01

最近幾年，北京樓市有多難，相信大家都有切實(shí)的體會(huì)。

但在這樣艱難的市場(chǎng)周期中，卻總有一些硬核項(xiàng)目，能走出讓人羨慕的獨(dú)立行情。

如果要在這些硬核項(xiàng)目中再選出一個(gè)第一，表姐內(nèi)心的答案一定是：

北京潤(rùn)園。

我們先來(lái)看一下它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有多逆天。

在剛剛過(guò)去的2026年一季度，北京潤(rùn)園憑借絕對(duì)的實(shí)力，分別拿下：

北京別墅成交TOP1、北京平層成交TOP1，北京別墅+平層成交TOP1，三榜第一。

表姐印象中，這種級(jí)別的成交表現(xiàn)，在北京樓市這片藏龍臥虎的土地上，也已經(jīng)很久沒(méi)有見(jiàn)過(guò)了。

只是，這還不是北京潤(rùn)園最讓表姐震驚的地方。

當(dāng)你把北京潤(rùn)園的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，拆分到更細(xì)致的顆粒度時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多讓人驚嘆的細(xì)節(jié)。

第一，超級(jí)流速。

大家知道嗎？去年年底，北京潤(rùn)園一期推出的221套房源，截止目前，網(wǎng)簽去化率已經(jīng)超過(guò)84%。

這意味在在銷(xiāo)售層面，北京潤(rùn)園一期已經(jīng)基本售罄。

更夸張的是，3月底剛剛開(kāi)盤(pán)的二期，短短三個(gè)多周的時(shí)間內(nèi)，網(wǎng)簽去化率也已經(jīng)達(dá)到40%。

第二，超級(jí)溢價(jià)。

很多人可能都不知道，北京潤(rùn)園二期平墅、空墅的網(wǎng)簽均價(jià)，與一期相比，價(jià)格漲幅上漲了約有10%。

表姐查了下，北京潤(rùn)園二期平墅和空墅的網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)漲到了7.2萬(wàn)/㎡。

比部分競(jìng)品的均價(jià)幾乎高了約1萬(wàn)/㎡。

第三，超級(jí)總價(jià)。

要知道，北京潤(rùn)園并不是低總價(jià)的流量盤(pán)，它的平均總價(jià)在2300萬(wàn)+，部分院墅的產(chǎn)品，總價(jià)則在3000萬(wàn)+。

從總價(jià)上看，絕對(duì)屬于北京豪宅市場(chǎng)的頭部梯隊(duì)。

而以這樣的總價(jià)，還能實(shí)現(xiàn)如此高的去化率，是一件非常困難的事情。

因?yàn)樵跇鞘欣碚撝校幸粋€(gè)「高總價(jià)+高溢價(jià)+高流速」不可能三角。

說(shuō)的就是，高總價(jià)+高溢價(jià)的項(xiàng)目，幾乎很難實(shí)現(xiàn)高流速。

大家應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)了，今年賣(mài)得好的幾個(gè)爆紅盤(pán)，走的都是低總價(jià)的路子。

但這個(gè)原本極其難以實(shí)現(xiàn)的不可能三角，居然在北京潤(rùn)園這里實(shí)現(xiàn)了，這確實(shí)是相當(dāng)了不得的成績(jī)。

說(shuō)它前所未有，也不為過(guò)。

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不過(guò)，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目還是一塊地的時(shí)候，對(duì)于項(xiàng)目究竟應(yīng)該做成什么樣的業(yè)態(tài)，華潤(rùn)內(nèi)部其實(shí)也有過(guò)相當(dāng)激烈的分歧。

一方面是因?yàn)?，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，北京別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，都是洋房+合院。

已經(jīng)被市場(chǎng)驗(yàn)證過(guò)的產(chǎn)品，有很大概率不會(huì)出錯(cuò)。

但另外一方面，北京潤(rùn)園即將面臨的，又是一群全北京最挑剔，最不缺房，也最具獨(dú)立判斷的頂級(jí)客戶(hù)。

想要他們真金白銀地投出贊成票，市面上已有的項(xiàng)目，顯然不足夠充分打動(dòng)他們。

所以，北京潤(rùn)園最終決定，要做一件巨有魄力的事情：

墅感的重新定義。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京潤(rùn)園沒(méi)有沿用目前北京別墅市場(chǎng)已有的組合范式，而是以「四代墅」的理念，打造出了一個(gè)前所未有的創(chuàng)新產(chǎn)品。

首先，這樣神形俱醇，帶有濃重文脈厚重感的九拱凱旋門(mén)，從第一印象，就奠定了北京潤(rùn)園的頂豪氣質(zhì)。

從內(nèi)向外看，是這樣的：

這也是他們一直堅(jiān)守的另外一個(gè)核心理念：

不做中間業(yè)態(tài)。

而是選擇充分發(fā)揮地塊1.01容積率的極致墅感，做出墅感更純粹的平墅、空墅和雙拼院墅。

為此他們還單開(kāi)了一條產(chǎn)品線(xiàn)，也就是我們現(xiàn)在看到的：

園系。

所以，北京潤(rùn)園無(wú)論是哪一個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)，我們都能首先感覺(jué)到的就是，超強(qiáng)的：

「自然含量」。

這個(gè)特質(zhì)，用我自己的話(huà)說(shuō)叫：圍繞「花園」構(gòu)筑居住空間的系統(tǒng)性創(chuàng)新。

就拿平墅來(lái)說(shuō)，以往平墅的空中花園，都只是簡(jiǎn)單地把陽(yáng)臺(tái)橫向拉大，外掛到客廳之外。

但北京潤(rùn)園不一樣，他們利用好房子政策，結(jié)合建筑轉(zhuǎn)角，形成了環(huán)繞、內(nèi)嵌、外掛等不同的空中花園。

這樣一來(lái)，不僅室外的陽(yáng)光和風(fēng)景，能從各個(gè)角度涌入室內(nèi)，帶來(lái)更好的通透效果和采光。

不同的室內(nèi)空間結(jié)合不同的空中花園，也能衍生出更多親近自然的場(chǎng)景。

空墅甚至還利用室內(nèi)的挑空，聯(lián)動(dòng)空中花園，形成了更加撲面而來(lái)的自然墅感。

就以329㎡空墅為例，進(jìn)門(mén)之后，你首先看到的就是一個(gè)空中花園，嵌入到室內(nèi)后，它就把大自然的氣息傳遞了室內(nèi)。

☉北京潤(rùn)園329㎡空墅樣板間

這樣的空中花園，重新定義了客廳，也重新定義了餐廳。

☉北京潤(rùn)園329㎡空墅樣板間

還重新定義了臥室，329㎡空墅，還直接把主臥與空中花園直接相連，并且與主臥外的「第二空間」形成美妙的洄游動(dòng)線(xiàn)。

☉北京潤(rùn)園329㎡空墅樣板間

將空間意義上的「呼吸感」植入了主臥套房，這樣的超級(jí)主臥不僅更有儀式感，也更有自然感。

這種自然感顯然不是傳統(tǒng)大平層或者復(fù)式能夠創(chuàng)造的。

所以，即便總價(jià)在已經(jīng)上到2000萬(wàn)+，還是得到了很多客戶(hù)的追捧。

329㎡空墅的樣板間甚至只開(kāi)了一天，就客戶(hù)搶到售罄。

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好了，說(shuō)完平空墅，我們?cè)賮?lái)說(shuō)一個(gè)北京市場(chǎng)別墅創(chuàng)新最為匱乏的領(lǐng)域：

別墅單體。

大家可以回憶一下，我們有多久沒(méi)有看到讓人眼前一亮的別墅項(xiàng)目了？

☉北京潤(rùn)園990㎡院墅樣板間

當(dāng)然，也限于北京樓市低密地塊的缺乏，導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間，大部分開(kāi)發(fā)商都放棄了別墅單體的創(chuàng)新優(yōu)化。

但伴隨著時(shí)間的推移，以往早期別墅的很多居住痛點(diǎn)逐漸被暴露。

比如，南向采光的臥室不夠多，單層面積不夠大；

再比如，地下室的采光和通風(fēng)不夠好，以及地下室的層高不夠高等等。

所以，恰恰是之前產(chǎn)品的空缺，成為當(dāng)下最值得做，也最可能拉開(kāi)行業(yè)差距，甚至最容易形成構(gòu)筑產(chǎn)品護(hù)城河的創(chuàng)新方向。

這也是北京潤(rùn)園已經(jīng)在真實(shí)踐行的方向。

不單單是吃溫榆河首排的地段紅利，更是通過(guò)關(guān)注別墅單體，通過(guò)硬件前置干預(yù)業(yè)主們的居住體感。

首先，是建筑與庭院有機(jī)結(jié)合帶來(lái)的270°全庭院包裹。

仔細(xì)注意一下，北京潤(rùn)園的院墅產(chǎn)品，庭院的橫向面寬都是大于建筑面寬的。

這樣的設(shè)計(jì)就決定了，整個(gè)項(xiàng)目的庭院體系，在更加豐富和多元同時(shí)，也更具單戶(hù)的獨(dú)立性和私密性。

除此之外，北京潤(rùn)園還設(shè)計(jì)了不同層次的露臺(tái)花園；

加上這次北京潤(rùn)園堅(jiān)持讓主庭院回歸地上，室內(nèi)外交融的自然感，讓別墅的居住體驗(yàn)感得到了放大。

但創(chuàng)新還未止步。

大家仔細(xì)看院墅的戶(hù)型圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)北京潤(rùn)園在建筑中史無(wú)前例地置入了一個(gè)：

帶有X空間屬性的陽(yáng)光觀(guān)景廳。

整個(gè)光廳的存在，巧妙地把日常生活中最重要的陽(yáng)光、空氣和風(fēng)景，置入到了建筑內(nèi)部。

日常閑暇的時(shí)候，在這里看看書(shū)，喝喝茶，吃個(gè)早餐，或者單純養(yǎng)養(yǎng)花，都是再愜意不過(guò)的事情。

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并且，763㎡院墅還結(jié)合光廳，拓展了地下空間的采光和通風(fēng)。

大家可別小瞧這個(gè)舉動(dòng)，我見(jiàn)過(guò)很多別墅項(xiàng)目會(huì)在地下室增加采光井的處理。

但對(duì)于北京潤(rùn)園而言，我們看到光廳置于地下空間的側(cè)邊，并且銜接整個(gè)地上一層以及負(fù)一層。

☉北京潤(rùn)園763㎡院墅樣板間

北京潤(rùn)園做過(guò)專(zhuān)項(xiàng)的采光檢測(cè)報(bào)告，負(fù)一層的平均采光系數(shù)，明顯要比普通采光井的處理要高。

我問(wèn)過(guò)很多住別墅的人，他們目前居住地方感覺(jué)最雞肋的地方在哪里，基本上一大半客戶(hù)會(huì)告訴你是地下空間。

歸根結(jié)底就是因?yàn)榈叵驴臻g的壓抑以及潮濕。

但763㎡戶(hù)型通過(guò)光廳增加采光，目的就是讓地下空間和地上一樣被使用。

上面這張圖片，就是763㎡戶(hù)型的負(fù)一層，如果不是特意提醒，你肯定會(huì)以為這是地上空間。

除此之外，在空間銜接的處理上，763㎡戶(hù)型非常大膽地將負(fù)一層的單層層高拉到了罕見(jiàn)的5米。

并且，通過(guò)光廳串聯(lián)起地上及地下兩層。

大家可以發(fā)現(xiàn)，除了光線(xiàn)更廣泛的觸達(dá)，負(fù)一層還可以實(shí)現(xiàn)與地上空間的空氣對(duì)流，并且絲毫沒(méi)有壓抑感。

甚至家人之間，也可以通過(guò)光廳，完成地上與地下的喊話(huà)交流。

這背后指向的，其實(shí)是多個(gè)空間、多個(gè)場(chǎng)景的互動(dòng)與共融。

所以，北京潤(rùn)園呈現(xiàn)在整個(gè)別墅單體上的創(chuàng)新，僅僅是景觀(guān)維度，就不同于一般別墅。

不是規(guī)整式的排布，然后僅僅給到一個(gè)私有化的庭院。

下面這個(gè)示意圖或許會(huì)讓大家更直觀(guān)地明白：

北京潤(rùn)園其實(shí)是從地下花園，到一層的主庭院，二層的露臺(tái)到空中花園，包括內(nèi)部還嵌入了光廳的設(shè)計(jì)。

帶來(lái)的是整個(gè)自然墅感的層層滲透。

當(dāng)然，這樣的邏輯，在面積更大的990㎡院墅上，也得到了尺度更大的強(qiáng)化。

包括庭院體系、全維景觀(guān)露臺(tái)、陽(yáng)光X空間、立體下沉庭院、頂面采光等等一系列創(chuàng)新。

甚至，990㎡院墅應(yīng)該也是目前市場(chǎng)上，極其少有的，可以做到全部臥室朝南的院墅產(chǎn)品。

但這些，還只是北京潤(rùn)園創(chuàng)新的冰山一角。

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回歸到院墅的室內(nèi)空間，因?yàn)槿∠酥虚g業(yè)態(tài)，所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京潤(rùn)園院墅的單層空間，尺度都足夠大。

而這意味著單層空間可以容納更多復(fù)合場(chǎng)景的構(gòu)建。

場(chǎng)景復(fù)合，意味著實(shí)現(xiàn)交織，而視線(xiàn)交織，是誘發(fā)家人之間情感濃度的關(guān)鍵要素。

下面這張圖片，是990㎡院墅以及763㎡院墅的首層室內(nèi)平面。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，客廳、廚房、餐廳，島臺(tái)或者陽(yáng)光花廳，甚至室外的花園，都能夠形成視線(xiàn)的無(wú)遮擋交織。

家人之間可以隨時(shí)隨地感受到彼此的存在。

而這，首先就要得益于足夠大尺寸的面寬。

另外，這次北京潤(rùn)園的院墅，也特意采用了無(wú)柱式的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

所以業(yè)主們也可以根據(jù)自己的需求，去追求更極致的空間。

就比如，北京潤(rùn)園這次，在地下空間的設(shè)計(jì)上，就給業(yè)主留足了想象力。

除了前面提到的，在采光和通風(fēng)上的創(chuàng)新，北京潤(rùn)園這次還規(guī)劃了負(fù)一層5米，負(fù)二層4米，整體9米的極致層高。

像990㎡院墅，負(fù)一層還通過(guò)下沉庭院，實(shí)現(xiàn)了不輸?shù)厣系牟晒夂屯L(fēng)。

業(yè)主的愛(ài)好，藏品，獨(dú)處空間，甚至工作空間，都可以放在這里，真正實(shí)現(xiàn)只有別墅產(chǎn)品才能帶來(lái)的：

「趣居合一」。

從這個(gè)角度來(lái)看，北京潤(rùn)園創(chuàng)造的并不是單純的房子，而是一種領(lǐng)先的生活狀態(tài)。

這也是北京潤(rùn)園開(kāi)盤(pán)就創(chuàng)造熱銷(xiāo)的關(guān)鍵：

真誠(chéng)地為客戶(hù)創(chuàng)造無(wú)與倫比的居住體驗(yàn)。

甚至在開(kāi)盤(pán)之前，北京潤(rùn)園還搶先開(kāi)放了2萬(wàn)㎡的實(shí)景園林，用最直接的實(shí)景，邀請(qǐng)客戶(hù)感受北京潤(rùn)園墅感生活的真實(shí)。

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當(dāng)然，這個(gè)故事放在其他項(xiàng)目上，在這個(gè)維度就可以戛然而止了。

但是在北京潤(rùn)園卻沒(méi)有。

整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目還有一個(gè)主基調(diào)叫：大盤(pán)精作。

是的，如此火爆的一個(gè)項(xiàng)目。北京潤(rùn)園還在根據(jù)業(yè)主的反饋，對(duì)后續(xù)入市的二期、三期產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化和迭代提升。

實(shí)際上，剛剛開(kāi)盤(pán)的二期，就已經(jīng)在一期的基礎(chǔ)上有迭代了。

而未來(lái)的三期，根據(jù)客戶(hù)的反饋，可能會(huì)誕生一些更為極致的類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品。

看到這里，你可能會(huì)更加理解北京潤(rùn)園為什么會(huì)火成這個(gè)樣子。

對(duì)于北京潤(rùn)園來(lái)說(shuō)，對(duì)于「園系」這個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下永遠(yuǎn)不是未來(lái)，持續(xù)迭代的生命力，才是能夠持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

這背后，是一個(gè)團(tuán)隊(duì)為全國(guó)的頂級(jí)客戶(hù)，孜孜不倦打造產(chǎn)品的初心與執(zhí)著。

這也是當(dāng)下行業(yè)最動(dòng)人的地方。

唯有心血與匠心，才會(huì)此時(shí)永恒。銷(xiāo)冠100

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