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人無(wú)法同時(shí)擁有青春，和對(duì)青春的感悟……

上周末，陪朋友去港務(wù)看房，一個(gè)次新二手，一個(gè)四代新房，后者因?yàn)橛新杜_(tái)，會(huì)所，房?jī)r(jià)還貴了一點(diǎn)，我的思路還是求穩(wěn)選二手，雖然戶型舊一點(diǎn)，小區(qū)也沒(méi)有泳池，健身房，KTV，但勝在學(xué)區(qū)穩(wěn)定，價(jià)格合適，流通性更好。

晚上看完回家，對(duì)方發(fā)消息說(shuō)，哥，我決定買新房了，你也別勸我了，我回復(fù)，行，你花錢，你開(kāi)心就好。

又是一個(gè)對(duì)會(huì)所泳池上了頭的人，但我記得，他好像不會(huì)游泳啊……

遍地會(huì)所

這幾年，小區(qū)帶會(huì)所的風(fēng)，也成功吹到了西安，恒溫泳池，私宴廳，健身房，瑜伽室，KTV影音房成為售樓部里最閃耀的存在。

最開(kāi)始盛行于各個(gè)改善，豪宅類小區(qū)，比如龍湖云河頌、招商云山間、保利天瓚，越秀鐵建樽樾等。

但從去年開(kāi)始，100平出頭的剛需小區(qū)，也開(kāi)始吹上會(huì)所風(fēng)，豪宅配置下沉，飛入尋常百姓家。

不少清醒的人會(huì)問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題，剛需小區(qū)蓋會(huì)所，有必要嗎？

壹

樓市下行標(biāo)簽

答案是很有必要，至少對(duì)于開(kāi)發(fā)商賣房而言，過(guò)去，賣房其實(shí)是看天吃飯的生計(jì)，房?jī)r(jià)漲有人買，房?jī)r(jià)降無(wú)人問(wèn)，但面對(duì)全國(guó)普降，還要維持銷量，會(huì)所應(yīng)運(yùn)而生。

車房不分家，這和新能源車的思路是同理，過(guò)去勞斯萊斯才有的星空頂，如今買小米也能享受，超配永遠(yuǎn)是最佳銷售策略。

買房的人少了，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，粉更要涂在臉上，會(huì)所就是售樓部的粉。

貳

新的營(yíng)銷道具

功能上，包括但不要局限于恒溫泳池，女王空間，健身房，瑜伽室，臺(tái)球廳，棋牌室，私宴廳，室內(nèi)球場(chǎng)，雪茄吧，圖書(shū)館等等。

過(guò)去看房，賣房的道具就是售樓部的一畝三分地，大家看的最多是沙盤，模型，算的最多是優(yōu)惠和價(jià)格，賣的好不好，全靠銷售一張嘴。

如今，動(dòng)輒千平的會(huì)所實(shí)景，挨個(gè)參觀，告訴你這就是新的生活方式，對(duì)于初次看房的小白，誰(shuí)看誰(shuí)不迷糊，心理好感加分，下單更快。

叁

建筑新規(guī)產(chǎn)物

但究其更遠(yuǎn)，無(wú)論會(huì)所，架空層，還是大露臺(tái)，負(fù)公攤，主要是建筑新規(guī)寬松的產(chǎn)物。

以西咸為例，鼓勵(lì)新型住宅產(chǎn)品發(fā)展架空層、挑空空間、專業(yè)有地下室、庭院、空中花園為引導(dǎo)性要求；

在不違反國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，對(duì)采用以上內(nèi)容的項(xiàng)目, 相應(yīng)部分不計(jì)容建筑面積。

不計(jì)容意味著開(kāi)發(fā)商可以以更低的成本，拓展更多面積，對(duì)土地方而言，這也是土拍遇冷后，吸引房企拿地，變相的降價(jià)方式。

所以，別看西安如今新房會(huì)所泛濫，隨處可見(jiàn)，但這就是特定時(shí)期的特定產(chǎn)物，等這波帶會(huì)所的新房陸續(xù)交付后，運(yùn)營(yíng)結(jié)果會(huì)直接帶來(lái)口碑兩級(jí)反轉(zhuǎn)。

會(huì)所雖是配套，但需要賺錢，一個(gè)不賺錢的會(huì)所，結(jié)局無(wú)非停用，外包，或者啥都不是，以西安目前普遍2塊2的物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，是不配用上會(huì)所的。

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真養(yǎng)不起

養(yǎng)不起的原因也很簡(jiǎn)單，尤其是免費(fèi)使用，物業(yè)運(yùn)營(yíng)的，算一筆簡(jiǎn)單的賬，一清二楚。

以西安常見(jiàn)的中型小區(qū)為例，2塊2物業(yè)費(fèi)，70畝體量，約1000戶，套均面積120㎡為例，一戶滿繳物業(yè)費(fèi)全年約3168元，如果小區(qū)100%的入住率，物業(yè)一年收費(fèi)約316萬(wàn)元。

但常識(shí)大家都知道，新建小區(qū)入住率能有一半都是高入住率小區(qū)，剩下的辦空置是常態(tài)。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)包括保潔，保安，工程，綠化四大部分，以及后期的維護(hù)，更換，設(shè)施保養(yǎng)成本，人員成本占大頭約70%。

中指研究院發(fā)布的中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)報(bào)告數(shù)據(jù)，2024年物業(yè)的平均凈利潤(rùn)4.98%。

對(duì)西安的多數(shù)小區(qū)而言，都是一費(fèi)制，增值服務(wù)費(fèi)不允許強(qiáng)制征收，業(yè)主也不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)好，主動(dòng)上漲物業(yè)費(fèi)。

這種現(xiàn)狀的結(jié)果就是，西安的物業(yè)能把小區(qū)基本的維護(hù)做好，衛(wèi)生干凈，設(shè)施一新，綠化整潔，保安無(wú)老頭，已經(jīng)是好物業(yè)的口碑了。

我們?cè)偎闼阋粋€(gè)會(huì)所，尤其是帶恒溫泳池的運(yùn)營(yíng)成本，物業(yè)能否承擔(dān)。

恒溫泳池的成本包括水費(fèi)，電費(fèi)，空調(diào)費(fèi)，服務(wù)人員，救生員，設(shè)配維護(hù)等，我咨詢過(guò)開(kāi)健身房的朋友，保守估計(jì)一年不會(huì)低于80萬(wàn)。

現(xiàn)在新房會(huì)所，除了泳池，還有KTV，私宴廳，瑜伽室，圖書(shū)館等等，且都是帶空調(diào)，封閉管理的，就簡(jiǎn)單的電費(fèi)，水費(fèi)，保潔成本算上20萬(wàn)一年。

相當(dāng)于一個(gè)帶泳池功能的會(huì)所，一年的運(yùn)營(yíng)成本至少100萬(wàn)左右。

前期建設(shè)的錢，開(kāi)發(fā)商分?jǐn)傇诔杀纠?，運(yùn)營(yíng)的錢誰(shuí)來(lái)掏?

業(yè)主掏錢，分?jǐn)偨o1000戶的小區(qū)，每個(gè)人每年會(huì)多掏1000塊嗎？

物業(yè)掏錢，分?jǐn)傇谖飿I(yè)收入上，物業(yè)會(huì)花100萬(wàn)一年好好維護(hù)嗎？

開(kāi)發(fā)商掏錢，對(duì)于大盤會(huì)，因?yàn)樽鳛橘u房道具，需要維持運(yùn)轉(zhuǎn)，攤在營(yíng)銷費(fèi)里，但一旦小區(qū)賣完了，還是要交給物業(yè)。

這個(gè)賬是算不過(guò)來(lái)的，委托給物業(yè)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不補(bǔ)貼，物業(yè)也沒(méi)錢養(yǎng)，結(jié)局可想而知了，西安帶會(huì)所的房子不新鮮，當(dāng)年恒大都有，結(jié)局只有一個(gè)，就是外包。

外包結(jié)局

如今雖然恒大沒(méi)了，換了別的開(kāi)發(fā)商，但小區(qū)建會(huì)所的成本和邏輯并沒(méi)有變，無(wú)非是地上變下沉，裝修和包裝換了，但營(yíng)銷道具的本質(zhì)依舊。

很多人只對(duì)會(huì)所顏值上頭，但忘了會(huì)所的本質(zhì)，其實(shí)是一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，既要賺錢，也要有客流支撐，這兩個(gè)天然要素就決定了，放在低物業(yè)費(fèi)的小區(qū)里，天生就有bug。

壹

理想與現(xiàn)實(shí)不同

賣房和住房的最大區(qū)別是什么，是詩(shī)和遠(yuǎn)方與茶米油鹽，沒(méi)住之前，理想的生活是7點(diǎn)去健身房擼鐵，10點(diǎn)去健身房游泳，12點(diǎn)去私宴廳吃飯，2點(diǎn)在女王空間下午茶，晚上7點(diǎn)健身房里瑜伽。

但多數(shù)人的真實(shí)生活是，7點(diǎn)送娃上學(xué)，8點(diǎn)堵車上班，12點(diǎn)樓下外賣，8點(diǎn)下班回家，別說(shuō)會(huì)所，小區(qū)大門離得遠(yuǎn)，多兩步都不愿意走。

周末時(shí)間，不加班要么帶娃輔導(dǎo)班，要么出門露營(yíng)，這種會(huì)所理想生活與普通人真實(shí)生活的差距，勢(shì)必會(huì)降低會(huì)所的使用頻次。

就如同一個(gè)修葺一新的景區(qū)，周內(nèi)沒(méi)有客流，景區(qū)收入怎么保證，會(huì)所同理。

對(duì)物業(yè)而言，最簡(jiǎn)單的問(wèn)題，人少的時(shí)候中央空調(diào)開(kāi)不開(kāi)，泳池水換不換，開(kāi)了浪費(fèi)，不開(kāi)被投訴，兩頭為難。

貳

物業(yè)有無(wú)運(yùn)營(yíng)能力

況且，對(duì)于西安多數(shù)物業(yè)而言，同樣缺乏運(yùn)營(yíng)千平以上會(huì)所的能力，保潔，維修還好，會(huì)所的會(huì)員招募，活動(dòng)組織，活躍度維系等等，是物業(yè)經(jīng)理干，還是樓棟管家干，本就工資不高，對(duì)服務(wù)人員而言，有多大熱情。

你在意的是自己買房掏了多錢，開(kāi)發(fā)商有多少承諾，會(huì)所有多樣場(chǎng)景，物業(yè)算的是2塊2的物業(yè)費(fèi)要怎么花，既有面子，還有里子，同時(shí)還有利潤(rùn)。

西安的物業(yè)整體口碑不算好，多少小區(qū)能把最基礎(chǔ)的綠化，快遞，維修，保潔，亂停車管好已經(jīng)不容易。

如果說(shuō)高端小區(qū)，高收費(fèi)，高素質(zhì)，高投入，那只收2塊2的情況下，物業(yè)有什么能力和熱情來(lái)運(yùn)營(yíng)會(huì)所。

叁

會(huì)所產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)

站在業(yè)主的立場(chǎng)上，既然是社區(qū)會(huì)所，自然應(yīng)該只面向業(yè)主開(kāi)放，一旦外包，人流混雜，外來(lái)的人隨意進(jìn)入，私宴廳，KTV，泳池里都是陌生人，自然是不能答應(yīng)的。

但問(wèn)題是會(huì)所空間作為公共配套，產(chǎn)權(quán)到底歸業(yè)主所有，還是歸開(kāi)發(fā)商所有，這個(gè)暫沒(méi)有統(tǒng)一答案，后期如果因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困境，開(kāi)發(fā)商外包運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)不在業(yè)主方，業(yè)主如何主張。

露臺(tái)是家里，不計(jì)容但屬于私人空間，會(huì)所在室外，不計(jì)容但到底歸誰(shuí)？

當(dāng)房子交付，新鮮散去，面對(duì)高昂的運(yùn)營(yíng)成本，到底是選擇停用，還是外包，如果停用，當(dāng)年建這干甚，如果外包，多少業(yè)主又能答應(yīng)？

以人為本

基于種種現(xiàn)狀，以及社區(qū)內(nèi)建會(huì)所的bug，能改變的也有很多，畢竟任何新事物本身，從出現(xiàn)，到爭(zhēng)議，再到和解，都有過(guò)程，社區(qū)會(huì)所和四代露臺(tái)，作為當(dāng)下好房子的標(biāo)志，不可逆，但可改。

既然是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷道具，作為買房人，就不要帶有過(guò)度濾鏡，尤其是為其高房?jī)r(jià)買單，平價(jià)帶會(huì)所，得過(guò)且過(guò)，溢價(jià)帶會(huì)所，一邊呆著。

好房子的標(biāo)準(zhǔn)有很多，交付如期兌現(xiàn)，配套一應(yīng)俱全，物業(yè)貼心服務(wù)，景觀細(xì)致高級(jí)，隔音降噪良好都是。

甚至快遞有人送，小孩有人接，樓下有飯吃，地庫(kù)能洗車，雨天能遛狗，電驢有地停都是標(biāo)準(zhǔn)，好房子要有好的生活體驗(yàn)。

至于大門100米，會(huì)所3000平，百年桂花樹(shù)，保安一米八這些營(yíng)造出的道具，平常心看待就好。

對(duì)于已經(jīng)建成落地的會(huì)所，尤其是帶泳池的，在開(kāi)發(fā)商還有助于賣房的時(shí)期，盡早享受，等后期成本無(wú)法支撐時(shí)，停用心態(tài)放寬。

高成本的恒溫泳池用不了，還有低成本的健身房，會(huì)客廳，棋牌室，籃球場(chǎng)，主打一個(gè)先用先享受。

對(duì)于今年后續(xù)面世，但繞不開(kāi)會(huì)所泳池架空層的，還得開(kāi)發(fā)商從設(shè)計(jì)源頭與運(yùn)營(yíng)思路上下手。

比如，既然無(wú)法避免外包結(jié)局，訪客與業(yè)主動(dòng)線就要提前分隔，互不影響，保證小區(qū)人流純粹。

比如，既然要面向業(yè)主專享，就要提前告知，算好運(yùn)營(yíng)成本，辦卡也罷，包年也罷，提前調(diào)研買房客戶接受度。

比如，跳出泳池，健身房，女王空間的裝13濾鏡，重視四點(diǎn)半課堂，小孩有人輔導(dǎo)，社區(qū)食堂，老人有地吃飯，社區(qū)洗車房，物業(yè)有人洗車……

這些實(shí)際關(guān)乎每個(gè)人真實(shí)生活場(chǎng)景的功能，畢竟房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)給人看的，顏值無(wú)罪，但好用為王。

獨(dú)立思考

在西安賣房的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)挺幸福的，因?yàn)橘I房的人反應(yīng)總是慢半拍，同樣記吃不記打，稍微給點(diǎn)甜頭就上頭。

一個(gè)無(wú)法解釋的現(xiàn)象是，樓市上行，開(kāi)發(fā)商賺錢，售樓部里蘿卜快了不洗泥，交房時(shí)各種簡(jiǎn)配不斷。

如今樓市下行，開(kāi)發(fā)商賠錢，會(huì)所泳池健身房配套不斷增加，難道房地產(chǎn)行業(yè)，不是成本為王，成了愛(ài)心發(fā)電了。

債務(wù)不會(huì)消失，成本也不會(huì)消失，只是另一種方式，騰挪了。

百米大門，千平會(huì)所，140%得房率就像直播間里網(wǎng)紅臉上的粉一樣，專盯油膩老男人，知道你們好這口，但凡頭腦清醒，好姑娘誰(shuí)去當(dāng)網(wǎng)紅？

房子也是同理，概念滿天飛，但什么房子適合你，什么是煙霧彈，還需仔細(xì)甄別，優(yōu)中選優(yōu)。

對(duì)房哥而言，，專業(yè)與理性的價(jià)值被重新重視，房今年大家換房、買房，有哪些疑問(wèn)，歡迎來(lái)小程序里向我提問(wèn)，買家立場(chǎng)，專業(yè)耐心。買房答疑，一元提問(wèn)！

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作者：晴明

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