)。

這個賬是算不過來的，委托給物業(yè)運營，開發(fā)商不補貼，物業(yè)也沒錢養(yǎng)，結(jié)局可想而知了，西安帶會所的房子不新鮮，當年恒大都有，結(jié)局只有一個，就是外包。

外包結(jié)局

如今雖然恒大沒了，換了別的開發(fā)商，但小區(qū)建會所的成本和邏輯并沒有變，無非是地上變下沉，裝修和包裝換了，但營銷道具的本質(zhì)依舊。

很多人只對會所顏值上頭，但忘了會所的本質(zhì)，其實是一個商業(yè)運營場所，既要賺錢，也要有客流支撐，這兩個天然要素就決定了，放在低物業(yè)費的小區(qū)里，天生就有bug。

壹

理想與現(xiàn)實不同

賣房和住房的最大區(qū)別是什么，是詩和遠方與茶米油鹽，沒住之前，理想的生活是7點去健身房擼鐵，10點去健身房游泳，12點去私宴廳吃飯，2點在女王空間下午茶，晚上7點健身房里瑜伽。

但多數(shù)人的真實生活是，7點送娃上學，8點堵車上班，12點樓下外賣，8點下班回家，別說會所，小區(qū)大門離得遠，多兩步都不愿意走。

周末時間，不加班要么帶娃輔導班，要么出門露營，這種會所理想生活與普通人真實生活的差距，勢必會降低會所的使用頻次。

就如同一個修葺一新的景區(qū)，周內(nèi)沒有客流，景區(qū)收入怎么保證，會所同理。

對物業(yè)而言，最簡單的問題，人少的時候中央空調(diào)開不開，泳池水換不換，開了浪費，不開被投訴，兩頭為難。

貳

物業(yè)有無運營能力

況且，對于西安多數(shù)物業(yè)而言，同樣缺乏運營千平以上會所的能力，保潔，維修還好，會所的會員招募，活動組織，活躍度維系等等，是物業(yè)經(jīng)理干，還是樓棟管家干，本就工資不高，對服務人員而言，有多大熱情。

你在意的是自己買房掏了多錢，開發(fā)商有多少承諾，會所有多樣場景，物業(yè)算的是2塊2的物業(yè)費要怎么花，既有面子，還有里子，同時還有利潤。

西安的物業(yè)整體口碑不算好，多少小區(qū)能把最基礎的綠化，快遞，維修，保潔，亂停車管好已經(jīng)不容易。

如果說高端小區(qū)，高收費，高素質(zhì)，高投入，那只收2塊2的情況下，物業(yè)有什么能力和熱情來運營會所。

叁

會所產(chǎn)權(quán)到底歸誰

站在業(yè)主的立場上，既然是社區(qū)會所，自然應該只面向業(yè)主開放，一旦外包，人流混雜，外來的人隨意進入，私宴廳，KTV，泳池里都是陌生人，自然是不能答應的。

但問題是會所空間作為公共配套，產(chǎn)權(quán)到底歸業(yè)主所有，還是歸開發(fā)商所有，這個暫沒有統(tǒng)一答案，后期如果因為經(jīng)營困境，開發(fā)商外包運營，產(chǎn)權(quán)不在業(yè)主方，業(yè)主如何主張。

露臺是家里，不計容但屬于私人空間，會所在室外，不計容但到底歸誰？

當房子交付，新鮮散去，面對高昂的運營成本，到底是選擇停用，還是外包，如果停用，當年建這干甚，如果外包，多少業(yè)主又能答應？

以人為本

基于種種現(xiàn)狀，以及社區(qū)內(nèi)建會所的bug，能改變的也有很多，畢竟任何新事物本身，從出現(xiàn)，到爭議，再到和解，都有過程，社區(qū)會所和四代露臺，作為當下好房子的標志，不可逆，但可改。

既然是開發(fā)商的營銷道具，作為買房人，就不要帶有過度濾鏡，尤其是為其高房價買單，平價帶會所，得過且過，溢價帶會所，一邊呆著。

好房子的標準有很多，交付如期兌現(xiàn)，配套一應俱全，物業(yè)貼心服務，景觀細致高級，隔音降噪良好都是。

甚至快遞有人送，小孩有人接，樓下有飯吃，地庫能洗車，雨天能遛狗，電驢有地停都是標準，好房子要有好的生活體驗。

至于大門100米，會所3000平，百年桂花樹，保安一米八這些營造出的道具，平常心看待就好。

對于已經(jīng)建成落地的會所，尤其是帶泳池的，在開發(fā)商還有助于賣房的時期，盡早享受，等后期成本無法支撐時，停用心態(tài)放寬。

高成本的恒溫泳池用不了，還有低成本的健身房，會客廳，棋牌室，籃球場，主打一個先用先享受。

對于今年后續(xù)面世，但繞不開會所泳池架空層的，還得開發(fā)商從設計源頭與運營思路上下手。

比如，既然無法避免外包結(jié)局，訪客與業(yè)主動線就要提前分隔，互不影響，保證小區(qū)人流純粹。

比如，既然要面向業(yè)主專享，就要提前告知，算好運營成本，辦卡也罷，包年也罷，提前調(diào)研買房客戶接受度。

比如，跳出泳池，健身房，女王空間的裝13濾鏡，重視四點半課堂，小孩有人輔導，社區(qū)食堂，老人有地吃飯，社區(qū)洗車房，物業(yè)有人洗車……

這些實際關乎每個人真實生活場景的功能，畢竟房子是用來住的，不是用來給人看的，顏值無罪，但好用為王。

獨立思考

在西安賣房的開發(fā)商，其實挺幸福的，因為買房的人反應總是慢半拍，同樣記吃不記打，稍微給點甜頭就上頭。

一個無法解釋的現(xiàn)象是，樓市上行，開發(fā)商賺錢，售樓部里蘿卜快了不洗泥，交房時各種簡配不斷。

如今樓市下行，開發(fā)商賠錢，會所泳池健身房配套不斷增加，難道房地產(chǎn)行業(yè)，不是成本為王，成了愛心發(fā)電了。

債務不會消失，成本也不會消失，只是另一種方式，騰挪了。

百米大門，千平會所，140%得房率就像直播間里網(wǎng)紅臉上的粉一樣，專盯油膩老男人，知道你們好這口，但凡頭腦清醒，好姑娘誰去當網(wǎng)紅？

房子也是同理，概念滿天飛，但什么房子適合你，什么是煙霧彈，還需仔細甄別，優(yōu)中選優(yōu)。

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作者：晴明

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