4月13日，深圳龍華區(qū)幸福城臻園項目3棟住宅樓開盤銷售，因現(xiàn)場排隊人數(shù)較多，其間出現(xiàn)保安對人群噴灑辣椒水，場面一度陷入混亂，引發(fā)市場關(guān)注。

事件發(fā)生后，深圳龍華區(qū)相關(guān)政府部門迅速介入。4月13日晚間，深圳龍華區(qū)微信公眾號“深圳龍華”發(fā)布消息稱，龍華區(qū)已經(jīng)成立由區(qū)住建、市監(jiān)、公安等部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對該樓盤涉及的現(xiàn)場銷售相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。

目前，公安機(jī)關(guān)已依法對涉事保安人員楊某某予以行政拘留。住建部門也已約談項目開發(fā)企業(yè)深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司，責(zé)令其立即采取整改措施。市監(jiān)部門對該項目開發(fā)企業(yè)價格備案情況展開調(diào)查。

當(dāng)日，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱：“本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，我們深表愧疚”。同時，該開發(fā)商也表示“嚴(yán)肅處理涉事人員，妥善做好致歉及相關(guān)善后工作”。

據(jù)“深圳龍華”官方發(fā)布，接下來，龍華區(qū)也將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項整治，全力維護(hù)群眾利益及社會公共秩序。

“深圳龍華”公眾號截圖

搶購因為價格“跳水”？業(yè)內(nèi)：開發(fā)商因去化不佳而降價

深圳住建委官方網(wǎng)站顯示，幸福城臻園項目3棟住宅樓于2026年4月8日取得預(yù)售證。本次開盤共推出217套房源。

據(jù)深圳當(dāng)?shù)匾幻薪榻榻B：“幸福城臻園項目此次推出的房源主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，售價從上一期的單價6.5萬降至4.5萬左右，因大幅降價而引發(fā)搶購，來搶購的主要是沖著小戶型購買的，小戶型總價約250萬，目前已經(jīng)售罄。”

對于引發(fā)搶購的原因，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉分析稱：“幸福城臻園項目引發(fā)搶購原因主要有幾個方面，一是項目大幅降價，備案價由去年的6.5萬降到本次的4.5萬，相對周邊競品價格具有明顯優(yōu)勢；另一方面，本次備案產(chǎn)品以剛需為主，主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，其中小戶型產(chǎn)品市場較為稀缺，且折后單價不到4萬，總價250萬起，對剛需吸引力較大。”

不到一年的時間，該項目的均價從6.46萬/平方米降至4.47萬/平方米，降價接近三分之一，相比同類型新盤也屬于“大幅度”降價。

記者查詢深圳住建委官網(wǎng)顯示，2025年7月這一批房源尚有不少房源處于“期房待售”的狀態(tài)，其中三單元一套待售期房的單價約為6.37萬元。

對于降價銷售的原因，鄒少偉表示：“項目自2025年7月取證以來整體去化不理想，中間雖降過一次價，但效果不佳，開發(fā)商為加速去化回籠資金只能降價促銷?！?/p>

“先到先得” ？開發(fā)商“饑餓營銷”越過了合規(guī)邊界

業(yè)內(nèi)人士指出，該項目開發(fā)商在銷售方式上采取“先到先得”的做法客觀上加劇了“搶房”的行為。

對此，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱，本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，深表愧疚。

幸福城|臻園公眾號截圖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“開發(fā)商營銷為何從搖號轉(zhuǎn)向‘先到先得’，主要原因在于開發(fā)商在營銷策略上想出奇招，故意制造奇貨可居的信號，使市場注意力集聚在本項目，從而獲得市場銷售的效果?！?/p>

對于開發(fā)商的做法，李宇嘉進(jìn)一步表示：“雖然‘先到先得’本身不違規(guī)，但在此次事件中，開發(fā)商的操作越過了合規(guī)的邊界，主要體現(xiàn)在以下兩點：一是觸碰了‘安全底線’（涉嫌違規(guī)），根據(jù)《大型群眾性活動安全管理條例》等法規(guī)，舉辦大型活動必須有完善的安保預(yù)案?，F(xiàn)場出現(xiàn)混亂、踩踏風(fēng)險，甚至保安使用辣椒水，說明開發(fā)商未盡到安全保障義務(wù)。龍華區(qū)住建局約談企業(yè)并責(zé)令整改，正式認(rèn)定其在現(xiàn)場秩序維護(hù)上存在重大過失。二是，可能涉嫌‘虛假宣傳’‘饑餓營銷’。如果開發(fā)商明知房源數(shù)量與排隊人數(shù)嚴(yán)重不匹配，卻不啟動分流或搖號，反而默許混亂以制造‘搶房噱頭’，這涉嫌違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中關(guān)于不得制造緊張氣氛的規(guī)定?！?/p>

同時，在監(jiān)管層面，針對新房認(rèn)籌人數(shù)較多的情況，一線城市比如上海在認(rèn)購規(guī)則中明確，在樓盤上市認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號選房的購房人。

鄒少偉也指出，上述開發(fā)商采取“先到先得”的營銷做法并不是深圳市場的主流，其表示：“先到先得可以營造熱鬧氛圍，但需要強(qiáng)化組織管理，維護(hù)秩序。目前深圳樓市多數(shù)開發(fā)商依然采取公證搖號的銷售模式，更為公平公正，也能杜絕插隊占位沖突等各種亂象。”

此外，幸福城臻園降價銷售是否通過備案？對此，據(jù)“深圳龍華”發(fā)布消息，深圳市監(jiān)部門已對該項目開發(fā)企業(yè)價格備案情況進(jìn)行調(diào)查。

李宇嘉表示：“按照商品房預(yù)售管理規(guī)則，單次售價調(diào)整幅度超過15%就要重新備案。近年來，隨著市場價格波動頻繁，為了促進(jìn)銷售，該規(guī)則執(zhí)行有所放寬。該案例造成了較壞的影響，使得市場對片區(qū)價格中樞的認(rèn)識再次調(diào)整。盡管個案會獲得銷售短期業(yè)績，但會對片區(qū)內(nèi)其他類似項目和二手房價格造成明顯的沖擊?！?/p>

專家:“大幅降價是局部個案” 今年深圳樓市整體趨穩(wěn)

對于幸福城臻園大幅降價的做法，業(yè)內(nèi)人士指出：雖然市場仍然在調(diào)整，但是大幅降價是局部個案。

鄒少偉告訴記者：“大幅降價算是局部個案，更多還是小范圍調(diào)整，節(jié)后不少項目小幅降價促銷，效果不錯。目前深圳樓市依然延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，市場依然處于筑底過程中，以價換量依然是市場主旋律?！?/p>

同時，幸福城臻園所在的龍華區(qū)庫存量較高，新盤供應(yīng)集中導(dǎo)致去化壓力大。李宇嘉指出：“據(jù)深圳住建局的最新數(shù)據(jù)，截至2026年3月末，龍華新房庫存高達(dá)7091套，占全市新房庫存總量的近三成，穩(wěn)居全市第一。今年龍華還有20多個新盤排隊入市，市場供應(yīng)將進(jìn)一步增加?！?/p>

從整體市場來看，今年以來，深圳樓市整體趨穩(wěn)。尤其是在“金三”的窗口期，深圳一、二手房成交量都有攀升。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2026年3月，深圳一、二手商品房合計成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

對于接下來深圳樓市的走勢，李宇嘉分析稱：“接下來，4月份會延續(xù)小陽春的熱度，但整體市場情緒會隨著前期積累需求的釋放、季節(jié)性購房需求的減弱而消退。一季度以二手房為主。二季度，新房供給會增加，特別是新規(guī)產(chǎn)品會面世，新房之間的競爭會加劇。如果一季度二手房活躍能帶動二季度賣舊買新、賣小買大的換房需求，市場循環(huán)起來，交易規(guī)模有望獲得不錯表現(xiàn)?！?/p>

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 編輯 陳莉 校對 穆祥桐