仲量聯(lián)行2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望

上海，2026年4月14日—— 2026年第一季度，隨著政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)活躍度穩(wěn)步回升，上海商業(yè)地產(chǎn)市場迎來積極回暖，為全年奠定良好開局。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“2026年第一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，整體市場表現(xiàn)分化。“ 零售物業(yè)方面，隨著支持性政策加碼與消費(fèi)信心穩(wěn)步修復(fù)，運(yùn)動服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)租賃需求保持強(qiáng)勁。物流地產(chǎn)方面，租戶主導(dǎo)的市場環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉儲設(shè)施升級契機(jī)。投資市場方面，上海核心區(qū)域資產(chǎn)成交勢頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場持續(xù)回暖，推動酒店市場穩(wěn)步復(fù)蘇。

甲級辦公樓

2026年一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續(xù)復(fù)蘇。全市凈吸納量錄得20.1萬平方米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得7.2萬平方米，黃臻表示：“金融服務(wù)企業(yè)仍是主要需求來源，部分外資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)積極的租賃策略，同時科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級型需求活躍?！狈侵醒肷虅?wù)區(qū)市場凈吸納量錄得13.0萬平方米，市場持續(xù)受益于成本驅(qū)動與升級型需求。

一季度全市錄得一個甲級辦公樓項(xiàng)目竣工交付，建筑面積221,000平方米。受新竣工項(xiàng)目影響，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.2個百分點(diǎn)至19.3%。得益于成本驅(qū)動型需求以及本季度無新增供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.3個百分點(diǎn)至28.4%。

整體租金跌幅有所收窄，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降1.2%至6.3元每平方米每天，較上季度收窄1.6個百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至4.1元每平方米每天，較上季度收窄1.2個百分點(diǎn)。部分已成功續(xù)租主力租戶或者達(dá)成目標(biāo)出租率的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先收緊議價(jià)空間，而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項(xiàng)目帶來的競爭格局，整體市場租金依舊承壓。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

一季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得255,000平方米，面對新項(xiàng)目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級與成本平衡。部分新興板塊產(chǎn)業(yè)及商務(wù)氛圍逐漸成熟，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“科技互聯(lián)網(wǎng)和先進(jìn)制造類企業(yè)仍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力需求方，生命科學(xué)類企業(yè)的需求已顯現(xiàn)初步回暖跡象。同時，政府平臺類的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機(jī)構(gòu)等需求也較為活躍。”

一季度，六個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得547,800平方米，推動上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.9個百分點(diǎn)，達(dá)到32.4%。短期內(nèi)較大的供應(yīng)入市使得市場租金繼續(xù)承壓。整體市場租金環(huán)比下降1.2%至3.3元每平方米每天。

零售物業(yè)

2026 年第一季度，“國補(bǔ)”延續(xù)、消費(fèi)貸貼息、擴(kuò)大免簽入境范圍等促消費(fèi)政策繼續(xù)加碼，推動消費(fèi)市場信心穩(wěn)步提升。黃臻表示，“在新興消費(fèi)趨勢不斷涌現(xiàn)和政策支持的雙重驅(qū)動下，運(yùn)動服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子以及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求依然保持堅(jiān)挺?！?/p>

隨著越來越多品牌選擇在客流密集的核心商圈布局大面積旗艦或概念店，以打造沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)、升級品牌形象，核心商圈租賃活躍度進(jìn)一步提升。2026 年第一季度，核心商圈空置率環(huán)比下降 0.3 個百分點(diǎn)至 8.1%。然而，品牌在非核心商圈的拓店依然相對謹(jǐn)慎。2026 年第一季度，非核心商圈空置率環(huán)比微升 0.2 個百分點(diǎn)至 13.5%。

由于本季度上海零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)入市，消費(fèi)市場活力也持續(xù)改善，整體租金跌幅有所收窄。一季度，核心商圈首層租金環(huán)比下降 0.3%至41.7 元每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降 1.0%至14.3 元每平方米每天。

展望未來，與數(shù)智經(jīng)濟(jì)、品質(zhì)生活、理性務(wù)實(shí)及情緒價(jià)值深度關(guān)聯(lián)的新興消費(fèi)趨勢，將持續(xù)催生對相關(guān)零售業(yè)態(tài)的空間需求。與此同時，服務(wù)消費(fèi)有望加速崛起，為消費(fèi)增長提供新動能。消費(fèi)者日益從“購買商品”轉(zhuǎn)向“購買體驗(yàn)與服務(wù)”，在文化娛樂、體育賽事、教育培訓(xùn)、健康咨詢等領(lǐng)域的服務(wù)需求有望進(jìn)一步釋放。這一轉(zhuǎn)變不僅將推動內(nèi)需擴(kuò)容與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更將為零售地產(chǎn)帶來新機(jī)遇。

物流地產(chǎn)

2026年第一季度，上海物流地產(chǎn)租賃需求延續(xù)了2025年的復(fù)蘇態(tài)勢，凈吸納量超28萬平方米。當(dāng)前租戶主導(dǎo)的市場環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉儲設(shè)施升級契機(jī)，其中第三方物流（3PL）企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求。業(yè)主方通過提供更為靈活的租約條款積極吸引租戶，推動本季度空置率環(huán)比下降2.6個百分點(diǎn)至25.1%。

2026年第一季度無新增項(xiàng)目竣工交付；全年上海預(yù)計(jì)有四個項(xiàng)目、合計(jì)47.6萬平方米交付入市，僅為2025年新增供應(yīng)總量的46%。2026年，新增供應(yīng)將集中于松江、嘉定和青浦三個子市場；其中松江子市場新增供應(yīng)面積占比最大，短期內(nèi)或推高該區(qū)域空置率。

2026年第一季度，上海物流地產(chǎn)市場租金環(huán)比下降3.4%至每日每平方米1.08元，跌幅較上季度明顯收窄。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示：“自2026年起，上海物流地產(chǎn)供應(yīng)端壓力將有所緩解，但整體空置率預(yù)計(jì)仍將維持在20%以上，對租金構(gòu)成下行壓力。不過，租金跌幅有望收窄，各細(xì)分市場表現(xiàn)也將進(jìn)一步分化。”

投資市場

2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢頭高漲，累計(jì)達(dá)成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。從交易規(guī)模維度分析，本季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達(dá)6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

從成交區(qū)位來看，在本季度錄得的24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占本季度總成交額的70%。同時，資產(chǎn)分化態(tài)勢顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

2026年第一季度，地標(biāo)辦公樓資產(chǎn)備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占成交金額的66%和成交宗數(shù)的54%。其余類別資產(chǎn)的交易金額中，零售商業(yè)占19%，酒店占9%，長租公寓和工業(yè)地產(chǎn)分別占5%和1%。

從需求結(jié)構(gòu)看，本季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，進(jìn)一步推動自用型買家入市。從投資者類型而言，境內(nèi)企業(yè)與高凈值人士保持活躍態(tài)勢，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“伴隨投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，我們預(yù)計(jì)核心區(qū)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入筑底階段?！?/p>

酒店市場

上海酒店市場量價(jià)齊升、客流穩(wěn)健，業(yè)績持續(xù)向好。在國際與國內(nèi)旅游需求同步回暖的推動下，上海酒店市場表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁。2026年1至2月，上海國際旅游入境人數(shù)約115萬人次，同比增長21.4%，其中外國人占比達(dá)75%，已恢復(fù)至疫情前水平；同期全市五星級酒店入住率同比提升2.4個百分點(diǎn)，平均房價(jià)上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長11.1%。節(jié)假日期間客流亦顯著增長：春節(jié)九天長假接待游客2,167萬人次，同比增長8.4%；清明三天假期接待游客740萬人次，同比增長5.6%。

2026年一季度新增一家奢華酒店。上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店于2月初正式開業(yè)，設(shè)有267間客房，填補(bǔ)了徐家匯商圈奢華酒店的空白；本年度剩余三季度還將有約1,800間高端奢華酒店客房陸續(xù)入市。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“上海到訪客流強(qiáng)勢回升，有力推動酒店業(yè)績穩(wěn)健增長；部分區(qū)域新開業(yè)酒店將進(jìn)一步助力商圈能級提升與整體發(fā)展。”